Sälja bostad i Spanien: kapitalvinst, 3 % innehållen skatt (Modelo 211) och Modelo 210

När en icke-bosatt säljer en bostad i Spanien gäller en särskild mekanism: en del av köpeskillingen betalas inte ut till dig. Köparen håller inne 3 % och betalar in det direkt till den spanska skattemyndigheten. Därefter ska du lämna en egen deklaration av kapitalvinsten, där du betalar mellanskillnaden eller, mycket ofta, får tillbaka hela eller en del av det innehållna beloppet. Dessutom tillkommer en kommunal skatt, plusvalía. Så här hänger allt ihop.

Fiscasa är en privat tjänst, oberoende av Agencia Tributaria. Reglerna som beskrivs gäller det allmänna systemet; Baskien och Navarra har egna formulär.

Steg 1: 3 % hålls inne på försäljningsdagen

Principen

När säljaren är icke-bosatt måste köparen hålla inne 3 % av den avtalade köpeskillingen och betala in det till skattemyndigheten med Modelo 211, inom en månad efter försäljningen. Beloppet är en förskottsbetalning på säljarens skatt. Om köparen inte betalar in det förblir själva bostaden en säkerhet för skatten: därför bevakar notarierna detta.

Exempel

Du säljer för 230 000 €. Köparen betalar 223 100 € till dig och håller inne 6 900 €, som betalas till skattemyndigheten med Modelo 211.

Det här ska du få

Be köparen, eller dennes notarie eller advokat, om en kopia av Modelo 211 och betalningskvittot. Utan den blir resten mycket krångligare. Kontrollera att ditt NIE och beloppet står korrekt: ett fel i 211 kan inte rättas i din egen deklaration.

Steg 2: din deklaration av kapitalvinsten (Modelo 210)

Fristen

Du har tre månader efter utgången av en frist på en månad räknat från försäljningen, alltså cirka fyra månader. En försäljning som undertecknas den 15 mars 2026 ska deklareras senast den 15 juli 2026. Fristen påverkas inte av 2027 års reform.

Deklarationen är obligatorisk även vid förlust: det är genom den som du begär återbetalning av det innehållna beloppet. Varje säljare lämnar sin egen för sin andel. Autogiro är inte möjligt för den här typen av deklaration.

Beräkning av kapitalvinsten

Kapitalvinst = överlåtelsevärde − förvärvsvärde

• Överlåtelsevärde: försäljningspris minus de försäljningskostnader du står för (mäklare, advokat, kommunal plusvalía, energicertifikat …).
• Förvärvsvärde: köpeskilling plus kostnader och skatter vid köpet (notarie, register, överlåtelseskatt ITP eller moms och AJD), plus förbättringsarbeten styrkta med fakturor.
• Om bostaden har hyrts ut ska avskrivningarna dras från förvärvsvärdet, med minst den avskrivning som hade kunnat göras.

Skatt = kapitalvinst × 19 %, oavsett vilket land du bor i. Den innehållna skatten på 3 % räknas av mot denna skatt.

Exempel 1: en vinst

Peter köpte 2012 en lägenhet i Málaga för 150 000 €, med 15 000 € i köpkostnader. Han säljer den 2026 för 230 000 €. Försäljningskostnader: mäklare 8 000 €, kommunal plusvalía 1 200 €. Han har aldrig hyrt ut den.

• Överlåtelsevärde: 230 000 − 9 200 = 220 800 €
• Förvärvsvärde: 150 000 + 15 000 = 165 000 €
• Kapitalvinst: 55 800 €
• Skatt: 55 800 × 19 % = 10 602 €
• Redan innehållet av köparen: 6 900 €
• Kvar att betala: 3 702 €

Exempel 2: en förlust

Katarina köpte 2007 för 260 000 € plus 25 000 € i kostnader. Hon säljer 2026 för 240 000 €.

• Negativ kapitalvinst: ingen skatt.
• Innehållna 3 %: 7 200 €.
• Begärd återbetalning: 7 200 €.

Exempel 3: ett par

Om Peter ägde bostaden 50/50 med sin fru deklarerar var och en hälften: kapitalvinst 27 900 €, skatt 5 301 €, innehållet 3 450 €, kvar att betala 1 851 € var.

