Vendre son bien en Espagne : plus-value, retenue de 3 % (Modelo 211) et Modelo 210

La vente d'un bien en Espagne par un non-résident obéit à un mécanisme particulier : une partie du prix ne vous est pas versée. L'acheteur en retient 3 % et le reverse directement au fisc espagnol. Vous devez ensuite déposer votre propre déclaration de plus-value, qui permet de payer le complément ou, très souvent, de récupérer tout ou partie de cette retenue. S'y ajoute un impôt municipal, la plusvalía. Voici comment tout s'articule.

Fiscasa est un service privé, indépendant de l'Agencia Tributaria. Les règles décrites concernent le régime commun ; le Pays basque et la Navarre ont leurs propres formulaires.

Étape 1 : la retenue de 3 % le jour de la vente

Le principe

Lorsque le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix convenu et le verser à l'administration fiscale au moyen du Modelo 211, dans le mois qui suit la vente. Cette somme est un acompte sur l'impôt du vendeur. Si l'acheteur ne la verse pas, le bien lui-même reste affecté au paiement de l'impôt : c'est pourquoi les notaires y veillent.

Exemple

Vous vendez 230 000 €. L'acheteur vous verse 223 100 € et retient 6 900 €, qu'il paie au fisc avec le Modelo 211.

Ce qu'il faut récupérer

Demandez à l'acheteur, ou à son notaire ou avocat, une copie du Modelo 211 et de son justificatif de paiement. Sans elle, la suite est beaucoup plus compliquée. Vérifiez que votre NIE et le montant y figurent correctement : une erreur sur le 211 ne se corrige pas dans votre propre déclaration.

Étape 2 : votre déclaration de plus-value (Modelo 210)

Le délai

Vous disposez de trois mois après l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la vente, soit environ quatre mois. Une vente signée le 15 mars 2026 doit être déclarée au plus tard le 15 juillet 2026. Ce délai n'est pas modifié par la réforme de 2027.

Cette déclaration est obligatoire même en cas de moins-value : c'est elle qui permet de demander le remboursement de la retenue. Chaque vendeur dépose la sienne pour sa quote-part. Le paiement par domiciliation n'est pas possible pour ce type de déclaration.

Le calcul de la plus-value

Plus-value = valeur de transmission − valeur d'acquisition

• Valeur de transmission : prix de vente moins les frais de vente à votre charge (agence, avocat, plusvalía municipale, certificat énergétique…).
• Valeur d'acquisition : prix d'achat plus les frais et impôts d'achat (notaire, registre, impôt de mutation ITP ou TVA et AJD), plus les travaux d'amélioration justifiés par factures.
• Si le bien a été loué, les amortissements doivent être déduits de la valeur d'acquisition, en retenant au minimum l'amortissement qui aurait pu être pratiqué.

Impôt = plus-value × 19 %, quel que soit votre pays de résidence. Sur cet impôt s'impute la retenue de 3 %.

Exemple 1 : une plus-value

Pierre a acheté en 2012 un appartement à Málaga pour 150 000 €, avec 15 000 € de frais d'achat. Il le revend en 2026 pour 230 000 €. Frais de vente : agence 8 000 €, plusvalía municipale 1 200 €. Il ne l'a jamais loué.

• Valeur de transmission : 230 000 − 9 200 = 220 800 €
• Valeur d'acquisition : 150 000 + 15 000 = 165 000 €
• Plus-value : 55 800 €
• Impôt : 55 800 × 19 % = 10 602 €
• Retenue déjà versée par l'acheteur : 6 900 €
• Reste à payer : 3 702 €

Exemple 2 : une moins-value

Catherine a acheté en 2007 pour 260 000 € plus 25 000 € de frais. Elle revend en 2026 pour 240 000 €.

• Plus-value négative : pas d'impôt.
• Retenue de 3 % : 7 200 €.
• Remboursement demandé : 7 200 €.

Exemple 3 : un couple

Si Pierre détenait le bien à 50/50 avec son épouse, chacun déclare la moitié : plus-value de 27 900 €, impôt de 5 301 €, retenue de 3 450 €, reste à payer de 1 851 € chacun.

