Оренда нерухомості в Іспанії для нерезидента: податок і Modelo 210

Якщо ви здаєте свою іспанську квартиру на кілька тижнів улітку чи на весь рік, характер вашої декларації змінюється: ви декларуєте вже не лише фіксований дохід, а фактичну орендну плату, з якої резиденти Європейського Союзу можуть віднімати витрати. Правила вимогливіші, суми вищі, а з 2027 року змінюється календар.

Fiscasa — приватний сервіс, незалежний від Agencia Tributaria. Приклади наведено для ілюстрації й не враховують особливих ситуацій.

Кого це стосується?

Кожного податкового нерезидента Іспанії, який отримує орендну плату за об'єкт в Іспанії:

• посуточна оренда (платформи, агентство, напряму);
• довгострокова оренда (договір найму житла);
• оренда гаража чи приміщення.

Кожен співвласник декларує свою частку доходів і витрат. Передача управління агентству не робить його відповідальним за ваші декларації: агентство отримує орендну плату, але декларуєте ви.

Ставка й оподатковувана база

Податкове резидентство власника	Ставка	Вирахування витрат
Європейський Союз, Ісландія, Норвегія, Ліхтенштейн	19 %	Так
Інші країни (Україна, Велика Британія, Швейцарія, США…)	24 %	Ні, оподатковується валова орендна плата

Отже, для резидента ЄС податок нараховується на чистий дохід: отримана орендна плата мінус витрати, що віднімаються. Для резидента України податок становить 24 % від усієї орендної плати.

Знижки, якими користуються резиденти Іспанії при здачі житла для проживання, на нерезидентів не поширюються.

Витрати, що віднімаються (резиденти ЄС/ЄЕЗ)

Витрати, безпосередньо пов'язані з орендою: 100 %

• комісії платформ чи агентства;
• прибирання та прання між заїздами;
• реклама, передача ключів;
• послуги з управління орендою.

Річні витрати: пропорційно до днів оренди

• IBI і збір за сміття (basura);
• внески до спільноти власників (comunidad);
• страхування житла;
• вода, електрика, інтернет, якщо їх сплачуєте ви;
• відсотки за кредитом на купівлю чи ремонт;
• ремонт і обслуговування (не поліпшення);
• амортизація будівлі: 3 % на рік від більшої з двох величин — вартості придбання чи кадастрової вартості, без вартості землі;
• амортизація меблів: 10 % на рік від їхньої вартості.

Обмеження

• Відсотки й ремонт разом не можуть перевищувати орендної плати за період. Надлишок можна перенести на наступні чотири роки.
• Поліпшення (нова кухня, встановлений кондиціонер) не віднімаються одразу: вони додаються до вартості, що амортизується.
• Потрібно зберігати рахунки на ваше ім'я щонайменше чотири роки. З 2027 року додаток до форми деталізуватиме кожну категорію витрат.

Дні без оренди: умовний дохід нікуди не зникає

Об'єкт, що здавався 60 днів і решту року був у вашому розпорядженні, оподатковується двічі:

• орендна плата за дні оренди з відповідними витратами;
• умовний дохід за дні без оренди, пропорційно (див. умовний дохід від об'єкта, що не здається).

Об'єкт, який пропонувався до оренди весь рік, але фактично здавався лише частину часу, — делікатне питання: дні простою, як правило, підпадають під умовний дохід. Зберігайте записи про заброньовані періоди.

Приклад із цифрами: посуточна оренда на Коста-Бланці

Олена, податкова резидентка Польщі (ЄС), одноосібно володіє квартирою в Денії. У 2026 році вона здає її 70 днів через платформу й отримує 8 400 € орендної плати.

Витрати, безпосередньо пов'язані з орендою (100 %)

• комісії платформи: 1 260 €
• прибирання: 700 €
• Разом: 1 960 €

Річні витрати (пропорція 70 / 365)

• IBI: 450 €
• спільнота власників: 1 200 €
• страхування: 300 €
• електрика й вода: 900 €
• амортизація: ціна купівлі з витратами 180 000 €, частка будівлі 60 % за квитанцією IBI, тобто 108 000 × 3 % = 3 240 €
• Разом за рік: 6 090 €, з них до вирахування: 6 090 × 70 / 365 = 1 167,95 €

Розрахунок

• Чистий дохід: 8 400 − 1 960 − 1 167,95 = 5 272,05 €
• Податок з оренди: 5 272,05 × 19 % = 1 001,69 €

Умовний дохід за решту 295 днів (кадастрова вартість 90 000 €, ставка 1,1 %)

• 90 000 × 1,1 % × 295 / 365 = 800,14 €
• Податок: 800,14 × 19 % = 152,03 €

Разом податків за 2026 рік: 1 153,72 €

Якби Олена була податковою резиденткою України, податок з оренди становив би 8 400 × 24 % = 2 016 € без жодних вирахувань, а податок на умовний дохід — 800,14 × 24 % = 192,03 €, тобто разом 2 208,03 €.

