Alquilar su inmueble en España como no residente: impuesto y Modelo 210

Alquilar su piso en España unas semanas en verano o todo el año cambia la naturaleza de su declaración: ya no declara solo una renta a tanto alzado, sino alquileres reales, de los que puede deducir gastos si reside en la Unión Europea. Las reglas son más exigentes, los importes más altos y, a partir de 2027, cambia el calendario.

Fiscasa es un servicio privado e independiente de la Agencia Tributaria. Los ejemplos son ilustrativos y no tienen en cuenta situaciones particulares.

¿A quién afecta?

A todo no residente fiscal en España que cobre alquileres de un inmueble situado en España:

• alquiler vacacional o de temporada (plataformas, agencia, alquiler directo);
• alquiler de larga duración (contrato de arrendamiento de vivienda);
• alquiler de un garaje o de un local.

Cada copropietario declara su porcentaje de los alquileres y de los gastos. Confiar la gestión a una agencia no la hace responsable de sus declaraciones: la agencia cobra los alquileres, pero es usted quien debe declarar.

El tipo y la base imponible

Residencia fiscal del propietario	Tipo	Gastos deducibles
Unión Europea, Islandia, Noruega, Liechtenstein	19 %	Sí
Otros países (Reino Unido, Suiza, Estados Unidos, América Latina…)	24 %	No, tributación sobre los alquileres brutos

Para un residente en la UE, el impuesto recae por tanto sobre el rendimiento neto: alquileres cobrados menos gastos deducibles.

Las reducciones de las que disfrutan los residentes en España por el alquiler de vivienda habitual no se aplican a los no residentes.

Los gastos deducibles (residentes UE/EEE)

Gastos directamente vinculados al alquiler: 100 %

• comisiones de las plataformas o de la agencia;
• limpieza y lavandería entre alquileres;
• publicidad, gastos de entrega de llaves;
• gastos de gestión del alquiler.

Gastos anuales: en proporción a los días alquilados

• IBI y tasa de basura;
• gastos de comunidad;
• seguro del hogar;
• agua, electricidad, internet si los paga usted;
• intereses del préstamo de compra o reforma;
• reparaciones y conservación (no las mejoras);
• amortización de la construcción: 3 % anual del mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido el valor del suelo;
• amortización del mobiliario: 10 % anual de su coste.

Los límites

• Los intereses y las reparaciones, en conjunto, no pueden superar los alquileres del periodo. El exceso puede trasladarse a los cuatro años siguientes.
• Las mejoras (cocina nueva, aire acondicionado instalado) no son deducibles de inmediato: se suman al valor amortizable.
• Debe conservar las facturas a su nombre durante al menos cuatro años. A partir de 2027, un anexo del formulario detallará cada categoría de gastos.

Los días sin alquilar: la renta imputada sigue

Un inmueble alquilado 60 días y a su disposición el resto del año genera dos tributaciones:

• los alquileres de los días alquilados, con los gastos correspondientes;
• una renta imputada por los días sin alquilar, de forma proporcional (consulte renta imputada de un inmueble no alquilado).

Un inmueble ofrecido en alquiler todo el año pero alquilado realmente solo parte del tiempo plantea una cuestión delicada: en principio, los días desocupados quedan sujetos a renta imputada. Guarde constancia de los periodos reservados.

Ejemplo numérico: un alquiler vacacional en la Costa Blanca

Elena, residente en Francia, es la única propietaria de un piso en Dénia. En 2026 lo alquila 70 días a través de una plataforma, por 8 400 € de alquileres.

Gastos directamente vinculados al alquiler (100 %)

• comisiones de la plataforma: 1 260 €
• limpieza: 700 €
• Subtotal: 1 960 €

Gastos anuales (prorrateo 70 / 365)

• IBI: 450 €
• comunidad: 1 200 €
• seguro: 300 €
• electricidad y agua: 900 €
• amortización: precio de compra y gastos de 180 000 €, parte de la construcción del 60 % según el recibo del IBI, es decir 108 000 × 3 % = 3 240 €
• Total anual: 6 090 €, de los que es deducible: 6 090 × 70 / 365 = 1 167,95 €

Cálculo

• Rendimiento neto: 8 400 − 1 960 − 1 167,95 = 5 272,05 €
• Impuesto sobre los alquileres: 5 272,05 × 19 % = 1 001,69 €

Renta imputada por los 295 días restantes (valor catastral 90 000 €, porcentaje del 1,1 %)

• 90 000 × 1,1 % × 295 / 365 = 800,14 €
• Impuesto: 800,14 × 19 % = 152,03 €

Total de impuestos de 2026: 1 153,72 €

Si Elena residiera en el Reino Unido, en Argentina o en México, el impuesto sobre los alquileres sería de 8 400 × 24 % = 2 016 €, sin deducción posible, al que se sumaría la renta imputada al 24 %.

