Casa in Spagna affittata solo una parte dell'anno: come si dichiara?

Due redditi per la stessa casa

Un appartamento che lavora solo in luglio, agosto e settembre è un caso tipico tra i proprietari italiani in Spagna. Il fisco non considera l'anno come un blocco unico: divide il calendario. Nei giorni di locazione esiste un reddito reale, i canoni. Negli altri giorni la casa resta disponibile per il proprietario e torna a produrre il reddito figurativo previsto per le seconde case.

Questo significa che nello stesso anno si presentano dichiarazioni per due tipi di reddito, ciascuna con il proprio calcolo.

Esempio completo

Dati di partenza per un proprietario unico residente in Italia, anno di 365 giorni:

• valore catastale 100 000 €, comune con valori rivisti, coefficiente 1,1 %: 1 100 € annui;
• 92 giorni affittati, 273 giorni non affittati;
• canoni incassati 6 000 €, spese deducibili attribuibili all'affitto 1 500 €.

Parte non affittata: 1 100 × 273 / 365 = 822,74 € di reddito imputato, imposta al 19 % di 156,32 €.

Parte affittata: 6 000 − 1 500 = 4 500 € di reddito netto, imposta al 19 % di 855 €.

Totale annuo: 1 011,32 €. Per un residente extra UE il conto sarebbe diverso, perché si applica il 24 % e l'affitto si tassa sul lordo. Può rifare i calcoli con i Suoi dati nel simulatore affitti.

Attenzione ai giorni contati

I giorni di affitto sono quelli coperti da un contratto o da una prenotazione effettiva. Un periodo in cui la casa è pubblicata sulle piattaforme ma non prenotata resta, in linea generale, un periodo di disponibilità per il proprietario e rientra nel reddito imputato. Anche i soggiorni di amici o familiari a titolo gratuito non contano come affitto.

Tenga un registro semplice: date di arrivo e partenza, importo, piattaforma o inquilino. Dal 2025 le piattaforme trasmettono i dati all'amministrazione, quindi le Sue cifre devono coincidere con quelle comunicate.

Le spese in proporzione

Le spese annuali, come IBI, comunità o assicurazione, si dividono nello stesso rapporto: 92/365 vanno sull'affitto, il resto non si deduce, perché il reddito imputato non ammette deduzioni. La pagina spese deducibili dagli affitti spiega quali voci rientrano. Per la parte vuota valgono le regole viste in casa vuota da dichiarare.