Bien en Espagne : que déclarer en France ? Formulaire 2047 et crédit d'impôt

Vous avez réglé votre Modelo 210 en Espagne. Faut-il aussi déclarer quelque chose à l'administration fiscale française ? La réponse dépend de l'usage de votre bien. Pour une résidence secondaire que vous vous réservez, il n'y a en principe aucun revenu à déclarer en France. Pour un bien loué, les loyers doivent être déclarés des deux côtés des Pyrénées, avec un mécanisme qui évite de payer deux fois l'impôt, mais qui a tout de même un effet sur vos autres revenus.

Fiscasa est un service privé, indépendant de l'Agencia Tributaria et de l'administration fiscale française. Ce guide reprend les règles publiées par l'administration française (brochure pratique de l'impôt sur le revenu, notice 2047) ; il ne remplace pas l'avis de votre service des impôts ou d'un conseil sur votre situation.

Le cadre : la convention fiscale franco-espagnole de 1995

La France et l'Espagne sont liées par une convention fiscale signée à Madrid le 10 octobre 1995. Pour les biens immobiliers, elle pose deux principes :

1. L'Espagne peut imposer les revenus d'un bien situé sur son territoire (loyers, plus-values). C'est l'objet du Modelo 210.
2. La France, pays de résidence, élimine la double imposition en accordant un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus.

Ce second mécanisme est important à comprendre : il ne s'agit pas de déduire l'impôt espagnol que vous avez payé, mais de neutraliser l'impôt français dû sur ces revenus. Ces revenus restent néanmoins pris en compte pour calculer le taux d'imposition de vos autres revenus.

Cas n° 1 : un bien non loué (résidence secondaire)

En Espagne, vous payez l'impôt sur un revenu imputé fictif (voir revenu imputé d'un bien non loué). En France, la loi prévoit que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu (article 15, II du Code général des impôts). Le revenu imputé espagnol n'est donc en principe pas un revenu imposable en France, et il n'y a pas de loyer à reporter sur le 2047.

Conséquence logique : l'impôt payé en Espagne sur ce revenu imputé n'ouvre droit à aucun crédit d'impôt en France, puisqu'aucun impôt français ne lui correspond. C'est un coût définitif.

Si votre situation est particulière (bien mis à disposition d'une société, usufruit, démembrement), faites confirmer ce point par votre service des impôts des particuliers.

Cas n° 2 : un bien loué

Ce que dit la documentation officielle

Selon la brochure pratique de l'impôt sur le revenu publiée par l'administration française, pour les pays qui appliquent la méthode du crédit d'impôt égal à l'impôt français :

• les revenus sont déclarés sur le formulaire 2047 pour leur montant après imputation des charges, sans déduire l'impôt payé à l'étranger ;
• ils sont reportés dans la rubrique correspondant à leur nature sur la déclaration 2042 ;
• leur montant total est reporté ligne 8TK de la déclaration 2042 C, qui déclenche le crédit d'impôt ;
• l'impôt français s'entend de l'impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux : le crédit couvre donc aussi les prélèvements sociaux sur ces revenus ;
• ces revenus sont hors du champ du prélèvement à la source.

Les charges se calculent selon les règles françaises

Le revenu à déclarer en France n'est pas la base imposable du Modelo 210. Il se calcule selon les règles françaises, comme si le bien était situé en France. Les deux montants diffèrent souvent : l'Espagne admet par exemple un amortissement du bâti pour une location, ce que la France n'admet pas en location nue.

Location nue (non meublée)

• Régime micro-foncier si vos loyers bruts (France + étranger) ne dépassent pas 15 000 € par an : abattement forfaitaire de 30 %.
• Sinon, ou sur option, régime réel avec la déclaration 2044.
• Report sur la 2042 : ligne 4BE (micro-foncier) ou 4BA (réel), et, pour la seule part étrangère ouvrant droit au crédit, lignes 4BK ou 4BL ; puis total en 8TK.

L'intitulé des cases pouvant évoluer d'une année à l'autre, vérifiez-les dans la déclaration de l'année concernée.

Location meublée (saisonnière ou à l'année)

La plupart des locations de vacances en Espagne sont meublées. En France, les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Ils se déclarent dans la rubrique BIC du 2047, puis sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, avec un report en 8TK. Les abattements du régime micro-BIC dépendent du type de location, et les règles applicables aux meublés de tourisme ont été durcies à partir des revenus 2025 : c'est un point à faire vérifier.