Étape 3 : obtenir le remboursement

Quand la retenue dépasse l'impôt, la déclaration de plus-value fait apparaître un montant à rembourser. Le remboursement peut être versé sur un compte à l'étranger. Prévoyez :

• la copie du Modelo 211 et de son paiement ;
• les actes d'achat et de vente (escrituras) ;
• les factures des frais et améliorations ;
• un certificat de titularité du compte bancaire de remboursement.

Les délais de traitement se comptent souvent en mois. L'administration peut demander des justificatifs complémentaires : une réponse rapide et complète évite de les allonger.

L'autre impôt de la vente : la plusvalía municipale

De quoi s'agit-il ?

L'Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), dite plusvalía municipal, taxe la hausse de valeur du terrain pendant la détention. Elle est due à la commune, indépendamment du Modelo 210.

Le calcul

Depuis 2021, deux méthodes coexistent et le contribuable peut retenir la plus favorable :

• la méthode objective : valeur cadastrale du terrain × coefficient selon le nombre d'années de détention (plafonné à 20 ans), × taux municipal (30 % au maximum) ;
• la méthode réelle : la plus-value effectivement réalisée sur la part du terrain.

S'il n'y a aucune plus-value (vente à perte), vous pouvez faire valoir la non-imposition, à condition de le déclarer et de le justifier.

Qui paie quand le vendeur est non-résident ?

Le vendeur est le contribuable, mais lorsqu'il est non-résident, l'acheteur agit comme substitut : en pratique, le montant est retenu sur le prix chez le notaire et payé par l'acheteur. Le délai de déclaration est de 30 jours ouvrables après la vente. La plusvalía payée est ensuite un frais de vente déductible dans votre Modelo 210.

Ne pas oublier l'année de la vente

Si le bien n'était pas loué, vous devez encore le revenu imputé de l'année de la vente, du 1er janvier au jour de la signature, au prorata (voir revenu imputé). Pour une vente le 15 mars 2026, c'est 74 jours de revenu imputé 2026, à déclarer entre le 1er avril et le 31 décembre 2027.

Les années précédentes doivent aussi être en règle : l'acheteur et le notaire peuvent demander les justificatifs. Si vous avez des années manquantes, régularisez-les avant la vente : voir déclarer les années en retard.

Et en France ?

En tant que résident français, vous devez aussi déclarer la plus-value en France. La convention franco-espagnole prévoit un mécanisme évitant la double imposition, mais le calcul français (abattements pour durée de détention, prélèvements sociaux) diffère du calcul espagnol. Voir déclarer un bien espagnol en France et faites-vous accompagner pour cette étape.

Ce que fait Fiscasa

Nous préparons votre déclaration de plus-value, vérifions votre Modelo 211, calculons le reste à payer ou le remboursement attendu et préparons le revenu imputé de l'année de la vente. Le prix est forfaitaire et annoncé avant commande : voir nos tarifs.

FAQ

La retenue de 3 % est-elle l'impôt définitif ?

Non, c'est un acompte. L'impôt définitif est de 19 % de la plus-value, calculé dans votre propre déclaration. La différence est à payer ou à rembourser.

Je vends à perte. Dois-je quand même déclarer ?

Oui. Sans déclaration, la retenue de 3 % reste acquise à l'administration. C'est la déclaration qui permet de la récupérer.

L'acheteur n'a pas versé les 3 %. Que se passe-t-il ?

C'est l'acheteur qui est en défaut, et le bien vendu reste affecté au paiement de l'impôt. Votre propre obligation de déclarer subsiste. Signalez la situation à votre notaire.

Puis-je déduire les travaux réalisés ?

Oui, les travaux d'amélioration justifiés par des factures augmentent la valeur d'acquisition. Les simples réparations et l'entretien courant ne comptent pas.

Les plus-values sont-elles taxées à 24 % pour les non-résidents hors UE ?

Non, le taux de 19 % s'applique à tous les non-résidents pour les plus-values.

Combien de temps prend le remboursement ?

Il n'y a pas de délai garanti ; il se compte généralement en mois. Un dossier complet dès le départ limite les demandes de pièces.