Hyra ut bostad i Spanien som icke-bosatt: skatt och Modelo 210

Hyr du ut din spanska lägenhet några veckor på sommaren eller hela året förändras din deklaration: du deklarerar inte längre bara en schablonintäkt utan faktiska hyresintäkter, och om du bor i EU får du dra av kostnader. Reglerna är mer krävande, beloppen högre och från 2027 ändras kalendern.

Fiscasa är en privat tjänst, oberoende av Agencia Tributaria. Exemplen är illustrativa och tar inte hänsyn till särskilda situationer.

Vem berörs?

Varje person utan skatterättslig hemvist i Spanien som får hyresintäkter från en bostad i Spanien:

• korttidsuthyrning (plattformar, förmedlare, direkt uthyrning);
• uthyrning på årsbasis (hyreskontrakt för bostad);
• uthyrning av garage eller lokal.

Varje delägare deklarerar sin andel av hyran och kostnaderna. Att låta en förmedlare sköta uthyrningen gör inte förmedlaren ansvarig för dina deklarationer: förmedlaren tar emot hyran, men det är du som ska deklarera.

Skattesats och beskattningsunderlag

Ägarens skatterättsliga hemvist	Skattesats	Avdragsgilla kostnader
Europeiska unionen, Island, Norge, Liechtenstein	19 %	Ja
Övriga länder (Storbritannien, Schweiz, USA …)	24 %	Nej, beskattning på bruttohyran

För den som bor i EU beskattas alltså nettointäkten: mottagen hyra minus avdragsgilla kostnader.

De reduktioner som bosatta i Spanien får vid uthyrning av bostäder för permanent boende gäller inte för icke-bosatta.

Avdragsgilla kostnader (bosatta i EU/EES)

Kostnader direkt kopplade till uthyrningen: 100 %

• provisioner till plattformar eller förmedlare;
• städning och tvätt mellan uthyrningarna;
• annonsering, nyckelöverlämning;
• förvaltningsavgifter.

Årliga kostnader: i proportion till uthyrda dagar

• IBI och sophämtningsavgift (basura);
• avgifter till samfälligheten (comunidad);
• hemförsäkring;
• vatten, el, internet om du betalar dem;
• låneräntor för köp eller renovering;
• reparationer och underhåll (inte förbättringar);
• avskrivning av byggnaden: 3 % per år av det högsta av anskaffningskostnaden och taxeringsvärdet, exklusive markvärdet;
• avskrivning av möbler och inventarier: 10 % per år av kostnaden.

Begränsningar

• Räntor och reparationer får tillsammans inte överstiga hyresintäkterna för perioden. Överskjutande belopp kan föras vidare till de fyra följande åren.
• Förbättringar (nytt kök, installerad luftkonditionering) får inte dras av direkt: de läggs till det avskrivningsbara värdet.
• Du måste spara fakturorna i ditt namn i minst fyra år. Från 2027 ska en bilaga till formuläret specificera varje kostnadskategori.

Dagar utan uthyrning: schablonintäkten fortsätter

En bostad som hyrs ut 60 dagar och står till ditt förfogande resten av året ger två beskattningar:

• hyran för de uthyrda dagarna, med motsvarande kostnader;
• en schablonintäkt för dagarna utan uthyrning, proportionellt (se schablonintäkt för bostad som inte hyrs ut).

En bostad som erbjuds för uthyrning hela året men i verkligheten bara hyrs ut en del av tiden väcker en knepig fråga: dagarna då den står tom omfattas i princip av schablonintäkten. Spara underlag om bokade perioder.

Räkneexempel: korttidsuthyrning på Costa Blanca

Helena, som bor i Sverige, äger ensam en lägenhet i Dénia. Under 2026 hyr hon ut den 70 dagar via en plattform, för 8 400 € i hyra.

Kostnader direkt kopplade till uthyrningen (100 %)

• plattformens provisioner: 1 260 €
• städning: 700 €
• Delsumma: 1 960 €

Årliga kostnader (proportion 70 / 365)

• IBI: 450 €
• samfällighet: 1 200 €
• försäkring: 300 €
• el och vatten: 900 €
• avskrivning: köpeskilling och kostnader 180 000 €, byggnadsdel 60 % enligt IBI-kvittot, alltså 108 000 × 3 % = 3 240 €
• Totalt per år: 6 090 €, varav avdragsgill del: 6 090 × 70 / 365 = 1 167,95 €

Beräkning

• Nettointäkt: 8 400 − 1 960 − 1 167,95 = 5 272,05 €
• Skatt på hyran: 5 272,05 × 19 % = 1 001,69 €

Schablonintäkt för de återstående 295 dagarna (taxeringsvärde 90 000 €, procentsats 1,1 %)

• 90 000 × 1,1 % × 295 / 365 = 800,14 €
• Skatt: 800,14 × 19 % = 152,03 €

Total skatt 2026: 1 153,72 €

Om Helena hade bott i Storbritannien skulle skatten på hyran ha blivit 8 400 × 24 % = 2 016 €, utan möjlighet till avdrag, plus schablonintäkten med 24 %.

