Louer son bien en Espagne en tant que non-résident : impôt et Modelo 210

Louer votre appartement espagnol quelques semaines l'été ou toute l'année change la nature de votre déclaration : vous ne déclarez plus seulement un revenu forfaitaire, mais des loyers réels, dont vous pouvez déduire des charges si vous résidez dans l'Union européenne. Les règles sont plus exigeantes, les montants plus élevés et, à partir de 2027, le calendrier change.

Fiscasa est un service privé, indépendant de l'Agencia Tributaria. Les exemples sont illustratifs et ne tiennent pas compte de situations particulières.

Qui est concerné ?

Tout non-résident fiscal en Espagne qui perçoit des loyers d'un bien situé en Espagne :

• location saisonnière (plateformes, agence, location directe) ;
• location à l'année (bail d'habitation) ;
• location d'un garage ou d'un local.

Chaque copropriétaire déclare sa quote-part des loyers et des charges. Confier la gestion à une agence ne la rend pas responsable de vos déclarations : l'agence encaisse les loyers, mais c'est à vous de déclarer.

Le taux et la base imposable

Résidence fiscale du propriétaire	Taux	Charges déductibles
Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein	19 %	Oui
Autres pays (Royaume-Uni, Suisse, États-Unis…)	24 %	Non, imposition sur les loyers bruts

Pour un résident de l'UE, l'impôt porte donc sur le revenu net : loyers encaissés moins charges déductibles.

Les réductions dont bénéficient les résidents espagnols pour la location de logements à usage d'habitation ne s'appliquent pas aux non-résidents.

Les charges déductibles (résidents UE/EEE)

Les charges liées directement à la location : 100 %

• commissions des plateformes ou de l'agence ;
• ménage et blanchisserie entre deux locations ;
• publicité, frais de remise des clés ;
• frais de gestion locative.

Les charges annuelles : au prorata des jours loués

• IBI et taxe d'ordures (basura) ;
• charges de copropriété (comunidad) ;
• assurance habitation ;
• eau, électricité, internet si vous les payez ;
• intérêts d'emprunt liés à l'achat ou à la rénovation ;
• réparations et entretien (pas les améliorations) ;
• amortissement du bâti : 3 % par an de la valeur la plus élevée entre le coût d'acquisition et la valeur cadastrale, hors valeur du terrain ;
• amortissement du mobilier : 10 % par an de son coût.

Les limites

• Les intérêts et les réparations, ensemble, ne peuvent pas dépasser les loyers de la période. L'excédent peut être reporté sur les quatre années suivantes.
• Les améliorations (nouvelle cuisine, climatisation installée) ne sont pas déductibles immédiatement : elles s'ajoutent à la valeur amortissable.
• Vous devez conserver les factures à votre nom pendant au moins quatre ans. À partir de 2027, une annexe du formulaire détaillera chaque catégorie de charges.

Les jours non loués : le revenu imputé continue

Un bien loué 60 jours et disponible pour vous le reste de l'année génère deux impositions :

• les loyers des jours loués, avec les charges correspondantes ;
• un revenu imputé pour les jours non loués, au prorata (voir revenu imputé d'un bien non loué).

Un bien proposé à la location toute l'année mais réellement loué seulement une partie du temps pose une question délicate : les jours d'inoccupation sont en principe soumis au revenu imputé. Gardez une trace des périodes réservées.

Exemple chiffré : une location saisonnière sur la Costa Blanca

Hélène, résidente en France, est seule propriétaire d'un appartement à Dénia. En 2026, elle le loue 70 jours via une plateforme, pour 8 400 € de loyers.

Charges directement liées à la location (100 %)

• commissions de la plateforme : 1 260 €
• ménage : 700 €
• Sous-total : 1 960 €

Charges annuelles (prorata 70 / 365)

• IBI : 450 €
• copropriété : 1 200 €
• assurance : 300 €
• électricité et eau : 900 €
• amortissement : prix d'achat et frais de 180 000 €, part du bâti de 60 % selon le reçu d'IBI, soit 108 000 × 3 % = 3 240 €
• Total annuel : 6 090 €, dont part déductible : 6 090 × 70 / 365 = 1 167,95 €

Calcul

• Revenu net : 8 400 − 1 960 − 1 167,95 = 5 272,05 €
• Impôt sur les loyers : 5 272,05 × 19 % = 1 001,69 €

Revenu imputé pour les 295 jours restants (valeur cadastrale 90 000 €, taux de 1,1 %)

• 90 000 × 1,1 % × 295 / 365 = 800,14 €
• Impôt : 800,14 × 19 % = 152,03 €

Total des impôts 2026 : 1 153,72 €

Si Hélène résidait au Royaume-Uni, l'impôt sur les loyers serait de 8 400 × 24 % = 2 016 €, sans déduction possible, auquel s'ajouterait le revenu imputé à 24 %.

