Come si recupera la ritenuta del 3 % dopo la vendita di una casa in Spagna?

Quando c'è qualcosa da recuperare

La ritenuta del 3 % è calcolata sul prezzo, senza guardare al guadagno. Diventa quindi eccessiva in tre situazioni frequenti:

• la casa è stata venduta in perdita, per esempio dopo un acquisto nel periodo dei prezzi alti;
• il guadagno è modesto rispetto al prezzo, perché le spese di acquisto e i lavori pesano molto;
• l'acquisto è recente e il prezzo di vendita è vicino a quello pagato.

In tutti questi casi l'imposta del 19 % sulla plusvalenza risulta inferiore alla somma trattenuta e la differenza Le spetta.

Un esempio di vendita in perdita

Acquisto a 240 000 € con 15 000 € di spese: valore di acquisto 255 000 €. Vendita a 250 000 € con 8 000 € di agenzia: valore di trasmissione 242 000 €. Risultato: perdita di 13 000 €, nessuna imposta. L'acquirente ha però trattenuto il 3 % di 250 000 €, cioè 7 500 €, che possono essere chiesti a rimborso per intero. Il calcolatore della plusvalenza mostra il risultato prima della firma.

La procedura passo per passo

1. Ottenere dall'acquirente o dal suo notaio la copia del Modelo 211 e la prova del versamento.
2. Ricostruire il valore di acquisto con l'atto, le imposte pagate allora e le fatture dei lavori di miglioria.
3. Presentare il Modelo 210 di plusvalenza entro tre mesi dalla fine del mese concesso all'acquirente, indicando la ritenuta e chiedendo il rimborso.
4. Indicare un conto per ricevere il bonifico; in caso di conto estero, verificare che i dati bancari siano completi.
5. Rispondere con cura a eventuali richieste di documenti dell'Agencia Tributaria.

Tempi e pazienza

L'istruttoria dei rimborsi ai non residenti è spesso lunga: diversi mesi sono normali, a volte di più se l'amministrazione chiede chiarimenti. Una dichiarazione completa, con tutti i giustificativi pronti, riduce il rischio di blocchi. Se l'amministrazione non risponde nei termini previsti, in genere sull'importo maturano interessi a Suo favore.

Un errore frequente è non presentare nulla perché non c'è guadagno. Senza Modelo 210, il fisco non ha motivo di restituire la ritenuta e, trascorsi i termini, la somma può andare persa. Le scadenze sono dettagliate in entro quando dichiarare una vendita.