Vender su inmueble en España: ganancia, retención del 3 % (Modelo 211) y Modelo 210

La venta de un inmueble en España por un no residente sigue un mecanismo particular: una parte del precio no se le entrega. El comprador retiene el 3 % y lo ingresa directamente en Hacienda. Después, usted debe presentar su propia declaración de la ganancia patrimonial, que le permite pagar la diferencia o, muy a menudo, recuperar total o parcialmente esa retención. A ello se suma un impuesto municipal, la plusvalía. Así encaja todo.

Fiscasa es un servicio privado e independiente de la Agencia Tributaria. Las reglas descritas corresponden al régimen común; el País Vasco y Navarra tienen sus propios formularios.

Paso 1: la retención del 3 % el día de la venta

El principio

Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en la administración tributaria mediante el Modelo 211, en el mes siguiente a la venta. Este importe es un pago a cuenta del impuesto del vendedor. Si el comprador no lo ingresa, el propio inmueble queda afecto al pago del impuesto: por eso los notarios lo vigilan.

Ejemplo

Vende por 230 000 €. El comprador le paga 223 100 € y retiene 6 900 €, que ingresa en Hacienda con el Modelo 211.

Lo que debe conseguir

Pida al comprador, o a su notario o abogado, una copia del Modelo 211 y de su justificante de pago. Sin ella, lo que sigue es mucho más complicado. Compruebe que su NIE y el importe figuran correctamente: un error en el 211 no se corrige en su propia declaración.

Paso 2: su declaración de la ganancia (Modelo 210)

El plazo

Dispone de tres meses desde el final del plazo de un mes contado desde la venta, es decir, unos cuatro meses. Una venta firmada el 15 de marzo de 2026 debe declararse a más tardar el 15 de julio de 2026. Este plazo no cambia con la reforma de 2027.

Esta declaración es obligatoria incluso si hay pérdida: es la que permite solicitar la devolución de la retención. Cada vendedor presenta la suya por su porcentaje. Este tipo de declaración no admite el pago por domiciliación.

El cálculo de la ganancia

Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición

• Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos de venta a su cargo (agencia, abogado, plusvalía municipal, certificado energético…).
• Valor de adquisición: precio de compra más los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA y AJD), más las obras de mejora justificadas con facturas.
• Si el inmueble estuvo alquilado, las amortizaciones deben restarse del valor de adquisición, computando como mínimo la amortización que podría haberse practicado.

Impuesto = ganancia × 19 %, sea cual sea su país de residencia. De este impuesto se descuenta la retención del 3 %.

Ejemplo 1: una ganancia

Pedro compró en 2012 un piso en Málaga por 150 000 €, con 15 000 € de gastos de compra. Lo vende en 2026 por 230 000 €. Gastos de venta: agencia 8 000 €, plusvalía municipal 1 200 €. Nunca lo alquiló.

• Valor de transmisión: 230 000 − 9 200 = 220 800 €
• Valor de adquisición: 150 000 + 15 000 = 165 000 €
• Ganancia: 55 800 €
• Impuesto: 55 800 × 19 % = 10 602 €
• Retención ya ingresada por el comprador: 6 900 €
• A pagar: 3 702 €

Ejemplo 2: una pérdida

Catalina compró en 2007 por 260 000 € más 25 000 € de gastos. Vende en 2026 por 240 000 €.

• Ganancia negativa: no hay impuesto.
• Retención del 3 %: 7 200 €.
• Devolución solicitada: 7 200 €.

Ejemplo 3: una pareja

Si Pedro tenía el inmueble al 50 % con su esposa, cada uno declara la mitad: ganancia de 27 900 €, impuesto de 5 301 €, retención de 3 450 €, y 1 851 € a pagar cada uno.

Paso 3: obtener la devolución

Cuando la retención supera el impuesto, la declaración de la ganancia arroja un importe a devolver. La devolución puede abonarse en una cuenta en el extranjero. Tenga preparado:

• la copia del Modelo 211 y de su pago;
• las escrituras de compra y de venta;
• las facturas de los gastos y las mejoras;
• un certificado de titularidad de la cuenta bancaria para la devolución.

Los plazos de tramitación suelen contarse en meses. La administración puede pedir justificantes adicionales: una respuesta rápida y completa evita alargarlos.

El otro impuesto de la venta: la plusvalía municipal

¿Qué es?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), llamado plusvalía municipal, grava el aumento de valor del terreno durante la tenencia. Se debe al ayuntamiento, con independencia del Modelo 210.

El cálculo

Desde 2021 coexisten dos métodos y el contribuyente puede elegir el más favorable:

• el método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según el número de años de tenencia (con un máximo de 20 años) × tipo municipal (30 % como máximo);
• el método real: la ganancia efectivamente obtenida en la parte correspondiente al suelo.

Si no hay ganancia (venta con pérdida), puede alegar la no sujeción, siempre que lo declare y lo acredite.

¿Quién paga cuando el vendedor es no residente?

El vendedor es el contribuyente, pero cuando es no residente, el comprador actúa como sustituto: en la práctica, el importe se retiene del precio ante el notario y lo paga el comprador. El plazo de declaración es de 30 días hábiles tras la venta. La plusvalía pagada es después un gasto de venta deducible en su Modelo 210.

No olvide el año de la venta

Si el inmueble no estaba alquilado, aún debe la renta imputada del año de la venta, del 1 de enero al día de la firma, de forma proporcional (consulte renta imputada). En una venta el 15 de marzo de 2026, son 74 días de renta imputada de 2026, que se declaran entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027.

Los años anteriores también deben estar en regla: el comprador y el notario pueden pedir los justificantes. Si le faltan años, regularícelos antes de la venta: consulte declarar los años atrasados.

¿Y en su país de residencia?

Si su país grava la renta mundial, es probable que también deba declarar allí la ganancia. Los convenios de doble imposición suelen permitir que España grave la ganancia derivada de un inmueble situado en su territorio, y el país de residencia la exime o descuenta el impuesto español; pero el cálculo local (reducciones por años de tenencia, tipo de cambio, otros tributos) puede diferir mucho del español. Consulte declarar su inmueble español en su país de residencia y busque asesoramiento local para esta etapa.

Lo que hace Fiscasa

Preparamos su declaración de la ganancia, revisamos su Modelo 211, calculamos lo que queda por pagar o la devolución esperada y preparamos la renta imputada del año de la venta. El precio es cerrado y se anuncia antes del pedido: consulte nuestros precios.

Preguntas frecuentes

¿La retención del 3 % es el impuesto definitivo?

No, es un pago a cuenta. El impuesto definitivo es el 19 % de la ganancia, calculado en su propia declaración. La diferencia se paga o se devuelve.

Vendo con pérdida. ¿Tengo que declarar igualmente?

Sí. Sin declaración, la retención del 3 % se queda en Hacienda. Es la declaración la que permite recuperarla.

El comprador no ingresó el 3 %. ¿Qué pasa?

El incumplidor es el comprador, y el inmueble vendido sigue afecto al pago del impuesto. Su propia obligación de declarar se mantiene. Comunique la situación a su notario.

¿Puedo deducir las obras realizadas?

Sí, las obras de mejora justificadas con facturas aumentan el valor de adquisición. Las simples reparaciones y la conservación ordinaria no cuentan.

¿Las ganancias tributan al 24 % para los no residentes de fuera de la UE?

No; el tipo del 19 % se aplica a todos los no residentes para las ganancias patrimoniales.

¿Cuánto tarda la devolución?

No hay un plazo garantizado; suele contarse en meses. Un expediente completo desde el principio reduce las peticiones de documentación.