Salg af bolig i Spanien: avance, tilbageholdelse på 3 % (Modelo 211) og Modelo 210

Når en ikke-resident sælger en bolig i Spanien, gælder en særlig mekanisme: en del af prisen bliver ikke udbetalt til dig. Køber tilbageholder 3 % og indbetaler beløbet direkte til den spanske skattemyndighed. Derefter skal du indsende din egen indberetning af avance, hvor du enten betaler restskatten eller — meget ofte — får hele eller en del af tilbageholdelsen tilbage. Oveni kommer en kommunal skat, plusvalía. Her er, hvordan det hele hænger sammen.

Fiscasa er en privat tjeneste, uafhængig af Agencia Tributaria. Reglerne beskrevet her gælder den fælles ordning; Baskerlandet og Navarra har deres egne formularer.

Trin 1: tilbageholdelsen på 3 % på salgsdagen

Princippet

Når sælger er ikke-resident, skal køber tilbageholde 3 % af den aftalte pris og indbetale den til skattemyndigheden med Modelo 211 inden for en måned efter salget. Beløbet er en acontobetaling på sælgers skat. Indbetaler køber det ikke, hæfter selve boligen fortsat for skatten: derfor holder notarerne øje med det.

Eksempel

Du sælger for 230 000 €. Køber betaler dig 223 100 € og tilbageholder 6 900 €, som køber indbetaler til skattemyndigheden med Modelo 211.

Det skal du have fat i

Bed køber, eller købers notar eller advokat, om en kopi af Modelo 211 og kvitteringen for betalingen. Uden den bliver resten meget mere kompliceret. Tjek, at dit NIE og beløbet står korrekt: en fejl i 211 kan ikke rettes i din egen indberetning.

Trin 2: din indberetning af avance (Modelo 210)

Fristen

Du har tre måneder efter udløbet af en frist på en måned fra salget, dvs. ca. fire måneder. Et salg underskrevet den 15. marts 2026 skal indberettes senest den 15. juli 2026. Fristen ændres ikke af reformen i 2027.

Indberetningen er obligatorisk, også ved tab: det er den, der giver dig mulighed for at kræve tilbageholdelsen tilbagebetalt. Hver sælger indsender sin egen for sin ejerandel. Direkte debitering er ikke mulig for denne type indberetning.

Beregning af avancen

Avance = afståelsesværdi − anskaffelsesværdi

• Afståelsesværdi: salgspris minus de salgsomkostninger, du selv betaler (mægler, advokat, kommunal plusvalía, energicertifikat …).
• Anskaffelsesværdi: købspris plus købsomkostninger og -skatter (notar, tinglysning, overdragelsesskat ITP eller moms og AJD) plus forbedringer dokumenteret med fakturaer.
• Har boligen været udlejet, skal afskrivningerne trækkes fra anskaffelsesværdien, mindst med den afskrivning, der kunne have været foretaget.

Skat = avance × 19 %, uanset hvilket land du bor i. Tilbageholdelsen på 3 % modregnes i denne skat.

Eksempel 1: en avance

Peter købte i 2012 en lejlighed i Málaga for 150 000 € med 15 000 € i købsomkostninger. Han sælger den i 2026 for 230 000 €. Salgsomkostninger: mægler 8 000 €, kommunal plusvalía 1 200 €. Han har aldrig udlejet den.

• Afståelsesværdi: 230 000 − 9 200 = 220 800 €
• Anskaffelsesværdi: 150 000 + 15 000 = 165 000 €
• Avance: 55 800 €
• Skat: 55 800 × 19 % = 10 602 €
• Tilbageholdelse allerede indbetalt af køber: 6 900 €
• Restskat: 3 702 €

Eksempel 2: et tab

Karen købte i 2007 for 260 000 € plus 25 000 € i omkostninger. Hun sælger i 2026 for 240 000 €.

• Negativ avance: ingen skat.
• Tilbageholdelse på 3 %: 7 200 €.
• Krævet tilbagebetaling: 7 200 €.

Eksempel 3: et par

Hvis Peter ejede boligen 50/50 med sin hustru, indberetter hver halvdelen: avance 27 900 €, skat 5 301 €, tilbageholdelse 3 450 €, restskat 1 851 € pr. person.

