Vendere casa in Spagna: plusvalenza, ritenuta del 3 % (Modelo 211) e Modelo 210

La vendita di un immobile in Spagna da parte di un non residente segue un meccanismo particolare: una parte del prezzo non ti viene versata. L'acquirente ne trattiene il 3 % e lo versa direttamente al fisco spagnolo. Devi poi presentare la tua dichiarazione di plusvalenza, che ti permette di pagare la differenza o, molto spesso, di recuperare in tutto o in parte questa ritenuta. A ciò si aggiunge un'imposta comunale, la plusvalía. Ecco come si incastra tutto.

Fiscasa è un servizio privato, indipendente dall'Agencia Tributaria. Le regole descritte riguardano il regime comune; Paesi Baschi e Navarra hanno moduli propri.

Passo 1: la ritenuta del 3 % il giorno della vendita

Il principio

Quando il venditore è non residente, l'acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo pattuito e versarlo all'amministrazione fiscale con il Modelo 211, entro un mese dalla vendita. Questa somma è un acconto sull'imposta del venditore. Se l'acquirente non la versa, l'immobile stesso resta vincolato al pagamento dell'imposta: per questo i notai vi prestano attenzione.

Esempio

Vendi a 230 000 €. L'acquirente ti versa 223 100 € e trattiene 6 900 €, che paga al fisco con il Modelo 211.

Cosa devi farti consegnare

Chiedi all'acquirente, o al suo notaio o avvocato, una copia del Modelo 211 e della ricevuta di pagamento. Senza, il seguito è molto più complicato. Verifica che il tuo NIE e l'importo siano indicati correttamente: un errore nel 211 non si corregge nella tua dichiarazione.

Passo 2: la tua dichiarazione di plusvalenza (Modelo 210)

Il termine

Hai tre mesi dalla scadenza di un termine di un mese dalla vendita, cioè circa quattro mesi. Una vendita firmata il 15 marzo 2026 va dichiarata entro il 15 luglio 2026. Questo termine non cambia con la riforma del 2027.

Questa dichiarazione è obbligatoria anche in caso di minusvalenza: è proprio lei che permette di chiedere il rimborso della ritenuta. Ogni venditore presenta la propria per la sua quota. Il pagamento con addebito diretto non è possibile per questo tipo di dichiarazione.

Il calcolo della plusvalenza

Plusvalenza = valore di trasmissione − valore di acquisto

• Valore di trasmissione: prezzo di vendita meno le spese di vendita a tuo carico (agenzia, avvocato, plusvalía comunale, certificato energetico…).
• Valore di acquisto: prezzo di acquisto più spese e imposte di acquisto (notaio, registro, imposta di trasferimento ITP o IVA e AJD), più i lavori di miglioria documentati da fatture.
• Se l'immobile è stato affittato, gli ammortamenti vanno sottratti dal valore di acquisto, considerando almeno l'ammortamento che si sarebbe potuto applicare.

Imposta = plusvalenza × 19 %, qualunque sia il tuo Paese di residenza. Da questa imposta si scomputa la ritenuta del 3 %.

Esempio 1: una plusvalenza

Pietro ha comprato nel 2012 un appartamento a Málaga per 150 000 €, con 15 000 € di spese di acquisto. Lo rivende nel 2026 per 230 000 €. Spese di vendita: agenzia 8 000 €, plusvalía comunale 1 200 €. Non l'ha mai affittato.

• Valore di trasmissione: 230 000 − 9 200 = 220 800 €
• Valore di acquisto: 150 000 + 15 000 = 165 000 €
• Plusvalenza: 55 800 €
• Imposta: 55 800 × 19 % = 10 602 €
• Ritenuta già versata dall'acquirente: 6 900 €
• Resta da pagare: 3 702 €

Esempio 2: una minusvalenza

Caterina ha comprato nel 2007 per 260 000 € più 25 000 € di spese. Rivende nel 2026 per 240 000 €.

• Plusvalenza negativa: nessuna imposta.
• Ritenuta del 3 %: 7 200 €.
• Rimborso richiesto: 7 200 €.

Esempio 3: una coppia

Se Pietro possedeva l'immobile al 50/50 con la moglie, ciascuno dichiara la metà: plusvalenza di 27 900 €, imposta di 5 301 €, ritenuta di 3 450 €, resta da pagare 1 851 € a testa.

