Serve una licenza per affittare ai turisti una casa in Spagna?

Competenza regionale, applicazione comunale

In Spagna il turismo è materia delle comunità autonome. Ognuna ha la propria definizione di vivienda de uso turístico, il proprio registro e le proprie sanzioni. I comuni, a loro volta, possono limitare o vietare nuove case turistiche in alcuni quartieri attraverso i piani urbanistici. Prima di comprare con l'idea di affittare, è quindi indispensabile controllare sia la norma regionale sia quella locale.

Le principali regioni in breve

• Comunitat Valenciana: iscrizione al registro turistico regionale. Dall'agosto 2024 serve una relazione di compatibilità urbanistica del comune, l'iscrizione vale cinque anni e va rinnovata, e gli affitti oltre dieci giorni allo stesso ospite non sono più turistici.
• Andalusia: iscrizione al registro andaluso (RTA) prima della pubblicità. Dal 2024 i comuni possono limitare le case turistiche per zona; Málaga e Siviglia lo fanno già nei quartieri saturi.
• Baleari: la regione più restrittiva, con licenze legate a posti letto acquistati da un fondo limitato, zone decise da ogni consiglio insulare e una moratoria sui nuovi posti dal 2022. A Palma è vietato negli edifici plurifamiliari.
• Canarie: registrazione presso il Cabildo; una legge regionale del 2025 consente ai comuni di pianificare e limitare. Verifichi le regole aggiornate della Sua isola.
• Catalogna: licenza comunale con numero HUT; nei comuni con tensione abitativa la licenza urbanistica dura cinque anni. Barcellona non rinnova le licenze e prevede di eliminarle entro novembre 2028.
• Murcia e Madrid hanno a loro volta registri obbligatori, con limiti specifici nel centro di Madrid.

Cosa si rischia senza licenza

Pubblicizzare una casa non registrata espone a multe regionali, a volte molto pesanti, soprattutto alle Baleari. Le piattaforme sono tenute a rimuovere gli annunci senza numero valido.

Licenza e fisco sono due cose diverse

Avere la licenza non sostituisce la dichiarazione dei canoni, e non averla non esonera dall'imposta: i redditi incassati vanno comunque dichiarati con il Modelo 210. Sul piano fiscale veda come sono tassati gli affitti brevi. Per il registro nazionale introdotto nel 2025 e poi in gran parte annullato c'è una pagina dedicata, il registro unico degli affitti, e per l'insieme delle regole regionali la guida su licenze e registro unico.