Продаж нерухомості в Іспанії: приріст капіталу, утримання 3 % (Modelo 211) і Modelo 210

Продаж нерухомості в Іспанії нерезидентом відбувається за особливим механізмом: частина ціни вам не виплачується. Покупець утримує 3 % і перераховує їх безпосередньо іспанській податковій. Потім ви подаєте власну декларацію приросту капіталу, за якою доплачуєте різницю або — дуже часто — повертаєте всю чи частину цієї суми. До цього додається муніципальний податок — plusvalía. Ось як усе пов'язано.

Fiscasa — приватний сервіс, незалежний від Agencia Tributaria. Описані правила стосуються загального режиму; Країна Басків і Наварра мають власні форми.

Крок 1: утримання 3 % у день продажу

Принцип

Якщо продавець — нерезидент, покупець має утримати 3 % від погодженої ціни й перерахувати їх податковій за допомогою Modelo 211 протягом місяця після продажу. Ця сума — аванс у рахунок податку продавця. Якщо покупець її не перерахує, сам об'єкт залишається обтяженим зобов'язанням зі сплати податку, тому нотаріуси за цим стежать.

Приклад

Ви продаєте за 230 000 €. Покупець виплачує вам 223 100 € і утримує 6 900 €, які сплачує податковій через Modelo 211.

Що треба отримати

Попросіть у покупця, його нотаріуса чи адвоката копію Modelo 211 і підтвердження його оплати. Без неї подальші кроки значно ускладнюються. Перевірте, що ваш NIE і сума вказані правильно: помилку в 211 не можна виправити у вашій власній декларації.

Крок 2: ваша декларація приросту капіталу (Modelo 210)

Строк

У вас є три місяці після закінчення місячного строку з дати продажу, тобто приблизно чотири місяці. Продаж, підписаний 15 березня 2026 року, треба задекларувати не пізніше 15 липня 2026 року. Реформа 2027 року цей строк не змінює.

Ця декларація обов'язкова навіть у разі збитку: саме вона дає змогу вимагати повернення утриманої суми. Кожен продавець подає власну декларацію на свою частку. Оплата прямим списанням для цього типу декларації неможлива.

Розрахунок приросту капіталу

Приріст капіталу = вартість відчуження − вартість придбання

• Вартість відчуження: ціна продажу мінус витрати на продаж, які несете ви (агентство, адвокат, муніципальна plusvalía, енергетичний сертифікат…).
• Вартість придбання: ціна купівлі плюс витрати й податки при купівлі (нотаріус, реєстр, податок на передачу ITP або ПДВ і AJD), плюс роботи з поліпшення, підтверджені рахунками.
• Якщо об'єкт здавався, з вартості придбання треба відняти амортизацію — щонайменше ту, яку можна було застосувати.

Податок = приріст капіталу × 19 %, незалежно від країни вашого проживання (зокрема й для резидентів України). З цього податку зараховується утримання 3 %.

Приклад 1: приріст капіталу

Петро купив у 2012 році квартиру в Малазі за 150 000 € з витратами на купівлю 15 000 €. У 2026 році він продає її за 230 000 €. Витрати на продаж: агентство 8 000 €, муніципальна plusvalía 1 200 €. Він ніколи її не здавав.

• Вартість відчуження: 230 000 − 9 200 = 220 800 €
• Вартість придбання: 150 000 + 15 000 = 165 000 €
• Приріст капіталу: 55 800 €
• Податок: 55 800 × 19 % = 10 602 €
• Утримання, вже сплачене покупцем: 6 900 €
• Залишок до сплати: 3 702 €

Приклад 2: збиток

Катерина купила у 2007 році за 260 000 € плюс 25 000 € витрат. У 2026 році продає за 240 000 €.

• Від'ємний результат: податку немає.
• Утримання 3 %: 7 200 €.
• Сума до повернення: 7 200 €.

Приклад 3: подружжя

Якби Петро володів об'єктом 50/50 з дружиною, кожен декларував би половину: приріст 27 900 €, податок 5 301 €, утримання 3 450 €, залишок до сплати 1 851 € у кожного.

