Woning in Spanje: wat geeft u aan in Nederland? Box 3 en dubbele belasting

U hebt uw Modelo 210 in Spanje betaald. Moet u ook iets doen bij de Belastingdienst? Ja: als inwoner van Nederland geeft u uw wereldwijde vermogen aan, dus ook uw woning in Spanje. Die komt in box 3 van uw aangifte inkomstenbelasting. Omdat Spanje het heffingsrecht over de woning heeft, krijgt u daarna een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Die vermindering voorkomt dat u twee keer betaalt, maar de woning telt wel mee voor de berekening van de rest van uw box 3-heffing.

Fiscasa is een particuliere dienst, onafhankelijk van de Agencia Tributaria en van de Belastingdienst. Deze gids geeft een algemeen beeld van de Nederlandse regels zoals die in oktober 2026 bekend zijn. Box 3 is sinds 2021 voortdurend in beweging (rechtspraak, herstelwetgeving, nieuwe wet vanaf 2028): controleer de bedragen van uw jaar op belastingdienst.nl en laat bijzondere situaties nakijken door een belastingadviseur.

Het kader: het belastingverdrag Nederland–Spanje

Nederland en Spanje zijn gebonden door het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting dat op 16 juni 1971 in Madrid is gesloten (Tractatenblad 1971, 144). Voor onroerend goed komt het neer op twee principes:

1. Spanje mag de woning belasten die op zijn grondgebied ligt, zowel de inkomsten (huur, toegerekend inkomen) als de verkoopwinst. Dat is de Modelo 210.
2. Nederland, als woonland, voorkomt dubbele belasting volgens de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud: de Spaanse woning wordt eerst meegeteld in uw box 3-grondslag, en daarna krijgt u een vermindering voor het deel van de belasting dat aan de woning toe te rekenen is.

Er is op ambtelijk niveau een akkoord over een nieuw verdrag dat dat van 1971 moet vervangen. Op het moment van schrijven was de tekst nog niet ondertekend of gepubliceerd. Wij werken deze gids bij zodra het nieuwe verdrag bekend is en in werking treedt; de gevolgen voor eigenaren van een tweede woning zijn nog niet openbaar.

Hoe telt de Spaanse woning mee in box 3?

Overige bezittingen, op 1 januari

In box 3 wordt niet uw werkelijke inkomen belast, maar een forfaitair (fictief) rendement op uw vermogen op de peildatum 1 januari. Een tweede woning, in Nederland of in het buitenland, valt onder de categorie overige bezittingen. Of u de woning verhuurt of alleen zelf gebruikt, maakt daarvoor niet uit.

Welke waarde?

Voor Nederlandse woningen gebruikt de Belastingdienst de WOZ-waarde. Voor een woning in Spanje bestaat die niet: u geeft de waarde in het economisch verkeer op 1 januari aan, dat wil zeggen de prijs die de woning bij verkoop aan de meestbiedende redelijkerwijs zou opbrengen.

• Dat is niet de Spaanse kadastrale waarde (valor catastral) van uw IBI-aanslagbiljet: die is een administratieve waarde en meestal veel lager.
• Een recente taxatie, de prijzen van vergelijkbare woningen in uw complex of een waardering door een makelaar zijn bruikbare onderbouwingen. Bewaar ze bij uw administratie.

En de hypotheek?

Een lening waarmee u de Spaanse woning hebt gefinancierd, geeft u aan als schuld in box 3. Schulden verlagen de grondslag pas boven een drempel. De schuld die bij de woning hoort, wordt ook meegenomen bij de berekening van de vermindering. Bij een hypotheek bij een Spaanse bank of een lening tussen familieleden is het verstandig de behandeling te laten controleren.

Uw Spaanse bankrekening

Hebt u een rekening in Spanje (vaak voor de IBI, de VvE-kosten of het water), dan geeft u het saldo op 1 januari aan als banktegoed in box 3. Voor banktegoeden krijgt u in de regel geen vermindering: het verdrag geeft het heffingsrecht over spaargeld en rente aan uw woonland.

