Quanto si paga di imposta sulla plusvalenza vendendo una casa in Spagna da non residente?

Un'aliquota unica

A differenza del reddito imputato o degli affitti, dove il Paese di residenza fa la differenza tra 19 % e 24 %, per la vendita di un immobile il non residente paga sempre il 19 % sul guadagno. Vale per chi vive a Milano come per chi vive a Ginevra o a Londra.

L'imposta riguarda solo il guadagno, non l'intero prezzo. Se la casa si vende in perdita, non c'è nulla da pagare sulla plusvalenza.

Come si calcola il guadagno

La formula si costruisce in due passaggi:

1. Valore di trasmissione: prezzo di vendita meno spese a carico del venditore, come agenzia immobiliare o certificati.
2. Valore di acquisto: prezzo pagato più spese d'acquisto (notaio, registro, imposte dell'epoca), più i lavori che hanno migliorato l'immobile, meno gli ammortamenti dedotti negli anni in cui la casa è stata affittata.

La plusvalenza è la differenza tra il primo e il secondo valore.

Esempio numerico

Casa acquistata per 200 000 € con 20 000 € di spese: valore di acquisto 220 000 €. Venduta per 300 000 € con 10 000 € di spese di agenzia: valore di trasmissione 290 000 €. Plusvalenza: 70 000 €. Imposta al 19 %: 13 300 €.

Su questa vendita l'acquirente avrà trattenuto il 3 % del prezzo, cioè 9 000 €, e li avrà versati al fisco. Il venditore paga quindi la differenza di 4 300 € con la propria dichiarazione. Il meccanismo è spiegato in la ritenuta del 3 %. Il calcolatore della plusvalenza applica la formula ai Suoi dati.

Le spese da non dimenticare

Le fatture dei lavori di miglioria sono spesso il punto debole: una cucina rifatta o un ampliamento aumentano il valore di acquisto, ma solo se documentati. Le semplici manutenzioni non contano. Raccolga l'atto di acquisto, le ricevute delle imposte pagate allora e le fatture dei lavori prima di firmare la vendita.

Le altre imposte della vendita

Oltre all'imposta sul guadagno, il venditore paga in genere la plusvalía municipal, un'imposta del comune sull'aumento di valore del terreno. Ne parliamo in che cos'è la plusvalía municipale. In Italia, poi, la vendita va valutata con il proprio consulente alla luce della convenzione tra i due Paesi.