Che cos'è la plusvalía municipal quando si vende casa in Spagna?

Un'imposta del comune, non dello Stato

Molti venditori italiani la scoprono solo dal notaio. Accanto all'imposta sul guadagno versata all'Agencia Tributaria, la vendita di una casa in Spagna fa scattare un tributo locale: l'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, chiamato da tutti plusvalía municipal. Lo incassa il comune in cui si trova l'immobile, lo stesso che riscuote l'IBI ogni anno.

L'imposta guarda solo al terreno, non all'edificio. Per un appartamento, il terreno è la quota di suolo attribuita all'unità nel Catasto.

Due metodi di calcolo

Dopo una riforma del 2021, il contribuente può scegliere il metodo più favorevole:

• metodo oggettivo: si parte dal valore catastale del terreno e si applicano coefficienti stabiliti per numero di anni di possesso, poi l'aliquota comunale;
• metodo reale: si usa il guadagno effettivo sul terreno, calcolato confrontando i valori degli atti di acquisto e di vendita.

Se l'immobile è stato venduto senza guadagno, la plusvalía non è dovuta. Bisogna però dimostrarlo con gli atti, ed è consigliabile presentare comunque la comunicazione al comune.

Chi paga e quando

In una vendita la paga il venditore. Il termine per la dichiarazione al comune è breve, di solito poche settimane dopo l'atto, con regole che variano da un ente all'altro. Molti notai e gestorías se ne occupano nel quadro della vendita. Per un venditore non residente è frequente che l'acquirente o il notaio trattengano l'importo stimato dal prezzo, per evitare che il debito resti legato all'immobile.

Plusvalía e imposta sul guadagno: due cose diverse

È facile confonderle, perché hanno lo stesso nome. La plusvalía municipal riguarda il terreno ed è comunale. L'imposta sulla plusvalenza del non residente, del 19 %, riguarda il guadagno complessivo ed è statale, con la ritenuta del 3 % e il Modelo 210. Sulla seconda veda quanto si paga sulla plusvalenza. Per la prima trova un approfondimento nella guida sulla plusvalía municipale, che spiega come confrontare i due metodi.