¿Declaración trimestral o anual?

Desde las rentas de 2024, puede agrupar todos los alquileres de un mismo inmueble en una declaración anual, en lugar de presentar una declaración por trimestre. Es más sencillo y es la solución que recomendamos en la mayoría de los casos.

Fechas clave

Rentas	Declaración a ingresar	Domiciliación	Declaración con cuota cero
Alquileres 2025 (anual agrupada)	1-20 de enero de 2026	1-15 de enero de 2026	1-20 de enero de 2026
Alquileres 2026 (anual o 4.º trimestre)	1-20 de abril de 2027	1-15 de abril de 2027	1-20 de enero de 2027

A partir de las rentas de 2026, la Orden HAC/623/2026 agrupa todas las declaraciones de alquileres con impuesto a pagar en el periodo del 1 al 20 de abril del año siguiente. Consulte novedades 2027.

Si sus gastos superan sus alquileres, la declaración sale con cuota cero: sigue siendo obligatoria, pero se presenta en enero.

Otras obligaciones del propietario arrendador

• Licencia o registro turístico: el alquiler de corta duración lo regula cada comunidad autónoma (y a veces el municipio). El Registro Único estatal fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, pero los registros y licencias autonómicos siguen siendo aplicables.
• Comunicación de los viajeros a las autoridades, según la normativa vigente.
• Información transmitida por las plataformas: las plataformas de alquiler declaran a la administración tributaria los alquileres y los propietarios (normas europeas DAC7). Un alquiler no declarado es, por tanto, cada vez más fácil de detectar.
• Inquilino profesional: si alquila a una empresa, esta puede tener que practicar una retención sobre los alquileres, que se descuenta después de su impuesto.

¿Y en su país de residencia?

Si su país grava la renta mundial, los alquileres españoles probablemente deban declararse también allí, con un mecanismo que evita la doble imposición (exención o deducción del impuesto español), según el convenio aplicable y la ley de su país. El rendimiento neto se calcula entonces según las normas de su país. Consulte declarar su inmueble español en su país de residencia.

Lo que hace Fiscasa

Calculamos sus alquileres netos a partir de los extractos de la plataforma o de la agencia, aplicamos el prorrateo de los gastos, preparamos la declaración del alquiler y la de la renta imputada por los días sin alquilar, y le entregamos un resumen útil para su declaración en su país de residencia. El precio se fija por hogar y por inmueble y se anuncia de antemano: consulte nuestros precios. Para una primera estimación de la renta imputada, use la calculadora.

Preguntas frecuentes

Mi agencia cobra los alquileres y me transfiere el neto. ¿Qué debo declarar?

Los alquileres brutos pagados por los inquilinos y, después, la comisión de la agencia como gasto deducible (si es residente en la UE/EEE). Pida a la agencia un extracto anual detallado.

Solo alquilo dos semanas al año. ¿Tengo que hacer una declaración de alquiler?

Sí. Todo alquiler, aunque sea corto, debe declararse. El resto del año sigue sujeto a renta imputada.

¿Puedo deducir mis billetes de avión para ir a revisar el piso?

No. Los gastos personales de desplazamiento no se admiten. Solo son deducibles los gastos vinculados al inmueble y a su alquiler.

Mis gastos superan mis alquileres. ¿Puedo compensar la pérdida en años futuros?

Solo el exceso de intereses y reparaciones puede trasladarse, durante cuatro años. Los demás gastos no generan pérdidas compensables. La declaración sale entonces con cuota cero.

Soy argentino y resido en Italia. ¿Qué tipo se me aplica?

Cuenta la residencia fiscal, no la nacionalidad. Un argentino con residencia fiscal en Italia (país de la UE) tributa al 19 % y puede deducir sus gastos. Si residiera en Argentina, tributaría al 24 % sin gastos deducibles.

¿Hay que declarar cada trimestre?

No; desde las rentas de 2024 es posible una declaración anual agrupada por inmueble. Para los alquileres de 2026, el plazo es del 1 al 20 de abril de 2027.