Bostad i Spanien: vad ska deklareras i Sverige? Hyra, försäljning och avräkning

Du har lämnat din Modelo 210 i Spanien. Behöver du också redovisa något för Skatteverket? Det beror på hur du använder bostaden. För en fritidsbostad som du bara använder själv finns i regel inget att deklarera i Sverige. Hyr du ut den, eller säljer du den, ska inkomsten däremot redovisas i båda länderna, och den spanska skatten kan räknas av mot den svenska så att du inte betalar två gånger.

Fiscasa är en privat tjänst, oberoende av Agencia Tributaria och Skatteverket. Guiden bygger på Skatteverkets publicerade information och på skatteavtalet mellan Sverige och Spanien, kontrollerade i oktober 2026; den ersätter inte råd från Skatteverket eller en skatterådgivare om din egen situation.

Ramverket: skatteavtalet från 1976 – fortfarande i kraft

Sverige och Spanien har ett dubbelbeskattningsavtal som undertecknades i Madrid den 16 juni 1976 (i svensk rätt förordning SFS 1977:75). Ibland läser man på nätet att avtalet skulle vara uppsagt. Enligt de officiella källor vi har kontrollerat stämmer det inte: förordningen står inte som upphävd i Riksdagens författningsdatabas, och det spanska finansministeriets förteckning över skatteavtal tar fortfarande upp avtalet med Sverige. Förväxlingen beror troligen på andra länders avtal: Spaniens avtal med Danmark sades upp från 2009, och Sveriges avtal med Portugal från 2022. Avtal kan ändras, så kontrollera läget hos Skatteverket om du läser detta långt senare.

För bostäder innehåller avtalet två principer:

1. Spanien får beskatta inkomster från en bostad som ligger i Spanien (artikel 6) och vinsten när den säljs (artikel 13). Det är det Modelo 210 avser.
2. Sverige, som hemviststat, undanröjer dubbelbeskattningen genom avräkning (artikel 24): den spanska skatten dras av från den svenska skatten, men högst med den del av den svenska skatten som avser inkomsten från Spanien.

Till skillnad från vissa andra länder befriar Sverige alltså inte den spanska inkomsten från skatt: inkomsten tas upp i den svenska deklarationen och den spanska skatten räknas av. Den svenska avräkningsmekanismen finns i lagen (1986:468) om avräkning av utländsk skatt.

Fall 1: en bostad som inte hyrs ut (fritidsbostad)

I Spanien betalar du skatt på en schablonmässig schablonintäkt (se schablonintäkt för bostad som inte hyrs ut). I Sverige finns ingen motsvarande beskattning av en fritidsbostad som du själv använder:

• du betalar ingen svensk fastighetsavgift eller fastighetsskatt för en bostad utomlands;
• det finns ingen inkomst att deklarera för en fritidsbostad som du och din familj använder och som inte hyrs ut.

Logisk följd: den spanska skatten på schablonintäkten ger i regel ingen avräkning i Sverige, eftersom det inte finns någon svensk skatt på samma inkomst att räkna av den mot. Den är en slutlig kostnad, precis som IBI.

Undantag kan förekomma, till exempel om bostaden ägs via ett bolag, om du har uppskov med vinst från en tidigare bostadsförsäljning där den spanska bostaden är ersättningsbostad (den ska då redovisas varje år), eller om bostaden är en lantbruksfastighet. Låt i så fall Skatteverket eller en rådgivare bekräfta vad som gäller.

Fall 2: en uthyrd bostad

Huvudregeln

Om du har skatterättslig hemvist i Sverige (är obegränsat skattskyldig) och hyr ut din bostad i Spanien beskattas du på samma sätt som om bostaden låg i Sverige. Reglerna beror på om bostaden räknas som en privatbostad (det vanliga fallet för en fritidsbostad som du också använder själv) eller som en näringsfastighet.

Privatbostad: schablonavdrag och 30 % skatt

För en privatbostad (småhus eller ägarlägenhet) gäller enligt Skatteverket:

• schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och år (delas mellan delägarna efter ägarandel, alltså inte 40 000 kr per person);
• plus 20 % av hyresintäkten för småhus och ägarlägenheter (för en bostadsrätt dras i stället avgiften för den uthyrda delen och tiden av);
• du får inte göra större avdrag även om dina faktiska kostnader är högre, och avdragen kan inte ge underskott;
• ett överskott redovisas som inkomst av kapital vid punkt 7.3 (Överskott vid uthyrning av privatbostad) i Inkomstdeklaration 1 och beskattas med 30 %;
• blir det inget överskott finns det inget att redovisa.

