Qu'est-ce que la plusvalía municipale en Espagne et qui la paie ?

Un impôt de la mairie, pas de l'État

Le nom prête à confusion. La plusvalía municipal, officiellement impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), n'a rien à voir avec la plus-value déclarée sur le Modelo 210. Elle est perçue par la commune où se trouve le bien, et non par l'Agencia Tributaria.

Elle ne porte que sur le terrain, pas sur la construction. Pour un appartement, c'est la quote-part du terrain de l'immeuble qui compte, telle qu'elle ressort de la valeur cadastrale du sol.

Lors d'une vente, elle est due par le vendeur. En cas de succession ou de donation, la règle diffère : c'est en général celui qui reçoit le bien qui la paie.

Deux méthodes, la moins chère s'applique

Depuis la réforme de 2021, le contribuable peut opposer deux calculs :

• la méthode objective : la valeur cadastrale du terrain est multipliée par un coefficient qui dépend du nombre d'années de détention, puis par le taux voté par la commune ;
• la méthode réelle : on part de la plus-value effectivement réalisée, appliquée à la part du terrain.

Vous pouvez faire valoir la plus favorable. Et si vous vendez sans gain, preuves à l'appui (actes d'achat et de vente), aucun impôt n'est dû. Cette non-imposition doit cependant être demandée et justifiée auprès de la mairie.

En pratique

La plusvalía se déclare auprès de la commune, ou de l'organisme qui gère ses impôts locaux, dans un délai court après la vente. Les notaires informent souvent la mairie, mais la déclaration reste de la responsabilité du vendeur. Dans de nombreuses ventes à un acheteur espagnol, le montant est estimé à la signature et parfois retenu sur le prix, comme pour la retenue fiscale de 3 % : lisez attentivement le projet d'acte.

Trois impôts à distinguer à la vente

Impôt	Perçu par	Base
Plus-value (Modelo 210)	État	Gain total sur le bien, 19 %
Retenue de 3 % (Modelo 211)	État	Prix de vente, acompte
Plusvalía municipale	Commune	Hausse de valeur du terrain

Pour l'impôt national et son calcul, voir l'impôt sur la plus-value et le simulateur de plus-value. Les détails de la plusvalía se trouvent dans notre guide dédié.