Cómo declarar su inmueble español en su país de residencia

Ya ha presentado su Modelo 210 en España. ¿Tiene que declarar algo también en el país donde reside? Casi siempre, la respuesta depende de tres cosas: si existe un convenio de doble imposición entre España y su país, qué método utiliza su país para evitar la doble imposición y qué uso le da al inmueble (vivienda propia o alquiler). Esta guía explica los principios comunes y los aplica, a modo de ejemplo, a Argentina y México.

Fiscasa es un servicio privado e independiente de la Agencia Tributaria y de las administraciones tributarias de otros países. Esta guía explica principios generales; no sustituye el asesoramiento de un profesional de su país de residencia, que es quien conoce los formularios, los tipos y los plazos locales.

El punto de partida: dos países, dos derechos a gravar

La mayoría de los países gravan a sus residentes por su renta mundial, es decir, también por lo que obtienen fuera. España, por su parte, grava a los no residentes por las rentas obtenidas en su territorio: es el impuesto del Modelo 210. Sin un mecanismo de coordinación, la misma renta podría tributar dos veces.

Para evitarlo, España ha firmado convenios para evitar la doble imposición (CDI) con numerosos países. La lista completa y los textos publicados en el BOE pueden consultarse en la web del Ministerio de Hacienda, en el apartado de convenios para evitar la doble imposición. Si su país no tiene convenio con España, no hay reparto pactado: se aplica solo la ley interna de cada país, y la posible deducción del impuesto español dependerá exclusivamente de la legislación de su país.

Lo que dicen los convenios sobre los inmuebles

Casi todos los convenios españoles siguen el Modelo de Convenio de la OCDE. Para los inmuebles, dos artículos son clave:

• Artículo 6 (rentas inmobiliarias): las rentas que un residente de un Estado obtiene de inmuebles situados en el otro Estado «pueden someterse a imposición» en el Estado donde está el inmueble. España conserva, por tanto, el derecho a gravar los alquileres (y la renta imputada) de su inmueble español.
• Artículo 13 (ganancias de capital), apartado 1: lo mismo para la ganancia obtenida al vender el inmueble.

La expresión «pueden someterse a imposición» es importante: no significa que solo España pueda gravar. Su país de residencia también puede hacerlo, pero debe eliminar la doble imposición según el artículo del convenio dedicado a ello (en el modelo OCDE, el artículo 23).

Los dos métodos para evitar la doble imposición

El método de exención

El país de residencia no grava la renta que España puede gravar. A menudo con una salvedad, la exención con progresividad: la renta exenta se tiene en cuenta para calcular el tipo aplicable al resto de sus ingresos. Resultado: no paga impuesto por los alquileres españoles en su país, pero puede subir el tipo de sus demás rentas.

El método de imputación (crédito o deducción)

El país de residencia grava la renta española, pero le permite descontar el impuesto pagado en España. Este descuento está casi siempre limitado: no puede superar el impuesto que su país exigiría sobre esa misma renta. Consecuencias prácticas:

• si el impuesto español es inferior al de su país, paga en su país la diferencia;
• si el impuesto español es superior, el exceso en general no se recupera ni se descuenta de otras rentas, salvo que su legislación lo prevea.

Este punto es especialmente relevante para los residentes fuera de la UE/EEE: en España tributan al 24 % sobre los ingresos brutos, sin deducir gastos, mientras que su país suele gravar el rendimiento neto. El impuesto español puede, por tanto, superar el límite del crédito.

Ejemplos verificados: Argentina y México

Hemos comprobado la existencia y el contenido de estos dos convenios en sus textos oficiales (BOE y texto sintético publicado por el Ministerio de Hacienda). Los formularios y tipos locales no se tratan aquí: dependen de la legislación de cada país.

Argentina

• Convenio vigente: el Convenio entre España y Argentina hecho en Buenos Aires el 11 de marzo de 2013 (BOE de 14 de enero de 2014), en vigor desde el 23 de diciembre de 2013 y aplicable desde el 1 de enero de 2013. Sustituyó al convenio de 1992.
• Inmuebles: su artículo 6 y su artículo 13.1 permiten a España gravar las rentas y las ganancias de un inmueble situado en España.
• Método argentino (artículo 23.2): crédito. Argentina reconoce a sus residentes, como crédito contra su impuesto nacional a la renta, el impuesto efectivamente pagado en España, sin superar el límite previsto en la legislación argentina para las rentas de fuente extranjera.

México

• Convenio vigente: el Convenio entre España y México firmado en Madrid el 24 de julio de 1992 (BOE de 27 de octubre de 1994), modificado por un Protocolo de 17 de diciembre de 2015 (BOE de 7 de julio de 2017) y afectado por el Instrumento multilateral (MLI).
• Inmuebles: su artículo 6 y su artículo 13.1 siguen el modelo OCDE.
• Método mexicano (artículo 24.2): acreditamiento. México permite a sus residentes acreditar contra el impuesto mexicano el impuesto español pagado por ingresos provenientes de España, en una cantidad que no exceda del impuesto exigible en México sobre dichos ingresos.

