Как задекларировать испанскую недвижимость в стране резидентства

Вы подали Modelo 210 в Испании. Нужно ли теперь что-то декларировать в стране, где вы живёте и являетесь налоговым резидентом? Наши читатели живут в Германии, Израиле, Латвии, на Кипре, во Франции, в России и многих других странах, и у каждой страны свои правила. Поэтому этот гайд не заменяет местную инструкцию: он объясняет общие принципы, по которым почти везде работают соглашения об избежании двойного налогообложения, и подсказывает, какие вопросы задать местному консультанту.

Fiscasa — частный независимый сервис, не связанный ни с Agencia Tributaria, ни с налоговыми органами других стран. Этот гайд носит общий информационный характер и не является налоговой консультацией по вашей ситуации. Порядок декларирования в стране резидентства уточняйте в местной налоговой службе или у налогового консультанта.

Два государства, два вопроса

Владелец испанской недвижимости, живущий в другой стране, сталкивается с двумя налоговыми системами:

1. Испания облагает доходы от недвижимости, расположенной на её территории, независимо от того, где живёт собственник. Именно для этого существует Modelo 210 (см. полное руководство по Modelo 210).
2. Страна резидентства, как правило, облагает своих резидентов по всемирному доходу, то есть и по доходам, полученным за границей.

Чтобы один и тот же доход не облагался дважды, страны заключают соглашения (конвенции) об избежании двойного налогообложения. Испания заключила такие соглашения с большинством европейских стран и со многими другими государствами. Большинство из них построено по модели ОЭСР, поэтому общие принципы похожи, но детали всегда нужно проверять в тексте конкретного соглашения.

Что обычно говорят соглашения о недвижимости

Доходы от недвижимости (как правило, статья 6)

Доход от недвижимого имущества может облагаться в стране, где оно находится, то есть в Испании. Это право у Испании есть всегда; соглашение не отменяет Modelo 210.

Прирост капитала при продаже (как правило, статья 13)

Прибыль от продажи недвижимости также может облагаться в Испании (см. продажа недвижимости в Испании). Страна резидентства при этом часто тоже вправе её учитывать.

Устранение двойного налогообложения (как правило, статья 23)

Страна резидентства устраняет двойное налогообложение одним из двух способов, и какой из них применяется, зависит от соглашения:

• Метод зачёта (кредита). Доход включается в вашу местную декларацию, а налог, уплаченный в Испании, засчитывается в счёт местного налога, но обычно не больше суммы местного налога, приходящейся на этот доход. Если испанский налог выше, разница, как правило, не возвращается.
• Метод освобождения. Доход освобождается от налога в стране резидентства, но может учитываться для определения ставки по вашим остальным доходам («освобождение с прогрессией»). Даже освобождённый доход иногда нужно указывать в декларации.

Случай 1: недвижимость не сдаётся (вменённый доход)

В Испании вы платите налог с условного дохода: 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости (см. вменённый доход от несдаваемой недвижимости). Это особенность испанского законодательства: во многих странах жильё, которым владелец пользуется сам, вообще не приносит налогооблагаемого дохода.

Что из этого следует на практике:

• во многих странах декларировать в связи с вменённым доходом ничего не нужно или нужно лишь указать объект в перечне имущества;
• если местная система такого дохода не облагает, испанский налог на него, как правило, нельзя зачесть: зачитывать не во что. Тогда это окончательные расходы;
• некоторые страны требуют декларировать само имущество или зарубежные счета, даже если дохода нет.

Уточните у местного консультанта, как ваша страна относится к такому доходу.

Случай 2: недвижимость сдаётся в аренду

Здесь декларирование в стране резидентства требуется гораздо чаще. Общие правила:

• Валовой доход от аренды обычно один и тот же в обеих странах, а чистый доход рассчитывается по местным правилам. Состав вычитаемых расходов, амортизация, учёт туристической аренды в Испании и в вашей стране могут сильно различаться. Не переносите в местную декларацию испанскую налоговую базу без проверки.
• Обычно доход нужно пересчитать в местную валюту по курсу, установленному местным законодательством.
• Для зачёта нужны подтверждения уплаты испанского налога: сохраните PDF predeclaración, подтверждение банковского перевода и, при необходимости, справку из AEAT.
• С 2027 года испанская декларация по аренде подаётся с 1 по 20 апреля (см. изменения 2027 года). Во многих странах это раньше срока местной декларации, так что к тому моменту у вас будут все цифры.

Другие обязательства, о которых стоит спросить

• Зарубежные банковские счета. Многие страны требуют сообщать об открытых за границей счетах, например об испанском счёте для оплаты IBI и коммунальных платежей. За несообщение предусмотрены штрафы.
• Налог на имущество или на состояние. В ряде стран зарубежная недвижимость включается в базу такого налога.
• Продажа. Прибыль, уже обложенная в Испании, обычно нужно отразить и в стране резидентства, где соглашение определяет порядок устранения двойного налогообложения.
• Уточнённые декларации. Если вы годами не указывали испанскую аренду дома, во многих странах можно подать исправленные декларации. Зачёт испанского налога часто снижает сумму доплаты.

