Wat is de plusvalía municipal bij verkoop van een woning in Spanje?

Een gemeentelijke belasting, geen rijksbelasting

Bij de verkoop van een Spaanse woning krijgt u als niet-ingezetene te maken met twee belastingen die vaak worden verward:

• de inkomstenbelasting op de meerwaarde (19 %, via de Modelo 210), geheven door de Agencia Tributaria;
• de plusvalía municipal, officieel Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), geheven door de gemeente waar de woning ligt.

De tweede kijkt niet naar uw volledige winst, maar alleen naar de waardestijging van de grond. Het gebouw zelf telt niet mee. Daarom kan de plusvalía in een gemeente met dure grond hoger uitvallen dan u verwacht, en in een appartementencomplex met veel woningen op een klein perceel juist laag blijven.

Wie betaalt

Bij een verkoop is de verkoper de belastingplichtige. Is die verkoper niet-ingezetene, dan zien notarissen en kopers er in de regel op toe dat het bedrag bij de akte wordt ingehouden of geregeld, omdat de woning anders met de schuld belast kan blijven. Bespreek dat vooraf met de notaris of uw advocaat.

Twee methodes, de goedkoopste telt

Na een uitspraak van het Spaanse Grondwettelijk Hof is de belasting in 2021 hervormd. Sindsdien bestaan er twee manieren van berekenen:

1. De objectieve methode: de kadastrale waarde van de grond, vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren bezit, waarna het gemeentelijke tarief wordt toegepast.
2. De reële methode: de werkelijke waardestijging van de grond, afgeleid uit het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs, naar verhouding van het grondaandeel.

U kunt kiezen voor de methode die het laagste bedrag geeft. En belangrijk: is er geen winst, omdat u verkoopt voor minder dan u kocht, dan is er geen plusvalía verschuldigd. Dat moet u wel aantonen met de akten.

Termijn en aanpak

De termijn om de plusvalía aan te geven en te betalen wordt door de gemeente bepaald en is kort, meestal enkele weken na de verkoop. Veel gemeenten werken met een eigen aangifte of zelfberekening. Vraag de notaris om een schatting vóór de akte.

Voor de belasting op de meerwaarde zelf leest u hoeveel belasting u op de meerwaarde betaalt. Een uitgebreide uitleg over de plusvalía, met de verschillende situaties, staat in onze gids over de plusvalía municipal.