Bolig i Spanien: hvad skal du oplyse i Danmark? Ejendomsværdiskat og nedslag

Du har betalt din Modelo 210 i Spanien. Skal du så også oplyse noget til Skattestyrelsen? Ja — og for danske boligejere er svaret mere omfattende end for mange andre europæere. Danmark har ikke længere en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Spanien, og som fuldt skattepligtig i Danmark betaler du dansk ejendomsværdiskat af din spanske feriebolig. Udlejer du, skal lejeindtægten også medregnes i Danmark. Den spanske skat giver i visse tilfælde nedslag — men ikke altid.

Fiscasa er en privat tjeneste, uafhængig af Agencia Tributaria og af Skattestyrelsen. Guiden bygger på de oplysninger, Skattestyrelsen og Den juridiske vejledning har offentliggjort (oktober 2026). Den erstatter ikke rådgivning om din konkrete situation fra Skattestyrelsen eller en dansk skatterådgiver.

Udgangspunktet: ingen dobbeltbeskatningsoverenskomst siden 2009

Danmark opsagde dobbeltbeskatningsoverenskomsten med Spanien i juni 2008, med virkning fra 1. januar 2009. Ifølge Skatteministeriets svar til Folketinget var en af begrundelserne netop, at overenskomsten ikke gav Danmark mulighed for at beskatte værdien af en bolig i Spanien.

Konsekvenserne for en dansk boligejer:

1. Spanien beskatter efter sine egne interne regler: Modelo 210 for beregnet indkomst, lejeindtægt og avance, uden nogen overenskomstbegrænsning.
2. Danmark beskatter dig af din globale indkomst og formue som fuldt skattepligtig, herunder ejendomsværdiskat af den spanske bolig.
3. Dobbeltbeskatning lempes kun efter danske interne regler: for indkomstskat efter ligningslovens § 33 (creditlempelse), og for ejendomsværdiskat efter de særlige regler om nedslag for udenlandsk ejendomsskat (ejendomsværdiskattelovens regler om lempelse i lande uden overenskomst).

Creditlempelse efter § 33 betyder, at du kan trække den udenlandske skat fra i den danske skat, men højst med den del af den danske skat, der falder på den udenlandske indkomst. Er den spanske skat højere, får du ikke det overskydende tilbage.

Ejendomsværdiskat af din spanske bolig

Hvem betaler?

Ifølge Skattestyrelsen betaler du dansk ejendomsværdiskat af en ejendom i udlandet, du ejer og har til rådighed — typisk en feriebolig i Spanien. Satserne er de samme som for danske ejerboliger. For indkomstårene 2024 og 2025 er satsen 0,51 % af beregningsgrundlaget op til 9,2 mio. kr. og 1,4 % af den overskydende del. Progressionsgrænsen reguleres hvert andet år, så tjek den aktuelle grænse på skat.dk.

En bolig, der udelukkende udlejes, behandles skattemæssigt som en udlejningsejendom, og der betales så ikke ejendomsværdiskat; til gengæld beskattes overskuddet. Bruger du boligen selv en del af året, betaler du ejendomsværdiskat.

Hvilken værdi?

Udenlandske ejendomme har ingen offentlig dansk vurdering. Skattestyrelsen beder dig derfor selv beregne en handelsværdi ud fra købsprisen, typisk ved at regulere købsprisen med et godkendt prisindeks. Skattestyrelsen stiller en beregner til rådighed på skat.dk.

Ifølge skat.dk (oktober 2026):

• for indkomstårene 2025 og 2026 bruges handelsværdien pr. 1. januar 2024;
• for indkomståret 2024 handelsværdien pr. 1. januar 2022;
• for ejendomme købt i 2023 eller tidligere beregnes værdierne for 2001 (+5 %), 2002 og 2020, og du betaler skat af den laveste.

Om- og tilbygninger lægges oveni. Har du købt før 1. juli 1998, kan der gælde særlige nedslag. Reglerne er tekniske: brug Skattestyrelsens beregner, og kontakt Vurderingsstyrelsen ved tvivl.

Nedslag for den spanske IBI

Her er det vigtigste praktiske punkt. Har du betalt ejendomsskat i udlandet, kan du ifølge Skattestyrelsen i mange tilfælde få nedslag i den danske ejendomsværdiskat. Skat.dk nævner udtrykkeligt den spanske IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) som eksempel — for den del, der vedrører din egen brug af boligen.