Ставка в Испании зависит от страны резидентства

Для испанского налога важна ваша страна резидентства: резиденты ЕС и ЕЭЗ платят 19 %, резиденты других стран (например, Израиля, Великобритании, Швейцарии, США или России) 24 % (см. калькулятор). Резидентам ЕС/ЕЭЗ при аренде также разрешено вычитать расходы. Указывайте реальную страну налогового резидентства: она определяет и ставку, и применимое соглашение.

Соглашение между Россией и Испанией: что известно

Между Россией и Испанией действует соглашение об избежании двойного налогообложения, подписанное в 1998 году. Указом Президента РФ № 585 от 8 августа 2023 года Россия приостановила действие ряда положений соглашений с 38 государствами, среди которых и Испания. Приостановка касается прежде всего статей о налогообложении отдельных видов дохода (дивиденды, проценты, роялти и ряд других).

Что можно сказать осторожно, по данным открытых источников:

• Положения о резидентстве и статья об устранении двойного налогообложения, по имеющимся данным, не приостановлены. Опубликованные разъяснения Минфина России (письмо от 11.07.2024 № 03-08-09/64679, как его приводят профессиональные издания) указывают, что зачёт налога, уплаченного за рубежом, для резидентов РФ остаётся возможным. Сами мы полный текст этого письма проверить не смогли.
• Точный перечень приостановленных статей именно для соглашения с Испанией в открытом доступе мы проверить не смогли. Проверяйте его по официальному тексту указа на портале правовой информации (publication.pravo.gov.ru) с учётом последующих изменений.
• Официальной позиции испанской стороны по этому вопросу (Hacienda, AEAT) мы не нашли. Неясно, применяет ли Испания соглашение в полном объёме.
• На испанский Modelo 210 это не влияет. Испания облагает доход от расположенной у неё недвижимости по собственному законодательству; для резидентов России применяется ставка 24 %, как для всех стран вне ЕС/ЕЭЗ.

Ситуация может меняться. Если вы налоговый резидент России, прежде чем заявлять зачёт испанского налога, проверьте актуальный статус соглашения на официальных ресурсах (ФНС России, Минфин России, Ministerio de Hacienda Испании) и проконсультируйтесь со специалистом.

Чек-лист для разговора с местным консультантом

1. Есть ли у моей страны соглашение с Испанией и какой метод в нём применяется: зачёт или освобождение?
2. Нужно ли декларировать испанский вменённый доход, если я не сдаю жильё?
3. Как рассчитывается чистый доход от аренды по местным правилам и какой курс пересчёта применяется?
4. Какие документы подтверждают уплату испанского налога?
5. Нужно ли сообщать об испанском банковском счёте или об объекте недвижимости?
6. Что делать с прошлыми годами, если я ничего не декларировал?

Чем помогает Fiscasa

К каждой декларации по аренде Fiscasa прикладывает сводку для декларации в стране резидентства: валовой доход, дни аренды, адрес объекта и сумма налога, уплаченного в Испании. Это вспомогательный документ: за местную декларацию отвечаете вы, и сложные ситуации лучше согласовать с налоговым консультантом в вашей стране. См. цены.

Частые вопросы

Нужно ли декларировать дома вменённый доход от испанского жилья?

Во многих странах нет: жильё для собственного пользования там не приносит налогооблагаемого дохода. Но правила различаются, а некоторые страны требуют указывать само имущество или счета. Уточните у местного консультанта.

Можно ли вычесть испанский налог из налога в моей стране?

Если соглашение предусматривает метод зачёта, испанский налог на арендный доход обычно засчитывается, но не больше местного налога на этот доход. При методе освобождения доход освобождается, но может повышать ставку по остальным доходам.

Если испанский налог выше местного, вернут ли разницу?

Как правило, нет. Зачёт ограничен суммой местного налога, приходящейся на иностранный доход.

Должны ли совпадать суммы в испанской и местной декларациях?

Валовой доход от аренды должен совпадать. Чистый доход может отличаться, потому что каждая страна применяет свои правила вычета расходов.

Я резидент России. Действует ли соглашение с Испанией?

Соглашение формально не расторгнуто, но с августа 2023 года Россия приостановила ряд его положений (Указ № 585). По опубликованным данным, статья об устранении двойного налогообложения не приостановлена, однако позицию испанской стороны и точный перечень приостановленных статей мы подтвердить не смогли. Проверьте текущий статус на официальных ресурсах и у специалиста.

Я переехал из одной страны в другую в течение года. Какое соглашение применяется?

Это зависит от того, где вы считаетесь налоговым резидентом в соответствующий период, а при двойном резидентстве от правил разрешения коллизий в соглашениях. Это сложный случай: обратитесь к консультанту. В испанской декларации укажите страну резидентства на дату начисления налога (для вменённого дохода это 31 декабря).