Udlejning af bolig i Spanien som ikke-resident: skat og Modelo 210

Udlejer du din spanske lejlighed et par uger om sommeren eller hele året, ændrer det karakteren af din indberetning: du indberetter ikke længere kun en standardindkomst, men faktisk lejeindtægt, hvorfra du kan trække udgifter, hvis du er bosat i EU. Reglerne er mere krævende, beløbene højere, og fra 2027 ændres kalenderen.

Fiscasa er en privat tjeneste, uafhængig af Agencia Tributaria. Eksemplerne er illustrative og tager ikke højde for særlige situationer.

Hvem er omfattet?

Alle, der ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien og modtager lejeindtægt fra en bolig i Spanien:

• ferieudlejning (platforme, bureau, direkte udlejning);
• helårsudlejning (lejekontrakt om bolig);
• udlejning af garage eller erhvervslokale.

Hver medejer indberetter sin andel af lejeindtægten og udgifterne. At overlade administrationen til et bureau gør ikke bureauet ansvarligt for dine indberetninger: bureauet opkræver lejen, men det er dig, der skal indberette.

Satsen og skattegrundlaget

Ejerens skattemæssige bopæl	Sats	Fradragsberettigede udgifter
EU, Island, Norge, Liechtenstein	19 %	Ja
Andre lande (Storbritannien, Schweiz, USA …)	24 %	Nej, beskatning af bruttolejen

For en EU-resident beskattes altså nettoindkomsten: modtaget leje minus fradragsberettigede udgifter.

De nedslag, som spanske residenter får ved udlejning af boliger til beboelse, gælder ikke for ikke-residenter.

Fradragsberettigede udgifter (residenter i EU/EØS)

Udgifter direkte knyttet til udlejningen: 100 %

• provision til platforme eller bureau;
• rengøring og vask mellem lejemål;
• annoncering, udgifter til nøgleoverdragelse;
• udgifter til administration af udlejningen.

Årlige udgifter: forholdsmæssigt efter udlejede dage

• IBI og renovationsafgift (basura);
• fællesudgifter (comunidad);
• husforsikring;
• vand, el, internet, hvis du betaler dem;
• renter af lån til køb eller renovering;
• reparationer og vedligeholdelse (ikke forbedringer);
• afskrivning af bygningen: 3 % om året af den højeste af anskaffelsesprisen og valor catastral, eksklusive grundens værdi;
• afskrivning af inventar: 10 % om året af anskaffelsesprisen.

Begrænsningerne

• Renter og reparationer må tilsammen ikke overstige lejeindtægten for perioden. Det overskydende kan fremføres til de fire følgende år.
• Forbedringer (nyt køkken, installeret aircondition) kan ikke trækkes fra med det samme: de lægges til den afskrivningsberettigede værdi.
• Du skal gemme fakturaerne i dit navn i mindst fire år. Fra 2027 vil et bilag til formularen specificere hver udgiftskategori.

Dage uden udlejning: den beregnede indkomst løber videre

En bolig, der er udlejet i 60 dage og står til din rådighed resten af året, beskattes to gange:

• lejeindtægten for de udlejede dage med de tilhørende udgifter;
• en beregnet indkomst for de ikke-udlejede dage, forholdsmæssigt (se beregnet indkomst af en bolig, der ikke udlejes).

En bolig, der udbydes til leje hele året, men kun faktisk udlejes en del af tiden, rejser et vanskeligt spørgsmål: de dage, hvor den står tom, er som udgangspunkt omfattet af den beregnede indkomst. Hold styr på de bookede perioder.

Taleksempel: ferieudlejning på Costa Blanca

Helle, bosat i Danmark, ejer alene en lejlighed i Dénia. I 2026 udlejer hun den i 70 dage via en platform for 8 400 € i leje.

Udgifter direkte knyttet til udlejningen (100 %)

• provision til platformen: 1 260 €
• rengøring: 700 €
• Subtotal: 1 960 €

Årlige udgifter (forholdsmæssigt 70 / 365)

• IBI: 450 €
• fællesudgifter: 1 200 €
• forsikring: 300 €
• el og vand: 900 €
• afskrivning: købspris og omkostninger 180 000 €, bygningens andel 60 % ifølge IBI-kvitteringen, dvs. 108 000 × 3 % = 3 240 €
• I alt pr. år: 6 090 €, heraf fradragsberettiget: 6 090 × 70 / 365 = 1 167,95 €

Beregning

• Nettoindkomst: 8 400 − 1 960 − 1 167,95 = 5 272,05 €
• Skat af lejeindtægten: 5 272,05 × 19 % = 1 001,69 €

Beregnet indkomst for de resterende 295 dage (valor catastral 90 000 €, sats 1,1 %)

• 90 000 × 1,1 % × 295 / 365 = 800,14 €
• Skat: 800,14 × 19 % = 152,03 €

Samlet skat for 2026: 1 153,72 €

Hvis Helle var bosat i Storbritannien, ville skatten af lejeindtægten være 8 400 × 24 % = 2 016 €, uden mulighed for fradrag, plus den beregnede indkomst med 24 %.