Passo 3: ottenere il rimborso

Quando la ritenuta supera l'imposta, la dichiarazione di plusvalenza evidenzia un importo da rimborsare. Il rimborso può essere accreditato su un conto all'estero. Prepara:

• la copia del Modelo 211 e del relativo pagamento;
• gli atti di acquisto e di vendita (escrituras);
• le fatture delle spese e delle migliorie;
• un certificato di titolarità del conto bancario per il rimborso.

I tempi di lavorazione si contano spesso in mesi. L'amministrazione può chiedere documenti aggiuntivi: una risposta rapida e completa evita di allungarli.

L'altra imposta della vendita: la plusvalía municipale

Di cosa si tratta?

L'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), detta plusvalía municipal, tassa l'aumento di valore del terreno durante il possesso. È dovuta al comune, indipendentemente dal Modelo 210.

Il calcolo

Dal 2021 coesistono due metodi e il contribuente può scegliere il più favorevole:

• il metodo oggettivo: valore catastale del terreno × coefficiente in base agli anni di possesso (massimo 20 anni) × aliquota comunale (al massimo 30 %);
• il metodo reale: la plusvalenza effettivamente realizzata sulla quota del terreno.

Se non c'è alcuna plusvalenza (vendita in perdita), puoi far valere la non imponibilità, a condizione di dichiararla e documentarla.

Chi paga quando il venditore è non residente?

Il contribuente è il venditore, ma quando è non residente l'acquirente agisce come sostituto: in pratica l'importo viene trattenuto sul prezzo dal notaio e pagato dall'acquirente. Il termine di dichiarazione è di 30 giorni lavorativi dalla vendita. La plusvalía pagata è poi una spesa di vendita deducibile nel tuo Modelo 210.

Non dimenticare l'anno della vendita

Se l'immobile non era affittato, devi ancora il reddito imputato dell'anno della vendita, dal 1° gennaio al giorno della firma, pro rata (vedi reddito imputato). Per una vendita il 15 marzo 2026, sono 74 giorni di reddito imputato 2026, da dichiarare tra il 1° aprile e il 31 dicembre 2027.

Anche gli anni precedenti devono essere in regola: acquirente e notaio possono chiedere le ricevute. Se hai anni mancanti, regolarizzali prima della vendita: vedi dichiarare gli anni arretrati.

E in Italia?

La convenzione tra Italia e Spagna consente alla Spagna di tassare la plusvalenza (articolo 13), ma non esclude la tassazione in Italia. Per la legge italiana, la plusvalenza da cessione di un immobile è in genere tassabile solo se la vendita avviene entro cinque anni dall'acquisto (art. 67 del TUIR), con esclusioni per gli immobili ricevuti in successione e per quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo. In tal caso va indicata nel quadro RL e spetta il credito per l'imposta pagata in Spagna. Nell'anno della vendita l'immobile va comunque indicato nel quadro RW (IVIE in proporzione ai mesi di possesso). Vedi dichiarare in Italia una casa in Spagna e fatti seguire da un commercialista per questo passaggio.

Cosa fa Fiscasa

Prepariamo la tua dichiarazione di plusvalenza, verifichiamo il tuo Modelo 211, calcoliamo quanto resta da pagare o il rimborso atteso e prepariamo il reddito imputato dell'anno della vendita. Il prezzo è forfettario e comunicato prima dell'ordine: vedi i nostri prezzi.

FAQ

La ritenuta del 3 % è l'imposta definitiva?

No, è un acconto. L'imposta definitiva è il 19 % della plusvalenza, calcolata nella tua dichiarazione. La differenza va pagata o rimborsata.

Vendo in perdita. Devo comunque dichiarare?

Sì. Senza dichiarazione, la ritenuta del 3 % resta all'amministrazione. È la dichiarazione che permette di recuperarla.

L'acquirente non ha versato il 3 %. Cosa succede?

È l'acquirente a essere inadempiente, e l'immobile venduto resta vincolato al pagamento dell'imposta. Il tuo obbligo di dichiarare rimane. Segnala la situazione al tuo notaio.

Posso dedurre i lavori eseguiti?

Sì, i lavori di miglioria documentati da fatture aumentano il valore di acquisto. Semplici riparazioni e manutenzione ordinaria non contano.

Le plusvalenze sono tassate al 24 % per i non residenti fuori UE?

No, l'aliquota del 19 % si applica a tutti i non residenti per le plusvalenze.

Quanto tempo richiede il rimborso?

Non c'è un termine garantito; di solito si conta in mesi. Una pratica completa fin dall'inizio limita le richieste di documenti.