Affittare casa in Spagna da non residente: tasse e Modelo 210

Affittare il tuo appartamento spagnolo qualche settimana d'estate o tutto l'anno cambia la natura della dichiarazione: non dichiari più solo un reddito forfettario, ma canoni effettivi, da cui puoi dedurre delle spese se risiedi nell'Unione europea. Le regole sono più impegnative, gli importi più alti e, dal 2027, il calendario cambia.

Fiscasa è un servizio privato, indipendente dall'Agencia Tributaria. Gli esempi sono illustrativi e non tengono conto di situazioni particolari.

Chi è interessato?

Ogni non residente fiscale in Spagna che percepisce canoni da un immobile situato in Spagna:

• affitto turistico o breve (piattaforme, agenzia, affitto diretto);
• affitto annuale (contratto di locazione abitativa);
• affitto di un garage o di un locale.

Ogni comproprietario dichiara la propria quota dei canoni e delle spese. Affidare la gestione a un'agenzia non la rende responsabile delle tue dichiarazioni: l'agenzia incassa i canoni, ma dichiarare spetta a te.

Aliquota e base imponibile

Residenza fiscale del proprietario	Aliquota	Spese deducibili
Unione europea, Islanda, Norvegia, Liechtenstein	19 %	Sì
Altri Paesi (Regno Unito, Svizzera, Stati Uniti…)	24 %	No, tassazione sui canoni lordi

Per un residente UE, l'imposta si applica quindi sul reddito netto: canoni incassati meno spese deducibili.

Le riduzioni di cui beneficiano i residenti spagnoli per l'affitto di abitazioni ad uso abitativo non si applicano ai non residenti.

Le spese deducibili (residenti UE/SEE)

Le spese direttamente legate all'affitto: 100 %

• commissioni delle piattaforme o dell'agenzia;
• pulizie e lavanderia tra un affitto e l'altro;
• pubblicità, spese di consegna delle chiavi;
• spese di gestione dell'affitto.

Le spese annuali: in proporzione ai giorni affittati

• IBI e tassa rifiuti (basura);
• spese di condominio (comunidad);
• assicurazione dell'abitazione;
• acqua, luce, internet se li paghi tu;
• interessi del mutuo per l'acquisto o la ristrutturazione;
• riparazioni e manutenzione (non le migliorie);
• ammortamento della costruzione: 3 % annuo del maggiore tra costo di acquisto e valore catastale, escluso il valore del terreno;
• ammortamento dei mobili: 10 % annuo del loro costo.

I limiti

• Interessi e riparazioni, insieme, non possono superare i canoni del periodo. L'eccedenza si può riportare nei quattro anni successivi.
• Le migliorie (nuova cucina, climatizzatore installato) non sono deducibili subito: si aggiungono al valore ammortizzabile.
• Devi conservare le fatture intestate a te per almeno quattro anni. Dal 2027, un allegato del modulo dettaglierà ogni categoria di spesa.

I giorni non affittati: il reddito imputato continua

Un immobile affittato 60 giorni e a tua disposizione il resto dell'anno genera due imposizioni:

• i canoni dei giorni affittati, con le spese corrispondenti;
• un reddito imputato per i giorni non affittati, pro rata (vedi reddito imputato di un immobile non affittato).

Un immobile offerto in affitto tutto l'anno ma affittato davvero solo per una parte del tempo pone una questione delicata: i giorni di inutilizzo sono in linea di principio soggetti al reddito imputato. Conserva traccia dei periodi prenotati.

Esempio con i numeri: un affitto turistico sulla Costa Blanca

Elena, residente in Italia, è l'unica proprietaria di un appartamento a Dénia. Nel 2026 lo affitta per 70 giorni tramite una piattaforma, per 8 400 € di canoni.

Spese direttamente legate all'affitto (100 %)

• commissioni della piattaforma: 1 260 €
• pulizie: 700 €
• Subtotale: 1 960 €

Spese annuali (pro rata 70 / 365)

• IBI: 450 €
• condominio: 1 200 €
• assicurazione: 300 €
• luce e acqua: 900 €
• ammortamento: prezzo d'acquisto e spese 180 000 €, quota della costruzione 60 % secondo la ricevuta IBI, cioè 108 000 × 3 % = 3 240 €
• Totale annuo: 6 090 €, di cui quota deducibile: 6 090 × 70 / 365 = 1 167,95 €

Calcolo

• Reddito netto: 8 400 − 1 960 − 1 167,95 = 5 272,05 €
• Imposta sui canoni: 5 272,05 × 19 % = 1 001,69 €

Reddito imputato per i 295 giorni restanti (valore catastale 90 000 €, percentuale 1,1 %)

• 90 000 × 1,1 % × 295 / 365 = 800,14 €
• Imposta: 800,14 × 19 % = 152,03 €

Totale imposte 2026: 1 153,72 €

Se Elena risiedesse nel Regno Unito, l'imposta sui canoni sarebbe di 8 400 × 24 % = 2 016 €, senza deduzioni possibili, più il reddito imputato al 24 %.