Kvartalsvis eller årlig indberetning?

Siden indkomståret 2024 kan du samle al lejeindtægt fra samme bolig i én årlig indberetning i stedet for at indsende en indberetning pr. kvartal. Det er enklere, og det er den løsning, vi anbefaler i de fleste tilfælde.

Datoerne, du skal huske

Indkomst	Indberetning med betaling	Direkte debitering	Nulindberetning
Udlejning 2025 (samlet årlig)	1.-20. januar 2026	1.-15. januar 2026	1.-20. januar 2026
Udlejning 2026 (årlig eller 4. kvartal)	1.-20. april 2027	1.-15. april 2027	1.-20. januar 2027

Fra indkomståret 2026 samler Orden HAC/623/2026 alle indberetninger af lejeindtægt med skat at betale i perioden 1. til 20. april året efter. Se nyt i 2027.

Overstiger dine udgifter lejeindtægten, er indberetningen en "nulindberetning" (cuota cero): den er stadig obligatorisk, men indsendes i januar.

Andre forpligtelser som udlejer

• Turistlicens eller -registrering: korttidsudlejning reguleres af hver autonom region (og nogle gange af kommunen). Det fælles nationale register blev annulleret af Tribunal Supremo i maj 2026, men de regionale registre og licenser gælder fortsat.
• Registrering af gæster hos myndighederne efter de gældende regler.
• Oplysninger fra platformene: udlejningsplatforme indberetter lejeindtægter og ejere til skattemyndighederne (EU-reglerne DAC7). En udlejning, der ikke er indberettet, er derfor stadig lettere at opdage.
• Erhvervslejer: udlejer du til en virksomhed, kan den være forpligtet til at tilbageholde kildeskat af lejen, som derefter modregnes i din skat.

Og i Danmark?

Som fuldt skattepligtig i Danmark skal du også medregne de spanske lejeindtægter i din danske indkomst. Ifølge Skattestyrelsen gælder de samme regler som ved udlejning af en dansk feriebolig, herunder muligheden for at bruge bundfradraget (sommerhusreglen) eller regnskabsmetoden, og indtægten oplyses i modulet "Udenlandsk ejendom". Da der ikke længere er en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Spanien, gives der nedslag for den spanske skat efter de danske regler i ligningslovens § 33, højst svarende til den danske skat af den samme indkomst. Se spansk bolig: hvad skal du oplyse i Danmark?.

Det gør Fiscasa

Vi beregner din nettolejeindtægt ud fra dine opgørelser fra platform eller bureau, fordeler udgifterne forholdsmæssigt, forbereder indberetningen af lejeindtægt og af beregnet indkomst for de ikke-udlejede dage og giver dig et overblik til brug for din danske indberetning. Prisen er fastsat pr. husstand og pr. bolig og oplyses på forhånd: se vores priser. Brug beregneren til et første skøn over den beregnede indkomst.

FAQ

Mit bureau opkræver lejen og udbetaler nettobeløbet til mig. Hvad skal jeg indberette?

Bruttolejen, som lejerne har betalt, og derefter bureauets provision som fradragsberettiget udgift. Bed bureauet om en detaljeret årsopgørelse.

Jeg udlejer kun to uger om året. Skal jeg indsende en indberetning for udlejning?

Ja. Al udlejning, også kortvarig, skal indberettes. Resten af året er fortsat omfattet af den beregnede indkomst.

Kan jeg trække mine flybilletter fra, når jeg rejser ned for at gennemgå boligen?

Nej. Personlige rejseudgifter godkendes ikke. Kun udgifter knyttet til boligen og udlejningen er fradragsberettigede.

Mine udgifter overstiger lejeindtægten. Kan jeg fremføre underskuddet?

Kun det overskydende beløb af renter og reparationer kan fremføres, over fire år. Andre udgifter skaber ikke et fremførbart underskud. Indberetningen bliver da en nulindberetning.

Jeg er brite og bor i Danmark. Hvilken sats gælder?

Det er den skattemæssige bopæl, der tæller, ikke statsborgerskabet. En brite med skattemæssig bopæl i Danmark beskattes med 19 % og kan trække sine udgifter fra.

Skal jeg indberette hvert kvartal?

Nej, siden indkomståret 2024 kan der laves én samlet årlig indberetning pr. bolig. For lejeindtægt i 2026 er perioden 1. til 20. april 2027.