Крок 3: отримання повернення

Якщо утримання перевищує податок, декларація приросту капіталу показує суму до повернення. Повернення можна отримати на рахунок за кордоном. Підготуйте:

• копію Modelo 211 і підтвердження його оплати;
• договори купівлі й продажу (escrituras);
• рахунки за витрати й поліпшення;
• довідку банку про власника рахунку, на який буде повернення.

Обробка часто триває місяцями. Адміністрація може попросити додаткові документи: швидка й повна відповідь допомагає не затягувати процес.

Інший податок при продажу: муніципальна plusvalía

Що це?

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), так звана plusvalía municipal, оподатковує зростання вартості землі за час володіння. Її сплачують муніципалітету, незалежно від Modelo 210.

Розрахунок

З 2021 року діють два методи, і платник може обрати вигідніший:

• об'єктивний метод: кадастрова вартість землі × коефіцієнт залежно від кількості років володіння (максимум 20 років) × муніципальна ставка (не більше 30 %);
• реальний метод: фактично отриманий приріст на частку землі.

Якщо приросту немає (продаж зі збитком), можна заявити про відсутність об'єкта оподаткування, задекларувавши й підтвердивши це.

Хто сплачує, якщо продавець — нерезидент?

Платником є продавець, але коли він нерезидент, покупець діє як заступник платника: на практиці суму утримують з ціни в нотаріуса, а сплачує її покупець. Строк декларування — 30 робочих днів після продажу. Сплачена plusvalía потім є витратою на продаж, яку можна відняти у вашому Modelo 210.

Не забудьте про рік продажу

Якщо об'єкт не здавався, ви ще маєте сплатити умовний дохід за рік продажу — з 1 січня до дня підписання, пропорційно (див. умовний дохід). Для продажу 15 березня 2026 року це 74 дні умовного доходу 2026 року, які декларуються з 1 квітня до 31 грудня 2027 року.

Попередні роки також мають бути в порядку: покупець і нотаріус можуть попросити підтвердження. Якщо якісь роки пропущено, врегулюйте їх до продажу: див. декларування минулих років.

А в Україні?

Якщо ви податковий резидент України, дохід від продажу іспанської нерухомості, як правило, розглядається як іноземний дохід, який треба задекларувати в Україні (ПДФО 18 % і військовий збір 5 %, з можливістю заліку іспанського податку в межах українського ПДФО за наявності довідки іспанської податкової). Пільги для продажу житла, передбачені Податковим кодексом, за деякими тлумаченнями стосуються лише нерухомості в Україні, а база для іноземного продажу може відрізнятися від іспанської. Це суттєві суми: обов'язково проконсультуйтеся з українським податковим консультантом. Див. декларування іспанської нерухомості в Україні.

Що робить Fiscasa

Ми готуємо вашу декларацію приросту капіталу, перевіряємо ваш Modelo 211, розраховуємо залишок до сплати чи очікуване повернення й готуємо умовний дохід за рік продажу. Ціна фіксована й оголошується до замовлення: див. наші ціни.

Поширені запитання

Утримання 3 % — це остаточний податок?

Ні, це аванс. Остаточний податок — 19 % від приросту капіталу, розрахований у вашій власній декларації. Різницю треба доплатити або її повернуть.

Я продаю зі збитком. Чи все одно треба декларувати?

Так. Без декларації утримані 3 % залишаються в адміністрації. Саме декларація дає змогу їх повернути.

Покупець не перерахував 3 %. Що тоді?

Порушником є покупець, а проданий об'єкт залишається обтяженим зобов'язанням зі сплати податку. Ваш власний обов'язок декларувати зберігається. Повідомте про ситуацію нотаріусу.

Чи можна відняти виконані роботи?

Так, роботи з поліпшення, підтверджені рахунками, збільшують вартість придбання. Звичайний ремонт і поточне обслуговування не враховуються.

Чи оподатковується приріст капіталу за ставкою 24 % для нерезидентів поза ЄС, зокрема з України?

Ні, для приросту капіталу ставка 19 % застосовується до всіх нерезидентів.

Скільки триває повернення?

Гарантованого строку немає; зазвичай ідеться про місяці. Повний пакет документів від початку зменшує кількість запитів.