Trin 3: få tilbagebetalingen

Når tilbageholdelsen overstiger skatten, viser indberetningen af avance et beløb til tilbagebetaling. Tilbagebetalingen kan ske til en konto i udlandet. Hav klar:

• kopi af Modelo 211 og betalingen af den;
• køb- og salgsskøder (escrituras);
• fakturaer for omkostninger og forbedringer;
• en attest for ejerskab af bankkontoen til tilbagebetalingen.

Sagsbehandlingstiden tælles ofte i måneder. Myndighederne kan bede om supplerende dokumentation: et hurtigt og fuldstændigt svar forhindrer, at det trækker ud.

Salgets anden skat: den kommunale plusvalía

Hvad er det?

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), kaldet plusvalía municipal, beskatter værdistigningen på grunden i ejerperioden. Den betales til kommunen, uafhængigt af Modelo 210.

Beregningen

Siden 2021 har to metoder eksisteret side om side, og skatteyderen kan vælge den mest fordelagtige:

• den objektive metode: grundens valor catastral × en koefficient efter antal ejerår (højst 20 år) × den kommunale sats (højst 30 %);
• den faktiske metode: den faktisk realiserede avance på grundens andel.

Er der ingen avance (salg med tab), kan du påberåbe dig skattefritagelse, forudsat at du anmelder og dokumenterer det.

Hvem betaler, når sælger er ikke-resident?

Sælger er skatteyderen, men når sælger er ikke-resident, træder køber i stedet (sustituto): i praksis tilbageholdes beløbet i prisen hos notaren og betales af køber. Fristen for anmeldelse er 30 arbejdsdage efter salget. Den betalte plusvalía er derefter en fradragsberettiget salgsomkostning i din Modelo 210.

Glem ikke salgsåret

Var boligen ikke udlejet, skal du stadig betale skat af den beregnede indkomst for salgsåret, fra 1. januar til underskriftsdagen, forholdsmæssigt (se beregnet indkomst). Ved et salg den 15. marts 2026 er det 74 dages beregnet indkomst for 2026, som skal indberettes mellem 1. april og 31. december 2027.

De tidligere år skal også være i orden: køber og notar kan bede om dokumentation. Mangler du år, så berigtig dem før salget: se indberetning af forsinkede år.

Og i Danmark?

Som fuldt skattepligtig i Danmark skal du også forholde dig til avancen i dansk skat. Danske regler kan i visse tilfælde gøre fortjenesten ved salg af en bolig eller feriebolig, som ejeren selv har brugt, skattefri; om de betingelser er opfyldt for netop din spanske bolig, bør du få afklaret konkret. Er avancen skattepligtig i Danmark, beregnes den efter de danske regler, og da der ikke længere er en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Spanien, gives nedslag for den spanske skat efter ligningslovens § 33, højst med den danske skat af samme avance. Se spansk bolig: hvad skal du oplyse i Danmark?, og få hjælp af en dansk rådgiver til dette trin.

Det gør Fiscasa

Vi forbereder din indberetning af avance, kontrollerer din Modelo 211, beregner restskat eller forventet tilbagebetaling og forbereder den beregnede indkomst for salgsåret. Prisen er fast og oplyses før bestilling: se vores priser.

FAQ

Er tilbageholdelsen på 3 % den endelige skat?

Nej, det er en acontobetaling. Den endelige skat er 19 % af avancen og beregnes i din egen indberetning. Forskellen skal betales eller tilbagebetales.

Jeg sælger med tab. Skal jeg alligevel indberette?

Ja. Uden indberetning beholder myndighederne tilbageholdelsen på 3 %. Det er indberetningen, der gør det muligt at få den tilbage.

Køber har ikke indbetalt de 3 %. Hvad sker der?

Det er køber, der er i restance, og den solgte bolig hæfter fortsat for skatten. Din egen pligt til at indberette består. Giv din notar besked om situationen.

Kan jeg trække udførte arbejder fra?

Ja, forbedringer dokumenteret med fakturaer øger anskaffelsesværdien. Almindelige reparationer og vedligeholdelse tæller ikke.

Beskattes avancer med 24 % for ikke-residenter uden for EU?

Nej, satsen på 19 % gælder for alle ikke-residenter ved avancer.

Hvor lang tid tager tilbagebetalingen?

Der er ingen garanteret frist; den tælles som regel i måneder. En fuldstændig sag fra starten begrænser anmodningerne om dokumenter.