Ilustración con cifras (hipotética)

Ricardo reside en Argentina o en México y alquila su piso en España. Ingresos brutos del año: 6 000 €.

• En España (no residente fuera de la UE/EEE): 6 000 × 24 % = 1 440 €, sin gastos deducibles.
• En su país, suponga, solo a efectos ilustrativos, que el rendimiento neto según la ley local es de 4 000 € y que el impuesto local correspondiente es de 1 000 €.
• Crédito: limitado a 1 000 €. Ricardo no paga nada más en su país por esta renta, pero los 440 € de diferencia pagados en España no se recuperan.

Si el impuesto local hubiera sido de 1 800 €, Ricardo habría descontado los 1 440 € españoles y pagado 360 € en su país. Las cifras locales son ficticias: el cálculo real (gastos admitidos, tipo de cambio, escalas) lo determina la ley de su país.

Caso 1: un inmueble no alquilado (segunda residencia)

En España paga un impuesto sobre una renta imputada ficticia (consulte renta imputada de un inmueble no alquilado). En su país, la situación depende de la ley local: muchos países no consideran renta la vivienda de uso propio, en cuyo caso no hay nada que declarar como ingreso y el impuesto español no genera ningún crédito, porque no hay impuesto local del que descontarlo. Otros países sí aplican algún tipo de imputación. Compruébelo con un asesor de su país.

Aunque no haya renta que declarar, su país puede exigir declarar el inmueble como patrimonio: algunos países tienen impuestos sobre el patrimonio o sobre bienes situados en el extranjero, u obligaciones informativas sobre activos en el exterior.

Caso 2: un inmueble alquilado

Lo habitual en un país que grava la renta mundial:

1. Declarar en su país los alquileres españoles, calculando el rendimiento según las reglas locales (los gastos deducibles y las amortizaciones no coinciden con los españoles).
2. Convertir los importes a la moneda local según el tipo de cambio que exija su legislación.
3. Aplicar el método del convenio: exención o crédito por el impuesto pagado en España, con el justificante del Modelo 210.

Guarde siempre los justificantes de pago españoles: son la prueba del impuesto pagado que su país le pedirá para el crédito.

Caso 3: la venta del inmueble

España grava la ganancia al 19 % y el comprador retiene el 3 % del precio (consulte venta de un inmueble en España). En su país, la ganancia puede tener que declararse también, con el mismo mecanismo de exención o crédito. El cálculo local (fechas, valores en moneda local, reducciones) puede diferir mucho del español: es la etapa en la que más conviene asesorarse.

Otras obligaciones posibles en su país

• Cuentas bancarias en el extranjero: algunos países exigen declarar las cuentas abiertas fuera, como una cuenta en España para el IBI o la comunidad.
• Impuestos sobre el patrimonio: pueden incluir el inmueble español.
• Residentes en otro país de la UE: los mismos principios se aplican, con el convenio que su país tenga con España.

Lo que hace Fiscasa

Con cada declaración, Fiscasa le entrega un resumen: rentas, días alquilados, dirección del inmueble e impuesto pagado en España, con sus justificantes, para facilitar su declaración en su país de residencia. Este resumen es una ayuda: su declaración local sigue siendo responsabilidad suya, y le recomendamos que la valide un contador o asesor fiscal de su país. Consulte nuestros precios.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé si mi país tiene convenio con España?

La lista de convenios en vigor, con sus textos, está publicada por el Ministerio de Hacienda español; los textos oficiales se publican en el BOE. Su administración tributaria nacional suele publicar también la lista de sus convenios.

¿Puedo descontar en mi país todo lo que pagué en España?

No necesariamente. Con el método de crédito, el descuento suele estar limitado al impuesto que su país exigiría sobre esa misma renta. El exceso, en general, se pierde.

¿Tengo que declarar en mi país la renta imputada española?

Depende de la ley de su país. En muchos países la vivienda de uso propio no genera renta imponible, pero no es una regla universal. Compruébelo localmente.

Resido en un país sin convenio con España. ¿Pago dos veces?

Puede ocurrir. Algunos países conceden igualmente, por ley interna, un crédito por impuestos pagados en el extranjero; otros no. Consulte a un asesor de su país.

¿El convenio cambia lo que pago en España?

Para los inmuebles, en general no: España aplica su ley interna (19 % o 24 %, según su residencia) y el convenio le reconoce ese derecho. El convenio sirve sobre todo para eliminar la doble imposición en su país de residencia y para resolver casos de doble residencia.

¿Las rentas declaradas en España y en mi país deben coincidir?

Los ingresos brutos, sí (salvo la conversión de moneda). El rendimiento neto, no: cada país aplica sus propias reglas de gastos deducibles.