Skatteverkets hjälpblankett Uthyrning m.m. (SKV 2199) kan användas för beräkningen. Hyror i euro räknas om till kronor efter valutakursen den dag du fick inkomsten.

Hur en spansk lägenhet klassas (ägarlägenhet, småhus eller något annat) avgör vilka avdrag som gäller. Många spanska lägenheter är formellt separata enheter med egen inskrivning i fastighetsregistret, vilket liknar en svensk ägarlägenhet, men bedömningen ska göras från fall till fall.

Hyr du ut mer än halva bostadens yta till andra än närstående kan bostaden i stället vara en näringsfastighet, med andra regler (redovisning på blankett NE). Låt i så fall en rådgivare se över din situation.

Det svenska överskottet är inte samma sak som det spanska underlaget

Inkomsten som ska tas upp i Sverige räknas fram enligt svenska regler, inte enligt beskattningsunderlaget i Modelo 210. Beloppen skiljer sig nästan alltid: Spanien låter dig dra av faktiska kostnader och avskrivning, Sverige ger schablonavdrag. Bruttohyran ska däremot vara densamma i båda länderna.

Avräkning av den spanska skatten

För att slippa dubbelbeskattning begär du avräkning av utländsk skatt:

• i rutan Övriga upplysningar i inkomstdeklarationen, eller på blanketten SKV 2703;
• för det år då du redovisar den utländska inkomsten;
• du kan bara få avräkning för slutlig utländsk skatt som du faktiskt har betalat, så spara Modelo 210 och betalningskvittot;
• avräkningen kan aldrig överstiga den svenska skatten på den utländska inkomsten. Den överskjutande spanska skatten betalas inte tillbaka, men under vissa förutsättningar kan avräkning som inte kunde utnyttjas sparas i upp till fem år.

Räkneexempel: en lägenhet i Fuengirola

Lena och Mikael, som bor i Sverige, äger 50/50 en lägenhet i Fuengirola som räknas som privatbostad. Under 2026 hyr de ut den tio veckor för 6 000 €. För enkelhetens skull räknar vi med kursen 11,00 kr/€ (i deklarationen använder du kursen den dag du fick hyran).

I Spanien deklarerar var och en sin halva av hyran på Modelo 210, drar av sin andel av kostnaderna (plattformens provision, städning, IBI, samfällighet, försäkring och avskrivning, proportionellt) och betalar 19 % på nettot. Antag att varje makes nettointäkt blir 2 000 €: skatten blir 380 € var, cirka 4 180 kr. Dagarna utan uthyrning ger dessutom en schablonintäkt i Spanien.

I Sverige:

• bruttohyra: 6 000 € × 11,00 = 66 000 kr;
• schablonavdrag: 40 000 kr (för bostaden, alltså 20 000 kr var);
• 20 % av hyran: 13 200 kr;
• överskott: 66 000 − 40 000 − 13 200 = 12 800 kr, alltså 6 400 kr var vid punkt 7.3;
• svensk skatt före avräkning: 6 400 × 30 % = 1 920 kr var.

Var och en begär avräkning av den spanska skatten. Eftersom den spanska skatten (cirka 4 180 kr) är högre än den svenska skatten på samma inkomst (1 920 kr) blir avräkningen begränsad till 1 920 kr: den svenska skatten på hyran blir 0 kr, och resterande spansk skatt återbetalas inte.

Två lärdomar:

• med en blygsam uthyrning äter schablonavdraget på 40 000 kr ofta upp hela överskottet, och då blir det ingen svensk skatt alls; ju mer du hyr ut, desto större blir den svenska delen;
• eftersom kapitalinkomster i Sverige beskattas med en platt skattesats på 30 % påverkar de spanska hyrorna inte skatten på dina övriga inkomster.

Försäljning av bostaden

En vinst vid försäljning av en bostad i Spanien beskattas i Spanien (Modelo 210 för kapitalvinst, se försäljning av bostad i Spanien) och ska också deklareras i Sverige:

• försäljningen redovisas på samma sätt som för en motsvarande svensk bostad: blankett K5 för småhus och ägarlägenhet, K6 för bostadsrätt;
• för en privatbostad tas 22/30 av vinsten upp till beskattning med 30 %, vilket motsvarar 22 % av vinsten; vid förlust får 50 % av förlusten dras av;
• försäljningspriset räknas om till kronor efter kursen den dag köpekontraktet undertecknades (eller växlingsdagen om du växlar inom 30 dagar), inköpspriset efter kursen vid köpet och förbättringsutgifterna efter kursen när du hade dem;
• den spanska skatten på vinsten (19 %) kan räknas av mot den svenska skatten på samma vinst, inom samma tak som ovan;
• uppskov med vinsten är inte möjligt för en fritidsbostad: det kräver att du har bott permanent i den sålda bostaden.