De vermindering ter voorkoming van dubbele belasting

Nadat uw box 3-belasting over het hele vermogen is berekend, krijgt u een vermindering voor het deel dat bij de Spaanse woning hoort. Vereenvoudigd:

Vermindering = box 3-belasting × (waarde Spaanse woning, min de bijbehorende schuld) / totale rendementsgrondslag

Sinds belastingjaar 2023 verdeelt de Belastingdienst het heffingsvrij vermogen naar evenredigheid over het Nederlandse en het buitenlandse vermogen. Daardoor valt de vermindering lager uit dan vóór 2023 en betalen eigenaren van een buitenlandse woning in de praktijk meer box 3-belasting. Over deze berekeningswijze lopen procedures; zo heeft het gerechtshof Amsterdam zich in januari 2025 uitgesproken over een Spaanse tweede woning. De online aangifte rekent de vermindering voor u uit, op voorwaarde dat u de woning correct als bezitting in het buitenland invult en het land (Spanje) vermeldt.

Rekenvoorbeeld: een appartement in Spanje en wat spaargeld

Peter en Marieke zijn fiscale partners en wonen in Utrecht. Op 1 januari 2025 hebben ze € 60.000 spaargeld en een appartement in Torrevieja met een waarde in het economisch verkeer van € 200.000, zonder hypotheek. We gebruiken de bedragen voor 2025: heffingsvrij vermogen € 57.684 per persoon, forfaitair rendement 1,37 % op banktegoeden en 5,88 % op overige bezittingen, tarief 36 %.

• Forfaitair rendement: 60.000 × 1,37 % + 200.000 × 5,88 % = 822 + 11.760 = € 12.582
• Rendementsgrondslag: € 260.000; grondslag sparen en beleggen: 260.000 − 115.368 = € 144.632
• Voordeel uit sparen en beleggen: 144.632 × 12.582 / 260.000 = € 6.999
• Box 3-belasting vóór vermindering: 6.999 × 36 % = € 2.520
• Vermindering voor Spanje: 2.520 × 200.000 / 260.000 = € 1.938
• Te betalen box 3-belasting: ongeveer € 581

Zonder het appartement hadden ze met € 60.000 spaargeld onder het heffingsvrij vermogen gezeten en niets betaald in box 3. Dat is het effect van het progressievoorbehoud in combinatie met de evenredige verdeling van het heffingsvrij vermogen: de Spaanse woning wordt niet opnieuw belast, maar ze "verbruikt" een deel van uw heffingsvrij vermogen en verhoogt het rendement dat op de rest van uw vermogen wordt toegepast.

Dit voorbeeld is vereenvoudigd (geen schulden, geen andere bezittingen, geen tegenbewijs). Het dient om het mechanisme te begrijpen, niet om uw aanslag te voorspellen.

Huurinkomsten uit Spanje

Verhuurt u de woning (vakantieverhuur of verhuur op jaarbasis), dan geeft u de huur in Spanje aan op de Modelo 210 (zie verhuur van een woning in Spanje). In Nederland valt de woning gewoon in box 3: de huur zelf wordt niet apart belast, en de kosten zijn niet aftrekbaar. Het forfaitaire rendement van box 3 vervangt in Nederland de belasting op de werkelijke opbrengst.

Een uitzondering bestaat als de verhuur zo omvangrijk en georganiseerd is dat er sprake is van een onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden (box 1). Dat is bij één vakantiewoning zelden het geval, maar bij meerdere woningen of hotelachtige dienstverlening wel het onderzoeken waard.

Het toegerekend inkomen van een niet-verhuurde woning

Het Spaanse toegerekend inkomen (zie toegerekend inkomen) heeft geen Nederlands equivalent dat u apart moet aangeven: in Nederland telt de woning alleen als vermogen in box 3. De belasting die u in Spanje betaalt, is in Nederland niet aftrekbaar en niet verrekenbaar; dubbele belasting wordt voorkomen via de vrijstelling, niet via een belastingkrediet.