Kvartals- eller årsdeklaration?

Sedan inkomståret 2024 kan du samla all hyra för en och samma bostad i en årsdeklaration, i stället för att lämna en deklaration per kvartal. Det är enklare och det är vad vi rekommenderar i de flesta fall.

Datum att hålla koll på

Inkomstår	Deklaration med skatt att betala	Autogiro	Nolldeklaration
Uthyrning 2025 (samlad årsdeklaration)	1–20 januari 2026	1–15 januari 2026	1–20 januari 2026
Uthyrning 2026 (årsdeklaration eller 4:e kvartalet)	1–20 april 2027	1–15 april 2027	1–20 januari 2027

Från inkomståret 2026 samlar Orden HAC/623/2026 alla deklarationer av hyresintäkter med skatt att betala i perioden 1–20 april året därpå. Se nyheter 2027.

Om kostnaderna överstiger hyran blir deklarationen en ”nolldeklaration” (cuota cero): den är fortfarande obligatorisk men lämnas i januari.

Andra skyldigheter för en hyresvärd

• Turistlicens eller registrering: korttidsuthyrning regleras av varje autonom region (och ibland av kommunen). Det nationella gemensamma registret upphävdes av Tribunal Supremo i maj 2026, men regionala register och licenser gäller fortfarande.
• Registrering av gäster hos myndigheterna, enligt gällande regler.
• Uppgifter från plattformarna: uthyrningsplattformar rapporterar hyresintäkter och ägare till skattemyndigheten (EU-reglerna DAC7). Odeklarerad uthyrning blir därför allt lättare att upptäcka.
• Företag som hyresgäst: om du hyr ut till ett företag kan det vara skyldigt att innehålla källskatt på hyran, som sedan räknas av mot din skatt.

Och i Sverige?

De spanska hyresintäkterna ska också deklareras i Sverige, och du kan begära avräkning av den spanska skatten. Överskottet räknas då ut enligt svenska regler. Se deklarera en spansk bostad i Sverige.

Det här gör Fiscasa

Vi beräknar din nettohyra utifrån dina sammanställningar från plattformen eller förmedlaren, proportionerar kostnaderna, förbereder uthyrningsdeklarationen och deklarationen av schablonintäkten för dagarna utan uthyrning, och ger dig en sammanställning för din svenska deklaration. Priset sätts per hushåll och per bostad och visas i förväg: se våra priser. För en första uppskattning av schablonintäkten kan du använda kalkylatorn.

Vanliga frågor

Min förmedlare tar emot hyran och betalar ut nettot till mig. Vad ska jag deklarera?

Bruttohyran som hyresgästerna har betalat, och sedan förmedlarens provision som avdragsgill kostnad. Be förmedlaren om en detaljerad årssammanställning.

Jag hyr bara ut två veckor per år. Måste jag lämna en uthyrningsdeklaration?

Ja. All uthyrning, även kort, ska deklareras. Resten av året omfattas fortfarande av schablonintäkten.

Kan jag dra av flygbiljetter för att besiktiga bostaden?

Nej. Personliga resekostnader godtas inte. Bara utgifter som hänför sig till bostaden och uthyrningen är avdragsgilla.

Mina kostnader överstiger hyran. Kan jag föra förlusten vidare?

Bara överskjutande räntor och reparationer kan föras vidare, i fyra år. Övriga kostnader ger inget underskott som kan föras vidare. Deklarationen blir då en nolldeklaration.

Jag är brittisk medborgare och bor i Sverige. Vilken skattesats gäller?

Det är den skatterättsliga hemvisten som räknas, inte medborgarskapet. En britt med skatterättslig hemvist i Sverige beskattas med 19 % och får dra av kostnader.

Måste jag deklarera varje kvartal?

Nej, sedan inkomståret 2024 är en samlad årsdeklaration per bostad möjlig. För hyran 2026 gäller perioden 1–20 april 2027.