Spanische Immobilie in der deutschen Steuererklärung: DBA, Anlage V und Anlage AUS

Ihr Modelo 210 in Spanien ist erledigt. Müssen Sie die Immobilie auch dem deutschen Finanzamt melden? Das hängt davon ab, wie Sie sie nutzen. Eine Ferienwohnung, die Sie nur selbst nutzen, führt in Deutschland grundsätzlich zu keinen Einkünften. Mieteinnahmen dagegen sind in beiden Ländern zu erklären: Deutschland besteuert sie ebenfalls und rechnet die spanische Steuer an. Das verhindert eine volle Doppelbesteuerung, kann Sie aber trotzdem etwas kosten.

Fiscasa ist ein privater Dienst, unabhängig von der Agencia Tributaria und von der deutschen Finanzverwaltung. Dieser Ratgeber fasst den Text des Doppelbesteuerungsabkommens und die allgemeinen Regeln des Einkommensteuergesetzes zusammen. Er ersetzt keine Beratung durch Ihr Finanzamt oder einen Steuerberater zu Ihrer konkreten Situation.

Der Rahmen: das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien von 2011

Deutschland und Spanien haben am 3. Februar 2011 in Madrid ein neues Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) unterzeichnet. Es ist am 18. Oktober 2012 in Kraft getreten und gilt seit dem 1. Januar 2013. Für Immobilien gelten zwei Grundsätze:

1. Spanien darf die Einkünfte aus einer in Spanien gelegenen Immobilie besteuern (Mieten, Veräußerungsgewinne). Dafür gibt es das Modelo 210.
2. Deutschland als Wohnsitzstaat darf ebenfalls besteuern und vermeidet die Doppelbesteuerung durch Anrechnung der spanischen Steuer (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b DBA). Eine Freistellung gilt nur, wenn die Immobilie zu einer spanischen Betriebsstätte gehört, was bei privaten Eigentümern praktisch nie der Fall ist.

Achtung, veraltete Informationen: kein Progressionsvorbehalt mehr

Viele Ratgeber im Internet beschreiben noch das alte Abkommen von 1966. Danach waren spanische Mieteinnahmen in Deutschland steuerfrei unter Progressionsvorbehalt: Sie erhöhten nur den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen. Für private Immobilien gilt das seit 2013 nicht mehr. Heute werden die spanischen Mieten in Deutschland ganz normal versteuert, und die spanische Steuer wird bis zu einem Höchstbetrag abgezogen. Der Progressionsvorbehalt spielt für eine private spanische Immobilie daher in aller Regel keine Rolle mehr.

Fall 1: eine nicht vermietete, selbst genutzte Ferienwohnung

In Spanien zahlen Sie Steuer auf unterstellte Einkünfte (siehe unterstellte Einkünfte einer nicht vermieteten Immobilie). In Deutschland wird die Nutzung der eigenen Wohnung seit Langem nicht mehr besteuert: Eine selbst genutzte Ferienwohnung erzeugt keine Einkünfte im Sinne des Einkommensteuergesetzes. Sie müssen dafür in der Regel nichts in Ihre deutsche Steuererklärung eintragen.

Die logische Folge: Die spanische Steuer auf die unterstellten Einkünfte ist in Deutschland weder anrechenbar noch abziehbar, weil ihr keine deutsche Steuer gegenübersteht. Sie bleibt eine endgültige Belastung.

Bei Sonderfällen (Immobilie in einer Gesellschaft, Überlassung an Angehörige gegen Entgelt, Nießbrauch) lassen Sie diesen Punkt von einem Steuerberater bestätigen.

Fall 2: eine vermietete Immobilie

In welche Formulare?

• Anlage V: Hier erklären Sie die Einnahmen und Werbungskosten der spanischen Immobilie, ermittelt nach deutschem Recht. Für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietung gibt es zusätzlich die Anlage V-FeWo (u. a. Vermietungs-, Selbstnutzungs- und Leerstandstage).
• Anlage AUS: Hier geben Sie an, dass die Einkünfte aus Spanien stammen, und tragen die in Spanien gezahlte Steuer ein, die angerechnet werden soll. Halten Sie die Nachweise bereit (Modelo 210 und Zahlungsbeleg der AEAT).

Bezeichnungen und Zeilen der Formulare können sich von Jahr zu Jahr ändern: Prüfen Sie sie in den Ausfüllhinweisen des jeweiligen Jahres bzw. in ELSTER.

