Unterstellte Einkünfte in Spanien: Steuer für eine nicht vermietete Immobilie berechnen

Wenn Ihre Wohnung in Spanien nicht vermietet ist, nehmen Sie nichts ein … und schulden trotzdem Steuer. Das ist das Prinzip der unterstellten Einkünfte (renta imputada): Die spanische Verwaltung betrachtet die Verfügbarkeit einer Wohnung als Vorteil und besteuert ihn auf pauschaler Grundlage. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die Steuer berechnen, mit konkreten Beispielen.

Fiscasa ist ein privater Dienst und unabhängig von der Agencia Tributaria. Die folgenden Beispiele dienen der Veranschaulichung.

Das Prinzip der unterstellten Einkünfte

Welche Immobilien sind betroffen?

Unterstellte Einkünfte gelten für jede städtische Immobilie (bien urbano) eines Nichtresidenten, die nicht vermietet ist und keiner wirtschaftlichen Tätigkeit dient:

• die Ferienwohnung, die Sie im Urlaub selbst nutzen;
• eine Wohnung, die Sie Ihren Kindern oder Freunden unentgeltlich überlassen;
• eine leerstehende Wohnung, die auf Verkauf oder Vermietung wartet;
• Nebenflächen mit eigener Katasterreferenz: Garage, Stellplatz, Abstellraum (trastero).

Unbebaute Grundstücke (solares) und ländliche Immobilien sind nicht betroffen.

Warum keine Kosten abzugsfähig sind

Die unterstellten Einkünfte sind pauschal: Es gibt weder tatsächliche Einnahmen noch abzugsfähige Kosten. IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung oder Darlehenszinsen mindern die Steuer einer nicht vermieteten Immobilie nicht. Abzugsfähig werden sie nur anteilig für Vermietungszeiträume (siehe Immobilie in Spanien als Nichtresident vermieten).

Die Berechnungsformel

Bemessungsgrundlage = Katasterwert × Satz (1,1 % oder 2 %) × Miteigentumsanteil × Tage / Anzahl der Tage des Jahres

Steuer = Bemessungsgrundlage × 19 % (Ansässige in EU/EWR) oder 24 % (andere Länder, z. B. Schweiz).

Schritt 1: den Katasterwert ermitteln

Der Katasterwert (valor catastral) steht auf dem IBI-Bescheid (Grundsteuerbescheid) des betreffenden Jahres. Verwenden Sie unbedingt den Wert des erklärten Jahres: Für die Steuer 2025 ist das der Katasterwert 2025. Er kann sich durch Aktualisierungskoeffizienten jedes Jahr ändern.

Verwechseln Sie nicht:

• valor catastral (gesamter Katasterwert): das ist der richtige Wert;
• valor catastral suelo (Grundstücksanteil) und valor catastral construcción (Gebäudeanteil): das sind Teilbeträge;
• base liquidable: Bemessungsgrundlage der IBI nach Ermäßigungen, nicht für die IRNR verwenden.

Schritt 2: zwischen 1,1 % und 2 % wählen

Der Satz hängt von der Katastergeschichte der Gemeinde ab, nicht von Ihrer konkreten Immobilie:

• 1,1 %, wenn die Katasterwerte durch ein allgemeines kollektives Bewertungsverfahren überprüft, geändert oder festgesetzt wurden, das ab dem 1. Januar 2012 in Kraft getreten ist;
• 2 % in allen anderen Fällen.

Die jährlichen Aktualisierungskoeffizienten, die mitunter auf dem IBI-Bescheid erscheinen, gelten nicht als allgemeine Neubewertung. Eine Gemeinde kann ihre Werte jedes Jahr per Koeffizient erhöht haben und trotzdem beim Satz von 2 % bleiben. Das ist einer der häufigsten Fehler, und zwar in beide Richtungen.

Hat die Immobilie keinen Katasterwert oder wurde er Ihnen zum Steuerstichtag nicht mitgeteilt, beträgt die Bemessungsgrundlage 1,1 % von 50 % des Kaufpreises (oder des von der Verwaltung für andere Steuern angesetzten Werts, falls dieser höher ist).

Schritt 3: den Miteigentumsanteil anwenden

Jeder Miteigentümer erklärt seinen Anteil. Wenn Ihnen laut Kaufurkunde 50 % der Immobilie gehören, ist Ihre Bemessungsgrundlage die Hälfte der Gesamtbemessungsgrundlage. Ein Ehepaar in Gütergemeinschaft hält die Immobilie grundsätzlich je zur Hälfte; ein Kauf in Bruchteilseigentum kann 70/30 usw. vorsehen. Prüfen Sie die escritura.

Schritt 4: die Tage anteilig ansetzen

Unterstellte Einkünfte laufen nur in dem Zeitraum, in dem Sie Eigentümer sind und die Immobilie nicht vermietet ist. Die Steuer entsteht am 31. Dezember, wird aber anteilig berechnet:

• im Jahr des Kaufs: vom Erwerbstag bis zum 31. Dezember;
• im Jahr des Verkaufs: vom 1. Januar bis zum Verkaufstag;
• bei teilweiser Vermietung: nur die nicht vermieteten Tage.

Rechenbeispiele

Beispiel 1: Alleineigentümer, Gemeinde neu bewertet

Jens besitzt allein eine Wohnung in Benidorm. Katasterwert 2025: 82.400 €. Gemeinde nach 2012 neu bewertet: Satz von 1,1 %.

• Bemessungsgrundlage: 82.400 × 1,1 % = 906,40 €
• Steuer: 906,40 × 19 % = 172,22 €

Beispiel 2: Ehepaar, Gemeinde nicht neu bewertet

Sophie und Karim besitzen je zur Hälfte ein Haus in einer Gemeinde, deren letzte allgemeine Neubewertung aus dem Jahr 2006 stammt. Katasterwert: 61.000 €. Satz von 2 %.

