¿Qué impuesto paga un no residente por la ganancia al vender su vivienda en España?
Respuesta breve
Un 19 % sobre la ganancia patrimonial, tanto si reside en la UE como fuera de ella. La ganancia es el precio de venta menos sus gastos, menos el precio de compra con sus gastos y mejoras. El comprador retiene un 3 % del precio a cuenta, y usted liquida después con el Modelo 210.
Hacer el cálculo →Cómo se calcula la ganancia
La fórmula es sencilla:
Ganancia = precio de venta − gastos de venta − (precio de compra + gastos de adquisición + mejoras − amortizaciones si se alquiló)
- Gastos de venta: comisión de la agencia, certificado energético, plusvalía municipal pagada por usted, honorarios.
- Gastos de adquisición: impuesto de transmisiones o IVA y AJD, notaría, registro, gestoría de la compra.
- Mejoras: obras que aumentan el valor (reforma de cocina, ampliación, piscina), con factura. El mantenimiento corriente no cuenta.
- Amortizaciones: si la vivienda se alquiló, las amortizaciones aplicables reducen el coste de adquisición.
Un ejemplo con cifras
Compra en 2012 por 180 000 € con 18 000 € de gastos, y reforma de 22 000 €. Venta en 2026 por 300 000 €, con 9 000 € de comisión y gastos. Nunca alquilada.
Valor de adquisición: 180 000 + 18 000 + 22 000 = 220 000 €. Valor de transmisión: 300 000 − 9 000 = 291 000 €. Ganancia: 71 000 €. Impuesto al 19 %: 13 490 €.
El comprador habrá retenido el 3 % del precio, es decir, 9 000 €. Quedan por ingresar 4 490 € con el Modelo 210. Puede reproducir el cálculo con el simulador de plusvalía.
Sin ganancia, sin impuesto, pero con declaración
Si vende por menos de lo que le costó, no hay impuesto sobre la ganancia. Aun así, debe presentar el Modelo 210 de la venta: es la vía para pedir la devolución de la retención del 3 %. Lo explica la ficha sobre cómo recuperar el 3 %.
Otros impuestos de la venta
- La plusvalía municipal, impuesto local sobre el aumento de valor del terreno, que paga el vendedor. Vea qué es la plusvalía municipal.
- La renta imputada del año de la venta, hasta el día de la escritura, que sigue declarándose.
- Las obligaciones en su país de residencia, donde la ganancia también puede declararse con el mecanismo del convenio.
Reúna las escrituras de compra y venta y todas las facturas de mejoras: sin justificantes, la ganancia calculada será mayor de lo que debería.
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