Déclaration trimestrielle ou annuelle ?

Depuis les revenus 2024, vous pouvez regrouper tous les loyers d'un même bien dans une déclaration annuelle, au lieu de déposer une déclaration par trimestre. C'est plus simple et c'est la solution que nous recommandons dans la plupart des cas.

Les dates à retenir

Revenus	Déclaration à payer	Domiciliation	Déclaration à zéro
Locations 2025 (annuelle groupée)	1er-20 janvier 2026	1er-15 janvier 2026	1er-20 janvier 2026
Locations 2026 (annuelle ou 4e trimestre)	1er-20 avril 2027	1er-15 avril 2027	1er-20 janvier 2027

À partir des revenus 2026, l'Orden HAC/623/2026 regroupe toutes les déclarations de loyers avec impôt à payer sur la période du 1er au 20 avril de l'année suivante. Voir nouveautés 2027.

Si vos charges dépassent vos loyers, la déclaration est « à zéro » (cuota cero) : elle reste obligatoire, mais elle se dépose en janvier.

Les autres obligations d'un propriétaire bailleur

• Licence ou enregistrement touristique : la location de courte durée est encadrée par chaque communauté autonome (et parfois par la commune). Le registre unique national a été annulé par le Tribunal supremo en mai 2026, mais les registres et licences régionaux restent applicables.
• Déclaration des voyageurs auprès des autorités, selon la réglementation en vigueur.
• Informations transmises par les plateformes : les plateformes de location déclarent à l'administration fiscale les loyers et les propriétaires (règles européennes DAC7). Une location non déclarée est donc de plus en plus facile à détecter.
• Locataire professionnel : si vous louez à une entreprise, celle-ci peut devoir pratiquer une retenue à la source sur les loyers, qui s'impute ensuite sur votre impôt.

Et en France ?

Les loyers espagnols doivent aussi être déclarés en France, sur le formulaire 2047, avec un crédit d'impôt égal à l'impôt français. Le revenu net se calcule alors selon les règles françaises. Voir déclarer un bien espagnol en France.

Ce que fait Fiscasa

Nous calculons vos loyers nets à partir de vos relevés de plateforme ou d'agence, appliquons le prorata des charges, préparons la déclaration de location et celle du revenu imputé pour les jours non loués, et vous remettons un récapitulatif pour votre déclaration française. Le prix est fixé par foyer et par bien, annoncé à l'avance : voir nos tarifs. Pour une première estimation du revenu imputé, utilisez le calculateur.

FAQ

Mon agence encaisse les loyers et me reverse le net. Que dois-je déclarer ?

Les loyers bruts payés par les locataires, puis la commission de l'agence en charge déductible. Demandez à l'agence un relevé annuel détaillé.

Je loue seulement deux semaines par an. Dois-je faire une déclaration de location ?

Oui. Toute location, même courte, doit être déclarée. Le reste de l'année reste soumis au revenu imputé.

Puis-je déduire mes billets d'avion pour aller faire l'état des lieux ?

Non. Les frais personnels de déplacement ne sont pas admis. Seules les dépenses liées au bien et à sa location sont déductibles.

Mes charges dépassent mes loyers. Puis-je reporter la perte ?

Seul l'excédent d'intérêts et de réparations est reportable, sur quatre ans. Les autres charges ne créent pas de déficit reportable. La déclaration est alors à zéro.

Je suis britannique et réside en France. Quel taux s'applique ?

C'est la résidence fiscale qui compte, pas la nationalité. Un Britannique résident fiscal en France est imposé à 19 % et peut déduire ses charges.

Faut-il déclarer chaque trimestre ?

Non, depuis les revenus 2024 une déclaration annuelle groupée par bien est possible. Pour les loyers 2026, la date est du 1er au 20 avril 2027.