Exemple chiffré : une location nue à Valence

Laurent et Nathalie, mariés, résidents en France, louent à l'année un appartement nu à Valence. Loyers 2025 : 7 200 €. Leurs autres revenus imposables en France s'élèvent à 40 000 €, pour 2 parts.

Côté Espagne : ils déclarent les loyers sur le Modelo 210, déduisent leurs charges (IBI, copropriété, assurance, amortissement…) et paient 19 % sur la base nette.

Côté France :

• micro-foncier : 7 200 × 70 % = 5 040 € de revenu foncier net ;
• 5 040 € déclarés sur le 2047, puis en 4BE, en 4BK et en 8TK ;
• l'impôt est calculé sur 45 040 €, puis le crédit d'impôt efface la part qui correspond aux 5 040 € espagnols.

Avec le barème appliqué aux revenus 2024 (approximation qui ne tient pas compte de la décote ni des réductions), l'impôt passe d'environ 1 871 € sans le bien à environ 2 425 € avec le bien, avant crédit. Le crédit d'impôt est d'environ 2 425 × 5 040 / 45 040, soit 271 €. L'impôt net est donc d'environ 2 154 €, soit 283 € de plus que sans les loyers espagnols. Les prélèvements sociaux sur ces loyers, eux, sont neutralisés par le crédit.

C'est l'effet « taux effectif » : vos loyers espagnols ne sont pas imposés une seconde fois, mais ils augmentent le taux appliqué à vos revenus français.

Les autres obligations côté France

Le compte bancaire espagnol

Si vous détenez un compte en Espagne (souvent ouvert pour l'IBI ou les charges), vous devez le déclarer chaque année avec le formulaire 3916, joint à votre déclaration de revenus. L'oubli est sanctionné par une amende par compte non déclaré.

La vente du bien

Une plus-value réalisée sur la vente d'un bien en Espagne est imposable en Espagne (Modelo 210 de plus-value, voir vente d'un bien en Espagne) et doit également être déclarée en France, où la convention prévoit un mécanisme d'élimination de la double imposition. Les modalités sont plus techniques : faites-vous accompagner.

L'IFI

Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, votre bien espagnol entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. La convention prévoit l'imputation de l'impôt espagnol sur le patrimoine, le cas échéant.

Le calendrier croisé France-Espagne

Période	Espagne	France
Avril-juin 2027	Locations 2026 : 1er-20 avril	Déclaration des revenus 2026, avec le 2047
Avril-décembre 2027	Revenu imputé 2026 : 1er avril-31 décembre	—

À partir de 2027, la déclaration espagnole des loyers (avril) précède la déclaration française (mai-juin) : vous aurez donc tous les chiffres en main au moment de remplir votre 2047.

Ce que fait Fiscasa

Avec chaque déclaration de location, Fiscasa vous remet un récapitulatif « déclaration française » : loyers bruts, jours loués, adresse du bien et impôt payé en Espagne, présentés pour faciliter le report sur le 2047. Ce récapitulatif est une aide à la saisie : votre déclaration française reste de votre responsabilité, et nous vous recommandons de faire valider les situations complexes par un expert-comptable ou votre service des impôts. Voir nos tarifs.

FAQ

Dois-je déclarer en France le revenu imputé de ma résidence secondaire espagnole ?

En principe non : un logement dont vous vous réservez la jouissance ne produit pas de revenu imposable en France. Seul l'impôt espagnol est dû.

Puis-je déduire de mon impôt français l'impôt payé en Espagne ?

Non, pas directement. Pour les loyers, la France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus, quel que soit le montant payé en Espagne. Pour le revenu imputé, aucun crédit n'est accordé.

Si l'impôt espagnol est plus élevé que l'impôt français, l'excédent est-il remboursé ?

Non. Le crédit d'impôt est limité à l'impôt français correspondant aux revenus étrangers, et l'excédent n'est ni imputable sur vos autres revenus ni restituable.

Les prélèvements sociaux sont-ils dus sur mes loyers espagnols ?

Selon la documentation de l'administration française, le crédit d'impôt égal à l'impôt français couvre l'impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux. Le résultat dépend toutefois des cases correctement remplies : vérifiez votre avis d'imposition.

Je n'ai jamais déclaré mes loyers espagnols en France. Que faire ?

Vous pouvez corriger vos déclarations en ligne des années passées. Le crédit d'impôt limite souvent le rattrapage d'impôt, mais le taux effectif peut générer un complément.

Les loyers déclarés en France et en Espagne doivent-ils être identiques ?

Les loyers bruts, oui. Le revenu net, non : chaque pays applique ses propres règles de charges déductibles.