Щоквартальна чи річна декларація?

Починаючи з доходів 2024 року, можна об'єднати всю орендну плату за один об'єкт в одну річну декларацію замість подання щокварталу. Це простіше, і саме таке рішення ми радимо в більшості випадків.

Дати, які варто запам'ятати

Доходи	Декларація з оплатою	Пряме списання	Нульова декларація
Оренда 2025 (річна зведена)	1–20 січня 2026	1–15 січня 2026	1–20 січня 2026
Оренда 2026 (річна або 4-й квартал)	1–20 квітня 2027	1–15 квітня 2027	1–20 січня 2027

Починаючи з доходів 2026 року, Orden HAC/623/2026 зводить усі декларації з оренди з податком до сплати в період з 1 до 20 квітня наступного року. Див. нововведення 2027.

Якщо витрати перевищують орендну плату, декларація «нульова» (cuota cero): вона все одно обов'язкова, але подається в січні.

Інші обов'язки орендодавця

• Туристична ліцензія чи реєстрація: короткострокову оренду регулює кожна автономна спільнота (а іноді й муніципалітет). Єдиний національний реєстр Tribunal supremo скасував у травні 2026 року, але регіональні реєстри та ліцензії й далі діють.
• Реєстрація гостей у відповідних органах згідно з чинними правилами.
• Дані від платформ: орендні платформи повідомляють податковій про доходи та власників (європейські правила DAC7). Тож незадекларовану оренду дедалі легше виявити.
• Орендар-компанія: якщо ви здаєте приміщення підприємству, воно може бути зобов'язане утримувати податок з орендної плати, який потім зараховується у ваш податок.

А в Україні?

Якщо ви податковий резидент України, орендний дохід від іспанського об'єкта, як правило, є іноземним доходом, який треба відобразити в річній декларації про майновий стан і доходи. За роз'ясненнями ДПС, іноземні доходи оподатковуються ПДФО за ставкою 18 % і військовим збором (5 % для доходів з 2025 року); іспанський податок можна зарахувати в межах українського ПДФО за наявності довідки іспанської податкової, а військовий збір не зараховується. Правила визначення бази та можливих витрат варто перевірити з консультантом. Див. декларування іспанської нерухомості в Україні.

Що робить Fiscasa

Ми розраховуємо вашу чисту орендну плату за виписками платформи чи агентства, застосовуємо пропорцію витрат (для резидентів ЄС), готуємо декларацію з оренди й декларацію з умовного доходу за дні без оренди, і надаємо підсумок для декларування в країні вашого проживання. Ціна встановлюється за домогосподарство й за об'єкт і оголошується заздалегідь: див. наші ціни. Для першої оцінки умовного доходу скористайтеся калькулятором.

Поширені запитання

Агентство отримує орендну плату й переказує мені чисту суму. Що декларувати?

Валову орендну плату, сплачену орендарями, а потім — для резидентів ЄС — комісію агентства як витрату. Попросіть в агентства детальну річну виписку.

Я здаю лише два тижні на рік. Чи треба подавати декларацію з оренди?

Так. Будь-яку оренду, навіть коротку, треба декларувати. Решта року підлягає умовному доходу.

Чи можна відняти авіаквитки, щоб приїхати прийняти квартиру?

Ні. Особисті витрати на поїздки не приймаються. Віднімаються лише витрати, пов'язані з об'єктом та його орендою.

Мої витрати перевищують орендну плату. Чи можна перенести збиток?

Переноситься лише надлишок відсотків і ремонту — на чотири роки. Інші витрати не створюють збитку, який можна перенести. Декларація тоді нульова.

Я громадянин України, але живу в Німеччині. Яка ставка?

Важить податкове резидентство, а не громадянство. Громадянин України, який є податковим резидентом Німеччини, оподатковується за ставкою 19 % і може віднімати витрати.

Чи треба декларувати щокварталу?

Ні, з доходів 2024 року можлива річна зведена декларація на кожен об'єкт. Для оренди 2026 року термін — з 1 до 20 квітня 2027 року.