Die Einkünfte werden nach deutschen Regeln berechnet

Das Ergebnis in der Anlage V ist nicht die Bemessungsgrundlage aus dem Modelo 210. Deutschland ermittelt die Einkünfte so, als läge die Immobilie in Deutschland: Mieteinnahmen minus Werbungskosten, etwa Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil, Schuldzinsen, IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Reparaturen, Verwaltung. Die beiden Beträge weichen deshalb fast immer voneinander ab, zum Beispiel weil Spanien eine Abschreibung von 3 % zulässt und Deutschland bei Wohngebäuden in der Regel 2 %.

Die spanische Steuer selbst ist keine Werbungskosten, wenn Sie die Anrechnung nutzen.

Ferienwohnung, teils vermietet, teils selbst genutzt

Nutzen Sie die Wohnung auch selbst, prüft das Finanzamt, ob Sie überhaupt mit Einkünfteerzielungsabsicht vermieten. Ohne diese Absicht (Liebhaberei) werden weder Einnahmen noch Verluste berücksichtigt. Die Kosten sind außerdem auf Vermietungs- und Selbstnutzungszeiten aufzuteilen. Die Einzelheiten regelt ein BMF-Schreiben zur Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen; lassen Sie sich im Zweifel beraten. Bei hotelähnlichen Zusatzleistungen kann die Vermietung außerdem gewerblich werden.

Wie funktioniert die Anrechnung?

Die spanische Steuer wird nach § 34c EStG auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet, aber höchstens bis zu dem Betrag der deutschen Steuer, der auf die spanischen Einkünfte entfällt (Höchstbetrag). Vereinfacht:

Höchstbetrag = deutsche Einkommensteuer × spanische Einkünfte / Summe der Einkünfte

• Ist die spanische Steuer niedriger als der Höchstbetrag, wird sie voll angerechnet, und Sie zahlen in Deutschland die Differenz.
• Ist die spanische Steuer höher, verfällt der Überschuss: Er wird weder erstattet noch vorgetragen.

Verluste

Spanien ist ein EU-Staat, daher sind Verluste aus einer spanischen Vermietung nach heutiger Rechtslage grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechenbar (die Beschränkungen des § 2a EStG betreffen vor allem Drittstaaten). Voraussetzung ist eine anerkannte Einkünfteerzielungsabsicht.

Rechenbeispiel: eine Wohnung in Valencia

Thomas und Anna, verheiratet, zusammen veranlagt, wohnen in Deutschland und vermieten eine Wohnung in Valencia langfristig. Mieteinnahmen 2025: 7.200 €. Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen in Deutschland beträgt 60.000 €.

Spanien: Sie erklären die Mieten im Modelo 210, ziehen die in Spanien zulässigen Kosten ab (IBI, Gemeinschaft, Versicherung, Abschreibung …) und zahlen 19 % auf die Nettobemessungsgrundlage. Angenommen, diese beträgt 3.000 €: 570 € spanische Steuer.

Deutschland:

• Einnahmen 7.200 € minus Werbungskosten nach deutschem Recht (AfA 2 % auf 120.000 € Gebäudewert = 2.400 €, laufende Kosten 1.300 €) = 3.500 € Einkünfte in der Anlage V;
• zu versteuerndes Einkommen 63.500 € statt 60.000 €: Nach dem Splittingtarif 2025 steigt die Einkommensteuer von rund 8.607 € auf rund 9.612 €, also um gut 1.000 €;
• Höchstbetrag: 9.612 × 3.500 / 63.500 ≈ 530 €;
• angerechnet werden 530 €; die übrigen 40 € spanische Steuer verfallen.

Ergebnis: In Deutschland zahlen Thomas und Anna wegen der Wohnung rund 475 € mehr Einkommensteuer (ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, vereinfachte Rechnung mit Summe der Einkünfte = zu versteuerndes Einkommen). Insgesamt kostet die Vermietung sie also etwa 570 € in Spanien plus 475 € in Deutschland. Der Grund: Ihr persönlicher Grenzsteuersatz in Deutschland liegt deutlich über dem Durchschnittssatz, mit dem der Höchstbetrag berechnet wird.

Weitere Punkte in Deutschland

Das spanische Bankkonto

Eine eigene Meldepflicht für das Konto selbst, wie sie Frankreich kennt, gibt es in Deutschland nach unserem Kenntnisstand nicht. Zinserträge aus dem spanischen Konto müssen Sie aber in der Steuererklärung angeben (Anlage KAP), da keine deutsche Abgeltungsteuer einbehalten wird.

Der Verkauf der Immobilie

Ein Veräußerungsgewinn wird in Spanien besteuert (Modelo 210 für den Veräußerungsgewinn, siehe Verkauf einer Immobilie in Spanien). In Deutschland ist der Verkauf einer privaten Immobilie in der Regel nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (privates Veräußerungsgeschäft, § 23 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben; ob das bei einer Ferienwohnung greift, hängt vom Einzelfall ab. Ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig, wird die spanische Steuer nach dem DBA angerechnet. Lassen Sie sich hier begleiten.

