Який податок на приріст капіталу при продажу нерухомості в Іспанії для нерезидента?

Одна ставка для всіх нерезидентів

На відміну від умовного доходу й оренди, де ставки різні, приріст капіталу від продажу іспанської нерухомості нерезидент сплачує за єдиною ставкою 19 %. Країна проживання тут значення не має: резидент Києва, Варшави чи Лондона платить однаково.

Податок декларується через Modelo 210, а частину його покупець уже утримав і перерахував при підписанні угоди.

Як рахується прибуток

Приріст = ціна продажу − витрати на продаж − (ціна купівлі + витрати на купівлю + поліпшення − амортизація)

• Витрати на продаж: комісія агентства, юрист, сертифікат енергоефективності.
• Витрати на купівлю: податок на передачу майна чи ПДВ, нотаріус, реєстр, юрист на момент купівлі.
• Поліпшення: роботи, що підвищили вартість (нова кухня, басейн, добудова), підтверджені рахунками. Звичайний ремонт сюди не входить.
• Амортизація віднімається, лише якщо об'єкт здавався в оренду: вона зменшує вартість купівлі.

Приклад

Власник купив квартиру за 150 000 € і сплатив 12 000 € витрат на купівлю. Пізніше вклав 18 000 € у поліпшення. Продає за 260 000 €, витрати на продаж — 10 000 €. Об'єкт не здавався.

• Вартість придбання: 150 000 + 12 000 + 18 000 = 180 000 €
• Чиста ціна продажу: 260 000 − 10 000 = 250 000 €
• Приріст: 70 000 €
• Податок 19 %: 13 300 €
• Покупець утримав 3 % ціни: 7 800 €
• Залишок до сплати: 5 500 €

Якби приріст був меншим за утримання, різницю можна було б повернути: див. як повернути 3 %. Свою ситуацію можна прорахувати в калькуляторі приросту.

Що ще чекає продавця

• Plusvalía municipal: окремий місцевий податок на зростання вартості землі, який сплачує продавець. Див. що таке plusvalía municipal.
• Умовний дохід за дні року до продажу декларується, як звичайно, у наступну кампанію.
• Декларація в країні проживання: продаж часто потрібно відобразити й там, з урахуванням угоди про подвійне оподаткування.

Співвласники рахують приріст кожен за своєю часткою й подають окремі декларації.