• Nedslaget gives ejendom for ejendom og kan ikke overstige den danske ejendomsværdiskat for samme ejendom.
• Der gives ikke nedslag for grundskatter, tinglysningsafgifter og skatter eller afgifter ved overdragelse og belåning — f.eks. ikke for den kommunale plusvalía eller overdragelsesskatten ved købet.
• Du oplyser kun din andel: ejer du 50 %, oplyser du halvdelen af IBI.
• Nedslaget er ikke automatisk. Du skal selv indtaste den betalte udenlandske ejendomsskat på årsopgørelsen (modulet "Udenlandsk ejendom", rubrik 254) og efterfølgende kunne dokumentere betalingen.

Ifølge oplysninger fra Skattestyrelsen, citeret af revisionsfirmaet BDO, fik under halvdelen af de personer, der betalte ejendomsværdiskat af en udenlandsk ejendom for 2024, modregnet skat betalt i udlandet. Tjek derfor dine årsopgørelser: tidligere år kan som udgangspunkt rettes inden for de danske genoptagelsesfrister.

Modelo 210-skatten giver ikke nedslag i ejendomsværdiskatten

Det overrasker mange: den spanske skat af den beregnede indkomst (Modelo 210 for en bolig, der ikke udlejes) er en indkomstskat, ikke en ejendomsskat. Ifølge Den juridiske vejledning kan en udenlandsk indkomstskat af en beregnet lejeværdi ikke modregnes i ejendomsværdiskatten; nedslag for sådanne indkomstskatter kan kun gives i dansk indkomstskat af faktiske lejeindtægter. Da Danmark ikke beskatter en beregnet indkomst af din feriebolig, er den spanske skat af den beregnede indkomst i praksis en endelig udgift.

Udlejning: lejeindtægten beskattes også i Danmark

Udlejer du din spanske bolig, skal lejeindtægten medregnes i din danske indkomst. Ifølge Skattestyrelsen gælder de samme regler som ved udlejning af danske ejendomme.

Udlejning af en feriebolig (under 12 måneder om året)

For en feriebolig, som du selv også bruger, kan du som ved et dansk sommerhus vælge mellem:

• bundfradragsmetoden: en del af lejeindtægten er skattefri. Ifølge skat.dk er bundfradraget 47.900 kr. i 2025 og 50.200 kr. i 2026 ved udlejning via en digital platform, der indberetter til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed, og 13.100 kr. i 2025 og 13.800 kr. i 2026 ved privat udlejning. Af indtægten over bundfradraget beskattes 60 %, og der kan ikke trækkes udgifter fra;
• regnskabsmetoden: du trækker de faktiske udgifter, der vedrører udlejningen, fra.

Skattestyrelsen oplyser, at du bevarer retten til bundfradraget, når platformen indberetter til en udenlandsk skattemyndighed. Bundfradraget gælder samlet for dine ferieboliger, så tjek reglerne, hvis du også udlejer et dansk sommerhus.

Indtægten oplyses i modulet "Udenlandsk ejendom" (rubrik 425 på årsopgørelsen), og den betalte spanske skat af lejeindtægten, der kan give lempelse, i rubrik 495K.

Helårsudlejning (12 måneder eller mere)

Udlejes boligen hele året, behandles den som udenlandsk virksomhed: overskuddet oplyses i modulet "Udenlandsk virksomhed" (rubrik 460) og den betalte udenlandske skat i rubrik 498.

Lempelse for den spanske skat af lejeindtægten

Den spanske skat af den faktiske lejeindtægt (Modelo 210, 19 % af nettoindkomsten) giver creditlempelse efter ligningslovens § 33: den trækkes fra i den danske skat, men højst med den danske skat, der falder på den samme lejeindtægt. Den danske indkomst beregnes efter danske regler — den er ikke den samme som skattegrundlaget i Modelo 210. Med bundfradragsmetoden kan den danske skat af lejeindtægten være lav eller nul, og så bliver lempelsen tilsvarende lav.

Eksempel: et dansk par med en lejlighed i Torrevieja

Mette og Søren ejer 50/50 en lejlighed i Torrevieja, som de kun bruger selv. Eksemplet er forenklet og illustrativt; tallene er afrundede.

I Spanien: valor catastral 47 646 €, sats 2 %, dvs. en skat af den beregnede indkomst på 90,53 € pr. person (se beregnet indkomst). IBI for året: 450 €.

I Danmark (antaget handelsværdi efter Skattestyrelsens beregner: 1.200.000 kr., ingen nedslag for køb før 1998, omregningskurs ca. 7,46 kr. pr. euro):

• ejendomsværdiskat: 1.200.000 × 0,51 % = 6.120 kr., dvs. 3.060 kr. pr. person;
• nedslag for IBI: 450 € × 7,46 ≈ 3.357 kr., dvs. ca. 1.679 kr. pr. person (rubrik 254);
• ejendomsværdiskat efter nedslag: ca. 1.381 kr. pr. person.