Vermögensteuer

Deutschland erhebt derzeit keine Vermögensteuer. Die spanische Vermögensteuer für Nichtresidenten betrifft nur große Vermögen in Spanien und ist ein eigenes Thema.

Und in Österreich oder der Schweiz?

Österreich und die Schweiz haben eigene Abkommen mit Spanien, mit anderen Methoden als das deutsche DBA. Zwei Hinweise, die Sie mit Ihrem Steuerberater oder Ihrer Steuerverwaltung prüfen sollten:

• Schweiz: Ausländische Immobilien werden in der Regel von der Schweizer Steuer ausgenommen, aber satzbestimmend berücksichtigt; für eine selbst genutzte Ferienwohnung wird dabei üblicherweise ein Eigenmietwert angesetzt. Die Immobilie gehört außerdem in die Vermögensaufstellung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Kanton, und die beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts kann die Lage künftig ändern. In Spanien zahlen Schweizer Residenten auf die unterstellten Einkünfte 24 % statt 19 %.
• Österreich: Methode (Anrechnung oder Befreiung mit Progressionsvorbehalt) und Formulare ergeben sich aus dem DBA Österreich–Spanien und dem österreichischen Recht. Wir machen dazu keine verbindlichen Angaben: Lassen Sie sich vor Ort beraten.

Der Kalender Deutschland–Spanien

Zeitraum	Spanien	Deutschland
1.–20. April 2027	Mieteinnahmen 2026	—
1. April – 31. Dezember 2027	Unterstellte Einkünfte 2026	—
bis 31. Juli 2027 (ohne Steuerberater)	—	Einkommensteuererklärung 2026

Ab 2027 liegt die spanische Erklärung der Mieteinnahmen (April) vor der Frist für die deutsche Steuererklärung: Sie haben also alle Zahlen und den Zahlungsbeleg der AEAT zur Hand, wenn Sie die Anlage AUS ausfüllen. Mit Steuerberater gelten in Deutschland längere Fristen.

Was Fiscasa für Sie tut

Zu jeder Erklärung über Mieteinnahmen erhalten Sie von Fiscasa eine Übersicht für Ihre Steuererklärung im Wohnsitzland: Bruttomieten, Vermietungstage, Adresse der Immobilie und in Spanien gezahlte Steuer, aufbereitet für die Anlage V und die Anlage AUS. Diese Übersicht ist eine Eingabehilfe: Für Ihre deutsche Steuererklärung bleiben Sie selbst verantwortlich, und wir empfehlen, komplexe Fälle von einem Steuerberater prüfen zu lassen. Siehe unsere Preise.

FAQ

Muss ich die unterstellten Einkünfte meiner spanischen Ferienwohnung in Deutschland angeben?

In der Regel nein: Eine selbst genutzte Wohnung erzeugt in Deutschland keine steuerpflichtigen Einkünfte. Nur die spanische Steuer ist fällig.

Gilt für spanische Mieteinnahmen der Progressionsvorbehalt?

Nach dem DBA von 2011 grundsätzlich nicht mehr. Seit 2013 werden spanische Mieteinnahmen privater Eigentümer in Deutschland versteuert, und die spanische Steuer wird angerechnet. Der Progressionsvorbehalt galt nach dem alten Abkommen von 1966.

Kann ich die in Spanien gezahlte Steuer von meiner deutschen Steuer abziehen?

Bei Mieteinnahmen ja, über die Anlage AUS, aber höchstens bis zur deutschen Steuer, die auf diese Einkünfte entfällt. Für die unterstellten Einkünfte einer selbst genutzten Wohnung ist keine Anrechnung möglich.

Wird ein Überschuss erstattet, wenn die spanische Steuer höher ist als die deutsche?

Nein. Die Anrechnung ist auf den Höchstbetrag begrenzt; der Überschuss wird weder erstattet noch auf andere Jahre übertragen.

Ich habe meine spanischen Mieten nie in Deutschland angegeben. Was nun?

Sprechen Sie mit einem Steuerberater. Nicht erklärte Einkünfte sollten berichtigt werden; wer Steuern bewusst nicht erklärt hat, sollte die rechtlichen Folgen und Möglichkeiten vorher prüfen lassen. Die Anrechnung der spanischen Steuer verringert die Nachzahlung oft deutlich. Für Spanien siehe versäumte Jahre nachholen.

Müssen die Mieten in Deutschland und Spanien gleich hoch sein?

Die Bruttomieten ja. Das Nettoergebnis nein: Jedes Land wendet seine eigenen Regeln für abziehbare Kosten und Abschreibungen an.