Quel impôt sur la plus-value quand un non-résident vend son bien en Espagne ?

Le calcul de la plus-value

Le gain imposable se calcule de façon assez intuitive :

Plus-value = prix de vente − frais de vente − (prix d'achat + frais d'acquisition + travaux d'amélioration)

Les frais d'acquisition regroupent notamment les impôts payés à l'achat, le notaire et le registre. Les frais de vente comprennent par exemple la commission de l'agence. Les travaux comptent s'ils améliorent le bien : une rénovation de salle de bains, pas le remplacement d'une ampoule. Si le logement a été loué, les amortissements déduits des loyers viennent réduire le prix d'achat retenu.

Le taux est ensuite de 19 %, pour un résident français comme pour un résident britannique ou suisse. C'est une différence notable avec les revenus de location, imposés à 24 % hors UE.

Exemple

Un couple résidant à Montpellier vend sa maison de Jávea 280 000 €, avec 10 000 € de frais d'agence. Ils l'avaient achetée 200 000 €, avec 20 000 € de frais d'acquisition, et n'ont jamais loué. Ils en sont propriétaires à 50/50.

• Valeur de vente nette : 280 000 − 10 000 = 270 000 €
• Valeur d'acquisition : 200 000 + 20 000 = 220 000 €
• Plus-value totale : 50 000 €, soit 25 000 € chacun
• Impôt de chacun : 25 000 × 19 % = 4 750 €

L'acheteur a retenu 3 % de 280 000 €, soit 8 400 €, donc 4 200 € par vendeur. Il reste à chacun 550 € à payer. Le simulateur de plus-value refait ce calcul avec vos montants.

Ce qui s'ajoute à la vente

• La retenue de 3 % : l'acheteur la verse au fisc espagnol à votre place. C'est un acompte, pas l'impôt définitif. Voir la retenue de 3 %.
• La plusvalía municipale : un impôt communal distinct, calculé sur la hausse de valeur du terrain. Voir la plusvalía municipale.
• Le revenu imputé de l'année de la vente, jusqu'au jour de la signature.

Et en cas de perte ?

Si vous vendez moins cher que votre prix de revient, il n'y a pas d'impôt sur la plus-value. La déclaration reste pourtant utile : c'est elle qui permet de récupérer la totalité de la retenue de 3 %. En France, la plus-value doit aussi être déclarée, selon des règles de calcul différentes, et la convention évite la double imposition. Faites-vous accompagner sur ce volet.