Che cos'è la ritenuta del 3 % quando un non residente vende casa in Spagna?

Perché esiste

Il fisco spagnolo sa che un venditore che vive all'estero, dopo il rogito, potrebbe non essere più raggiungibile. Per garantirsi almeno una parte dell'imposta, fa trattenere una somma direttamente dall'acquirente. È una ritenuta a titolo di acconto: non è l'imposta definitiva e non dipende dal guadagno effettivo.

L'obbligo vale anche quando il venditore è italiano e l'acquirente è a sua volta straniero. Conta solo la residenza fiscale di chi vende.

Come funziona in pratica

Al momento della firma davanti al notaio, l'acquirente paga il 97 % del prezzo al venditore e trattiene il 3 %. Entro un mese, presenta il Modelo 211 e versa l'importo trattenuto. Una copia del modulo va consegnata al venditore, che ne avrà bisogno per la propria dichiarazione.

Se l'acquirente non versa la ritenuta, la legge lo rende responsabile dell'imposta e l'immobile resta vincolato al pagamento. Per questo i notai e gli avvocati dell'acquirente seguono attentamente questo passaggio.

Un esempio

Prezzo di vendita: 300 000 €. Ritenuta: 9 000 €, versata dall'acquirente. Se la plusvalenza calcolata è di 70 000 €, l'imposta al 19 % è di 13 300 € e il venditore dovrà versare la differenza, 4 300 €. Se invece la casa è stata venduta senza guadagno, i 9 000 € sono interamente da recuperare: lo spieghiamo in come recuperare il 3 %.

Cosa deve fare il venditore

La ritenuta non chiude la pratica. Il venditore non residente deve comunque presentare un proprio Modelo 210 per la plusvalenza, entro tre mesi dalla fine del mese concesso all'acquirente. In quel modulo indica la ritenuta subita e calcola se c'è da pagare o da farsi rimborsare. I tempi esatti sono nella pagina sul termine per dichiarare una vendita.

Documenti da conservare

• copia dell'atto notarile di vendita;
• copia del Modelo 211 presentato dall'acquirente, con la ricevuta di pagamento;
• atto di acquisto originario e fatture dei lavori, per dimostrare il valore di acquisto.

Senza la copia del 211, il rimborso o la compensazione possono essere molto più lenti. Il calcolatore della plusvalenza mostra subito se la ritenuta sarà sufficiente.