• Gesamtbemessungsgrundlage: 61.000 × 2 % = 1.220 €
• Bemessungsgrundlage je Person: 610 €
• Steuer je Person: 610 × 19 % = 115,90 €
• Zwei Erklärungen über je 115,90 €, also 231,80 € für den Haushalt.

Beispiel 3: Kauf im Laufe des Jahres

Claudia kauft am 1. April 2025 ein Studio (Katasterwert 40.000 €, Satz von 1,1 %). Sie ist 2025 an 275 Tagen Eigentümerin.

• Jährliche Bemessungsgrundlage: 40.000 × 1,1 % = 440 €
• Anteilig: 440 × 275 / 365 = 331,51 €
• Steuer: 331,51 × 19 % = 62,99 €

Für 2024, ein Schaltjahr, wird anteilig auf 366 Tage gerechnet.

Beispiel 4: Wohnung + Garage

Lukas besitzt eine Wohnung (Katasterwert 70.000 €) und eine Garage im selben Gebäude mit eigener Katasterreferenz (Katasterwert 6.000 €). Satz von 2 %.

• Wohnung: 70.000 × 2 % × 19 % = 266,00 €
• Garage: 6.000 × 2 % × 19 % = 22,80 €
• Gesamt: 288,80 €

Die Garage wird oft vergessen. Sie wird gesondert berechnet und in der Praxis mit einer eigenen Erklärung erfasst. Teilt die Garage die Katasterreferenz der Wohnung, ist sie bereits in deren Wert enthalten.

Beispiel 5: Vermietung im Sommer, Eigennutzung im Rest des Jahres

Nadia vermietet ihre Wohnung 60 Tage im Juli und August und nutzt sie an den übrigen 305 Tagen selbst oder lässt sie leer stehen. Katasterwert: 90.000 €, Satz von 1,1 %.

• Unterstellte Einkünfte: 90.000 × 1,1 % × 305 / 365 = 827,26 €, also eine Steuer von 157,18 €
• Die Mieteinnahmen der 60 Tage werden gesondert als Einkünfte aus Vermietung erklärt, mit den auf diesen Zeitraum entfallenden Kosten.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Den alten Katasterwert verwenden: Jedes Jahr hat seinen eigenen.
• 1,1 % ansetzen, weil der Wert gestiegen ist: Nur eine allgemeine Neubewertung zählt.
• Für jeden Ehegatten 100 % der Immobilie erklären: Jeder erklärt seinen Miteigentumsanteil.
• Garage oder Abstellraum vergessen, wenn sie eine eigene Katasterreferenz haben.
• Zahlen ohne zu erklären, oder die IBI zahlen und glauben, damit sei alles erledigt.

Die vollständige Liste finden Sie unter die häufigsten Fehler beim Modelo 210.

Wann wird erklärt?

• Unterstellte Einkünfte 2025: bis zum 31. Dezember 2026 (Lastschrift bis 23. Dezember 2026).
• Unterstellte Einkünfte 2026: vom 1. April bis 31. Dezember 2027, mit dem neuen Formular.

Einzelheiten zu den Änderungen finden Sie unter Neuerungen 2027.

Ihren Betrag ermitteln

Der Fiscasa-Rechner wendet diese Formel auf Ihren Katasterwert, Ihre Gemeinde und Ihren Miteigentumsanteil an. Wenn Sie uns die Erklärung anvertrauen, prüft ein Mitarbeiter vor jeder Abgabe den in Ihrer Gemeinde geltenden Satz. Sehen Sie sich unsere Preise pro Haushalt an.

FAQ

Fallen unterstellte Einkünfte an, wenn ich die Immobilie das ganze Jahr nicht genutzt habe?

Ja. Entscheidend ist, dass die Immobilie Ihnen zur Verfügung steht und nicht vermietet ist. Dass Sie nicht dort waren, ändert nichts.

Ich überlasse meine Wohnung unentgeltlich meiner Tochter. Ist das eine Vermietung?

Nein. Ohne Miete keine Vermietung: Es gelten die unterstellten Einkünfte. Wird eine Miete gezahlt, auch eine geringe, handelt es sich um eine Vermietung, und es gelten andere Regeln.

Woher weiß ich, ob meine Gemeinde 1,1 % anwendet?

Sie müssen das Jahr des Inkrafttretens der letzten allgemeinen Katasterneubewertung (ponencia de valores total) der Gemeinde kennen. Diese Information finden Sie im Portal des Catastro. Der Fiscasa-Rechner und unser Team prüfen sie für Sie.

Kann ich die gezahlte IBI abziehen?

Nicht für den Zeitraum, in dem die Immobilie nicht vermietet ist. Die IBI ist nur anteilig für die Vermietungstage abzugsfähig.

Ich habe 2 % angesetzt, obwohl meine Gemeinde bei 1,1 % lag. Kann ich die Differenz zurückbekommen?

Ja, für nicht verjährte Jahre (vier Jahre) können Sie mit einem Berichtigungsantrag (solicitud de rectificación) die zu viel gezahlte Steuer zurückfordern. Der Betrag ist oft gering, kann sich aber über mehrere Jahre summieren.

Wird sich der Satz von 1,1 % ändern?

Das Real Decreto-ley 29/2026 hat die geltende Regel für die Jahre 2023 bis 2026 verlängert und kündigt Änderungen bei den unterstellten Einkünften ab 2027 an. Wir aktualisieren diesen Leitfaden, sobald die Einzelheiten bekannt sind.