Che cos'era il registro unico degli affitti in Spagna introdotto nel 2025?

Un numero nazionale durato meno di un anno

Fino al 2025 ogni regione aveva il proprio registro e le piattaforme pubblicavano annunci con controlli molto diversi. Il Registro Único de Arrendamientos aveva introdotto un livello statale: dal 1° luglio 2025 ogni immobile offerto in affitto breve, turistico o stagionale doveva avere un numero nazionale per comparire su Airbnb, Booking o portali simili. Con la sentenza del maggio 2026 (Sala Tercera, BOE-A-2026-13893) il Tribunal Supremo ha annullato gran parte del registro, ritenendo che lo Stato non avesse competenza; resta in vigore solo la Ventanilla Única Digital, lo scambio di dati con le piattaforme.

La procedura passava dai registri immobiliari e richiedeva i dati del proprietario, la referencia catastral e il numero di iscrizione regionale. Oggi per un proprietario non residente contano soprattutto il NIE e la licenza della comunità autonoma; verifichi comunque la regola vigente.

Il legame con la licenza regionale

Il diritto di affittare ai turisti dipende dalla regione e dal comune, non da un numero statale. Nella Comunitat Valenciana, per esempio, è il numero regionale a dover comparire negli annunci; in Catalogna lo stesso vale per il codice HUT. Le differenze regionali sono raccolte nella pagina sulla licenza per affitto turistico.

Perché riguarda anche il Modelo 210

Le piattaforme trasmettono all'amministrazione fiscale le informazioni sugli annunci e sugli incassi. Grazie a questo scambio di dati, che sopravvive alla sentenza, l'Agencia Tributaria può collegare ogni affitto a un immobile e a un proprietario. Chi affitta senza dichiarare i canoni si espone a lettere di richiesta e a ricalcoli con sanzioni.

Per un non residente l'affitto si dichiara sul Modelo 210: 19 % sul netto per chi vive nell'Unione europea, 24 % sul lordo per chi vive altrove. Dal reddito 2026 la dichiarazione annuale degli affitti si presenta dal 1° al 20 aprile dell'anno successivo. Il calendario fiscale riporta tutte le scadenze.

Passi pratici per chi affitta

1. Verificare che la regione e il comune consentano l'uso previsto.
2. Ottenere l'iscrizione regionale, se si tratta di affitto turistico.
3. Indicare il numero di iscrizione regionale in ogni annuncio.
4. Tenere un elenco delle prenotazioni coerente con i dati delle piattaforme.
5. Dichiarare i canoni nel Modelo 210 e, se vive in Italia, anche nella dichiarazione italiana, con il credito per l'imposta spagnola.