Eftersom vinsten räknas fram olika i de två länderna (olika valutakurser, olika avdrag) kan resultatet bli en extra svensk skatt även efter avräkning. Ta gärna hjälp med det här steget.

Andra frågor på den svenska sidan

Ränta på bolån

Ränta på ett lån för bostaden i Spanien får normalt dras av i inkomstslaget kapital i Sverige, enligt Skatteverket. Om bostaden redovisas som näringsfastighet dras räntan i stället av i näringsverksamheten.

Spanskt bankkonto

Ränta på ett spanskt bankkonto (ofta öppnat för IBI eller samfällighetsavgifter) ska tas upp som kapitalinkomst i din svenska deklaration. Uppgifter om finansiella konton utbyts automatiskt mellan skattemyndigheterna i EU.

Förmögenhetsskatt

Sverige har ingen förmögenhetsskatt sedan 2007, så bostaden i Spanien påverkar inte din svenska skatt för själva ägandet.

Den gemensamma kalendern Spanien–Sverige

Period	Spanien	Sverige
Januari–mars 2027	—	Deklarationen för inkomståret 2026 blir tillgänglig
1–20 april 2027	Uthyrning 2026 med skatt att betala	—
Början av maj 2027	—	Sista dag för Inkomstdeklaration 1 (2026), med begäran om avräkning
1 april–31 december 2027	Schablonintäkt 2026	—

Från 2027 lämnas den spanska deklarationen av hyran (april) före den svenska (maj): du har alltså alla siffror och betalningskvitton när du fyller i din svenska deklaration och begär avräkning.

Bor du i Norge eller Finland?

Då gäller ditt hemlands regler och dess eget skatteavtal med Spanien, som skiljer sig från det svenska. Spanien beskattar dig ändå på samma sätt via Modelo 210 (19 % för den som bor i EU/EES). Kontrollera vad som gäller hos Skatteetaten respektive Skatteförvaltningen.

Det här gör Fiscasa

Till varje uthyrningsdeklaration får du en sammanställning för den svenska deklarationen: bruttohyra, uthyrda dagar, bostadens adress och den skatt som betalats i Spanien, med underlag för att begära avräkning. Sammanställningen är ett stöd: din svenska deklaration är ditt eget ansvar, och vi rekommenderar att du låter Skatteverket eller en skatterådgivare bekräfta komplicerade situationer. Se våra priser.

Vanliga frågor

Ska jag deklarera schablonintäkten för min spanska fritidsbostad i Sverige?

Nej, i regel inte: en bostad som du själv disponerar och inte hyr ut ger ingen skattepliktig inkomst i Sverige, och du betalar ingen svensk fastighetsavgift för den. Bara den spanska skatten ska betalas.

Kan jag dra av den spanska skatten från min svenska skatt?

För hyresintäkter och kapitalvinster, ja: du begär avräkning, men bara upp till den svenska skatten på samma inkomst. För schablonintäkten finns i regel ingen svensk skatt att räkna av mot.

Om den spanska skatten är högre än den svenska, får jag tillbaka mellanskillnaden?

Nej. Avräkningen är begränsad till den svenska skatten på den utländska inkomsten. Det som överstiger betalas inte tillbaka, även om outnyttjad avräkning i vissa fall kan sparas i upp till fem år.

Är skatteavtalet mellan Sverige och Spanien uppsagt?

Enligt de officiella källor vi har kontrollerat (oktober 2026) är avtalet från 1976 fortfarande i kraft. Det är avtalen mellan Spanien och Danmark respektive mellan Sverige och Portugal som har sagts upp. Kontrollera gärna hos Skatteverket om läget har ändrats.

Jag har aldrig deklarerat mina spanska hyresintäkter i Sverige. Vad gör jag?

Du kan begära omprövning av tidigare års beslut hos Skatteverket. En frivillig rättelse innan Skatteverket tagit upp frågan leder normalt inte till skattetillägg. Tack vare schablonavdraget och avräkningen blir det ofta en liten eller ingen extra skatt.

Ska hyrorna jag deklarerar i Sverige och i Spanien vara desamma?

Bruttohyrorna, ja. Nettot, nej: varje land tillämpar sina egna avdragsregler.