Dichiarazione trimestrale o annuale?

Dai redditi 2024 puoi raggruppare tutti i canoni di uno stesso immobile in un'unica dichiarazione annuale, invece di presentarne una per trimestre. È più semplice ed è la soluzione che consigliamo nella maggior parte dei casi.

Le date da ricordare

Redditi	Dichiarazione con pagamento	Addebito diretto	Dichiarazione a zero
Affitti 2025 (annuale raggruppata)	1–20 gennaio 2026	1–15 gennaio 2026	1–20 gennaio 2026
Affitti 2026 (annuale o 4° trimestre)	1–20 aprile 2027	1–15 aprile 2027	1–20 gennaio 2027

Dai redditi 2026, l'Orden HAC/623/2026 concentra tutte le dichiarazioni di canoni con imposta da pagare nel periodo dal 1° al 20 aprile dell'anno successivo. Vedi novità 2027.

Se le spese superano i canoni, la dichiarazione è "a zero" (cuota cero): resta obbligatoria, ma si presenta a gennaio.

Gli altri obblighi del proprietario che affitta

• Licenza o registrazione turistica: gli affitti brevi sono regolati da ciascuna comunità autonoma (e a volte dal comune). Il registro unico nazionale è stato annullato dal Tribunal Supremo nel maggio 2026, ma i registri e le licenze regionali restano in vigore.
• Comunicazione degli ospiti alle autorità, secondo la normativa vigente.
• Dati trasmessi dalle piattaforme: le piattaforme di affitto comunicano all'amministrazione fiscale canoni e proprietari (regole europee DAC7). Un affitto non dichiarato è quindi sempre più facile da scoprire.
• Inquilino professionale: se affitti a un'impresa, questa può dover applicare una ritenuta alla fonte sui canoni, che poi si scomputa dalla tua imposta.

E in Italia?

I canoni spagnoli vanno dichiarati anche in Italia, nel quadro RL del modello Redditi PF (rigo RL12, colonna 2), indicando l'importo assoggettato a imposta in Spagna, e danno diritto a un credito per l'imposta pagata in Spagna (quadro CE). L'immobile va inoltre indicato nel quadro RW ai fini dell'IVIE. Vedi dichiarare in Italia una casa in Spagna.

Cosa fa Fiscasa

Calcoliamo i tuoi canoni netti dagli estratti della piattaforma o dell'agenzia, applichiamo il pro rata delle spese, prepariamo la dichiarazione dell'affitto e quella del reddito imputato per i giorni non affittati, e ti consegniamo un riepilogo per la tua dichiarazione italiana. Il prezzo è fissato per nucleo e per immobile, comunicato in anticipo: vedi i nostri prezzi. Per una prima stima del reddito imputato, usa il calcolatore.

FAQ

La mia agenzia incassa i canoni e mi gira il netto. Cosa devo dichiarare?

I canoni lordi pagati dagli inquilini, poi la commissione dell'agenzia come spesa deducibile. Chiedi all'agenzia un rendiconto annuale dettagliato.

Affitto solo due settimane all'anno. Devo fare una dichiarazione di affitto?

Sì. Ogni affitto, anche breve, va dichiarato. Il resto dell'anno resta soggetto al reddito imputato.

Posso dedurre i biglietti aerei per andare a fare il check-in dell'inventario?

No. Le spese personali di viaggio non sono ammesse. Sono deducibili solo le spese legate all'immobile e al suo affitto.

Le mie spese superano i canoni. Posso riportare la perdita?

Solo l'eccedenza di interessi e riparazioni è riportabile, per quattro anni. Le altre spese non creano una perdita riportabile. La dichiarazione è allora a zero.

Sono britannico e risiedo in Italia. Quale aliquota si applica?

Conta la residenza fiscale, non la cittadinanza. Un britannico residente fiscale in Italia è tassato al 19 % e può dedurre le spese.

Devo dichiarare ogni trimestre?

No, dai redditi 2024 è possibile una dichiarazione annuale raggruppata per immobile. Per i canoni 2026, il periodo va dal 1° al 20 aprile 2027.