Modelo 210-skatten på 90,53 € pr. person giver intet nedslag i Danmark. Glemmer parret rubrik 254, betaler de tilsammen ca. 3.357 kr. for meget om året.

Andre forhold i Danmark

Renter af lån og formueværdi

Renter af lån til købet er fradragsberettigede i Danmark, også for lån i en spansk bank. Ifølge skat.dk oplyses renteudgifterne i modulet "Udenlandsk ejendom", og ejendommens formueværdi (din andel, pr. 1. januar) i rubrik 491.

Den spanske bankkonto

Har du en konto i Spanien (ofte til IBI og fællesudgifter), skal renteindtægter og indestående på udenlandske konti oplyses på årsopgørelsen.

Salg af boligen

Avancen beskattes i Spanien (Modelo 210, se salg af bolig i Spanien). I Danmark kan fortjenesten være skattefri efter de danske regler for en- og tofamilieshuse og sommerhuse, som ejeren selv har brugt — men om betingelserne er opfyldt for en bolig i udlandet, bør vurderes konkret. Er avancen skattepligtig i Danmark, gives der lempelse for den spanske skat efter ligningslovens § 33. Få hjælp af en dansk rådgiver.

Opholder du dig meget i Spanien?

Uden en overenskomst er der ingen fælles regel, der afgør, hvilket land du er "hjemmehørende" i. Bor du en stor del af året i Spanien, kan du risikere at blive anset for skattemæssigt hjemmehørende i begge lande. Få situationen vurderet, før du ændrer dit opholdsmønster.

Den samlede kalender Danmark-Spanien

Periode	Spanien	Danmark
Marts-maj 2027	Udlejning 2026: 1.-20. april	Årsopgørelsen for 2026 åbner i marts; oplys udenlandsk ejendom, IBI og lejeindtægt
April-december 2027	Beregnet indkomst 2026: 1. april-31. december	Forskudsopgørelsen for 2028 opdateres i efteråret

Fristen for at oplyse ændringer til årsopgørelsen er som hovedregel 1. maj, og 1. juli for visse skatteydere (f.eks. selvstændige); tjek din egen frist på skat.dk. Fra 2027 ligger den spanske indberetning af lejeindtægt (april) tæt på den danske frist, så du har tallene ved hånden.

Det gør Fiscasa

Til hver indberetning giver Fiscasa dig et overblik til brug i Danmark: IBI betalt pr. ejer, lejeindtægt brutto, antal udlejede dage, boligens adresse og den spanske skat, du har betalt, opdelt på beregnet indkomst og lejeindtægt. Overblikket er en hjælp til indtastningen: din danske indberetning er dit eget ansvar, og vi anbefaler, at du får komplekse situationer vurderet af en dansk revisor eller Skattestyrelsen. Se vores priser.

FAQ

Skal jeg betale dansk ejendomsværdiskat af min feriebolig i Spanien?

Ja, som fuldt skattepligtig i Danmark betaler du ejendomsværdiskat af en udenlandsk ejendom, du har til rådighed, med de samme satser som for danske ejerboliger. Udlejes boligen udelukkende, gælder andre regler.

Kan jeg trække den spanske IBI fra i den danske skat?

IBI kan i mange tilfælde give nedslag i den danske ejendomsværdiskat for den del, der vedrører din egen brug, højst med den danske ejendomsværdiskat af boligen. Du skal selv oplyse beløbet (rubrik 254) og kunne dokumentere det.

Kan jeg modregne min Modelo 210-skat i ejendomsværdiskatten?

Ikke skatten af den beregnede indkomst: det er en indkomstskat, som ifølge Den juridiske vejledning ikke kan modregnes i ejendomsværdiskatten. Skatten af faktiske lejeindtægter giver derimod lempelse i den danske indkomstskat af de samme lejeindtægter.

Hvorfor er der ikke en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Spanien?

Danmark opsagde overenskomsten med virkning fra 1. januar 2009. Dobbeltbeskatning lempes derfor kun efter danske regler, især ligningslovens § 33 og reglerne om nedslag i ejendomsværdiskatten.

Hvis den spanske skat er højere end den danske, får jeg så forskellen tilbage?

Nej. Creditlempelse er begrænset til den danske skat af den samme indkomst, og nedslaget for IBI er begrænset til den danske ejendomsværdiskat af boligen. Det overskydende hverken refunderes eller kan bruges på anden indkomst.

Jeg har aldrig oplyst min spanske bolig eller mine lejeindtægter i Danmark. Hvad gør jeg?

Kontakt Skattestyrelsen eller en dansk rådgiver. Tidligere år kan som udgangspunkt rettes inden for de danske genoptagelsesfrister. Husk samtidig at kræve nedslag for den IBI, du har betalt.