Werkelijk rendement: de tegenbewijsregeling

Sinds de arresten van de Hoge Raad over box 3 kunt u aantonen dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfaitaire rendement, en dan over dat werkelijke rendement worden belast. Bij het werkelijke rendement tellen ook ongerealiseerde waardestijgingen mee. Voor buitenlands onroerend goed oordeelde de Hoge Raad op 18 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1176, over een woning in Frankrijk) dat het werkelijke rendement van die woning buiten beschouwing blijft. Hoe die uitspraak precies uitwerkt voor uw berekening, staat nog ter discussie. Overweegt u tegenbewijs, laat het dan doorrekenen door een adviseur.

Vanaf 2028 wil de wetgever box 3 vervangen door een stelsel van belasting op het werkelijke rendement. De gevolgen voor buitenlandse woningen volgen wij op.

Verkoop van de woning

Bij verkoop betaalt u in Spanje belasting over de meerwaarde (zie verkoop van een woning in Spanje). In Nederland is er in box 3 geen aparte heffing op de verkoopwinst: na de verkoop telt op 1 januari daarna gewoon de opbrengst (bijvoorbeeld als banktegoed) mee. Let op: geld dat na de verkoop in Nederland staat, valt niet meer onder de vermindering voor Spanje.

De kalenders naast elkaar

Periode	Spanje	Nederland
Tot 31 december 2026	Toegerekend inkomen 2025	—
1 maart – 1 mei 2027	Verhuur 2026: 1 – 20 april	Aangifte inkomstenbelasting 2026 (uitstel aan te vragen)
1 april – 31 december 2027	Toegerekend inkomen 2026	—

De peildatum voor box 3 is altijd 1 januari: voor de aangifte over 2026 telt de waarde van de woning op 1 januari 2026.

Wat Fiscasa doet

Bij elke aangifte bezorgt Fiscasa u een jaaroverzicht van uw Spaanse woning: kadastrale referentie, adres, eigendomsaandeel, verhuurde dagen en huur, en de belasting die u in Spanje hebt betaald. Dat overzicht helpt u bij het invullen van uw Nederlandse aangifte, maar uw aangifte bij de Belastingdienst blijft uw verantwoordelijkheid. De waarde in het economisch verkeer bepalen wij niet voor u. Laat complexe situaties nakijken door een belastingadviseur. Zie onze tarieven.

FAQ

Moet ik mijn Spaanse vakantiewoning echt in mijn Nederlandse aangifte zetten?

Ja. Als inwoner van Nederland geeft u uw wereldwijde vermogen aan in box 3, ook als de woning alleen voor eigen gebruik is. Pas daarna krijgt u de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting.

Welke waarde vul ik in: de aankoopprijs of de kadastrale waarde?

Geen van beide: u vult de waarde in het economisch verkeer op 1 januari in, wat de woning op dat moment bij verkoop zou opbrengen. De Spaanse kadastrale waarde is meestal veel lager en is daarvoor niet bedoeld.

Kan ik de Spaanse belasting aftrekken in Nederland?

Nee. Nederland voorkomt dubbele belasting door de woning (met progressievoorbehoud) vrij te stellen. De Spaanse IRNR en de IBI zijn in Nederland niet aftrekbaar en niet verrekenbaar.

Waarom betaal ik toch box 3-belasting door mijn Spaanse woning?

Omdat de woning meetelt voor de berekening van het rendement en het heffingsvrij vermogen sinds 2023 evenredig wordt verdeeld. De vermindering dekt alleen het deel van de belasting dat bij de woning hoort; op uw overige vermogen kan de belasting daardoor hoger uitvallen. Zie het rekenvoorbeeld hierboven.

Ik heb mijn Spaanse woning nooit in mijn Nederlandse aangifte opgenomen. Wat nu?

U kunt een eerdere aangifte corrigeren of een correctie doorgeven aan de Belastingdienst. Dankzij de vermindering valt de bijbetaling vaak mee, maar ze is niet altijd nul. Wie spontaan corrigeert, staat sterker dan wie wacht op een vraag van de Belastingdienst; laat u bij twijfel adviseren.

Moeten de huurbedragen in Nederland en Spanje overeenkomen?

In Nederland geeft u geen huurbedragen aan zolang de woning in box 3 valt: alleen de waarde van de woning telt. In Spanje geeft u de werkelijke huur en kosten aan op de Modelo 210.