Steg 3: få tillbaka pengarna

När det innehållna beloppet överstiger skatten visar deklarationen ett belopp att återbetala. Återbetalningen kan göras till ett konto utomlands. Ha följande till hands:

• kopian av Modelo 211 och betalningen;
• köp- och försäljningshandlingarna (escrituras);
• fakturor för kostnader och förbättringar;
• ett intyg om kontoinnehav för bankkontot dit återbetalningen ska gå.

Handläggningstiden räknas ofta i månader. Myndigheten kan begära ytterligare underlag: ett snabbt och fullständigt svar förhindrar att det drar ut på tiden.

Försäljningens andra skatt: kommunal plusvalía

Vad är det?

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), kallad plusvalía municipal, beskattar värdeökningen på marken under innehavstiden. Den betalas till kommunen, oberoende av Modelo 210.

Beräkningen

Sedan 2021 finns två metoder och den skattskyldige får välja den förmånligaste:

• den objektiva metoden: markens taxeringsvärde × en koefficient beroende på antal innehavsår (högst 20 år) × kommunens skattesats (högst 30 %);
• den faktiska metoden: den vinst som faktiskt uppstått på markdelen.

Om det inte finns någon vinst (försäljning med förlust) kan du åberopa att ingen skatt ska tas ut, förutsatt att du deklarerar och styrker det.

Vem betalar när säljaren är icke-bosatt?

Säljaren är den skattskyldige, men när säljaren är icke-bosatt betalar köparen i säljarens ställe: i praktiken hålls beloppet inne på köpeskillingen hos notarien och betalas av köparen. Fristen för deklaration är 30 arbetsdagar efter försäljningen. Den betalda plusvalían är sedan en avdragsgill försäljningskostnad i din Modelo 210.

Glöm inte försäljningsåret

Om bostaden inte var uthyrd ska du fortfarande deklarera schablonintäkten för försäljningsåret, från den 1 januari till undertecknandet, proportionellt (se schablonintäkt). Vid en försäljning den 15 mars 2026 blir det 74 dagars schablonintäkt för 2026, som deklareras mellan den 1 april och den 31 december 2027.

Tidigare år ska också vara i ordning: köparen och notarien kan begära underlag. Saknas år, rätta dem före försäljningen: se deklarera försenade år.

Och i Sverige?

Har du skatterättslig hemvist i Sverige ska kapitalvinsten också deklareras i Sverige, på samma sätt som vid försäljning av motsvarande svensk bostad (blankett K5 för småhus och ägarlägenhet, K6 för bostadsrätt). Belopp i euro räknas om till kronor enligt Skatteverkets regler, och de svenska reglerna för beräkning av vinsten skiljer sig från de spanska. Den spanska skatten kan räknas av mot den svenska skatten på vinsten enligt skatteavtalet. Se deklarera en spansk bostad i Sverige och ta gärna hjälp med det här steget.

Det här gör Fiscasa

Vi förbereder din deklaration av kapitalvinsten, kontrollerar din Modelo 211, beräknar vad som återstår att betala eller den återbetalning du kan vänta dig och förbereder schablonintäkten för försäljningsåret. Priset är fast och visas innan du beställer: se våra priser.

Vanliga frågor

Är de 3 procenten den slutliga skatten?

Nej, det är en förskottsbetalning. Den slutliga skatten är 19 % av kapitalvinsten, beräknad i din egen deklaration. Mellanskillnaden betalas eller återbetalas.

Jag säljer med förlust. Måste jag ändå deklarera?

Ja. Utan deklaration behåller myndigheten de innehållna 3 procenten. Det är deklarationen som gör att du kan få tillbaka dem.

Köparen har inte betalat in de 3 procenten. Vad händer?

Det är köparen som har brustit, och den sålda bostaden förblir en säkerhet för skatten. Din egen skyldighet att deklarera kvarstår. Meddela din notarie.

Får jag dra av renoveringar?

Ja, förbättringsarbeten som styrks med fakturor ökar förvärvsvärdet. Enkla reparationer och löpande underhåll räknas inte.

Beskattas kapitalvinster med 24 % för icke-bosatta utanför EU?

Nej, skattesatsen 19 % gäller alla icke-bosatta för kapitalvinster.

Hur lång tid tar återbetalningen?

Det finns ingen garanterad tid; den räknas i regel i månader. Ett komplett underlag från början minskar antalet kompletteringar.