¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga al vender una vivienda en España?

Un impuesto local, distinto del estatal

Al vender un inmueble en España, un no residente se enfrenta a dos impuestos sobre la ganancia que no deben confundirse:

• el impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial, al 19 %, que se declara en el Modelo 210 (vea qué impuesto grava la ganancia de la venta);
• la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, o el organismo de recaudación en el que ha delegado.

La plusvalía municipal no mira el precio total, sino solo el valor del terreno, que se toma del valor catastral del suelo. Un piso en un edificio grande tiene una parte de suelo pequeña; una villa con parcela, mucho mayor.

Los dos métodos

Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos formas de cálculo:

1. Método objetivo: el valor catastral del suelo se multiplica por un coeficiente que depende de los años de tenencia y que fija cada ayuntamiento dentro de los límites legales, y después se aplica el tipo municipal.
2. Método real: se toma la ganancia real entre compra y venta, en proporción a la parte de suelo, y se aplica el tipo.

Se paga el resultado más bajo de los dos. Cada municipio publica sus coeficientes y su tipo, por lo que el importe varía mucho de una localidad a otra.

Sin ganancia, sin plusvalía

Desde 2021, si demuestra con las escrituras que vendió por un precio igual o inferior al de compra, no hay impuesto. Hay que presentarlo ante el ayuntamiento con la documentación; no se aplica de oficio.

Plazos y práctica

El ayuntamiento fija el procedimiento: autoliquidación o declaración, en general en un plazo corto tras la venta. En la práctica, es habitual que el notario o el abogado de la operación retenga una cantidad del precio para pagarla.

La plusvalía municipal que usted paga cuenta como gasto de la venta en el cálculo de la ganancia del Modelo 210. Conserve el justificante. Las ventas siguen además el calendario de la declaración de la venta, y nuestra guía sobre la plusvalía municipal entra en el detalle de cada método.