Вменённый доход в Испании: налог на несдаваемую недвижимость

Если ваша квартира в Испании не сдаётся, вы ничего не получаете… и тем не менее должны платить налог. В этом суть вменённого дохода (renta imputada): испанская администрация считает, что располагать жильём — это выгода, и облагает её налогом по фиксированной базе. В этом руководстве мы пошагово покажем, как его рассчитать, на реальных примерах.

Fiscasa — частный независимый сервис, не связанный с Agencia Tributaria. Приведённые ниже примеры носят иллюстративный характер.

Принцип вменённого дохода

Какие объекты под него подпадают?

Вменённый доход применяется к любой городской недвижимости нерезидента, которая не сдаётся в аренду и не используется в предпринимательской деятельности:

• дача или второе жильё, где вы проводите отпуск;
• жильё, бесплатно предоставленное детям или друзьям;
• пустующая квартира в ожидании продажи или аренды;
• дополнительные помещения с собственным кадастровым номером: гараж, парковочное место, кладовая (trastero).

Незастроенные участки (solares) и сельскохозяйственная недвижимость не подпадают.

Почему расходы не вычитаются?

Вменённый доход фиксирован: нет ни реальной выручки, ни расходов к вычету. IBI, взносы в товарищество собственников, страховка или проценты по ипотеке не уменьшают налог по несдаваемой недвижимости. Они становятся вычитаемыми, пропорционально, только за периоды аренды (см. сдача недвижимости в Испании нерезидентом).

Формула расчёта

Налоговая база = кадастровая стоимость × ставка (1,1 % или 2 %) × доля × дни / количество дней в году

Налог = налоговая база × 19 % (резиденты ЕС/ЕЭЗ) или 24 % (другие страны).

Шаг 1: найти кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость (valor catastral) указана в квитанции IBI за соответствующий год. Используйте стоимость именно декларируемого года: для налога за 2025 год — кадастровую стоимость 2025 года. Она может меняться каждый год из-за коэффициентов индексации.

Не путайте:

• valor catastral (полная кадастровая стоимость) — нужна именно она;
• valor catastral suelo (доля земли) и valor catastral construcción (доля строения) — это промежуточные суммы;
• base liquidable — база расчёта IBI после скидок, для IRNR её использовать нельзя.

Шаг 2: выбрать между 1,1 % и 2 %

Ставка зависит от кадастровой истории муниципалитета, а не от вашего конкретного объекта:

• 1,1 %, если кадастровые стоимости были пересмотрены, изменены или установлены в рамках общей процедуры коллективной оценки, вступившей в силу начиная с 1 января 2012 года;
• 2 % — во всех остальных случаях.

Ежегодные коэффициенты индексации, которые иногда указаны в квитанции IBI, не являются общим пересмотром. Стоимости в муниципалитете могут ежегодно расти за счёт коэффициентов, а ставка при этом остаётся 2 %. Это одна из самых частых ошибок — в обе стороны.

Если у объекта нет кадастровой стоимости или она не была вам сообщена на дату начисления налога, база составляет 1,1 % от 50 % цены приобретения (или от стоимости, принятой администрацией для других налогов, если она выше).

Шаг 3: применить долю

Каждый совладелец декларирует свою долю. Если по договору купли-продажи вам принадлежит 50 % объекта, ваша база — половина общей базы. Супругам с режимом общей собственности объект, как правило, принадлежит 50/50; при долевой покупке возможны 70/30 и т. д. Проверьте escritura.

Шаг 4: применить пропорцию по дням

Вменённый доход начисляется только за период, когда вы являетесь собственником и объект не сдаётся. Налог начисляется на 31 декабря, но рассчитывается пропорционально:

• в год покупки — со дня приобретения по 31 декабря;
• в год продажи — с 1 января по день продажи;
• при частичной аренде — только за дни без аренды.

Примеры с расчётами

Пример 1: единственный владелец, муниципалитет с пересмотром

Иван один владеет квартирой в Бенидорме. Кадастровая стоимость 2025 года: 82 400 €. Муниципалитет прошёл пересмотр после 2012 года: ставка 1,1 %.

• База: 82 400 × 1,1 % = 906,40 €
• Налог: 906,40 × 19 % = 172,22 €

Пример 2: супруги, муниципалитет без пересмотра

Софья и Карим владеют домом 50/50 в муниципалитете, где последний общий пересмотр был в 2006 году. Кадастровая стоимость: 61 000 €. Ставка 2 %.

• Общая база: 61 000 × 2 % = 1 220 €
• База каждого: 610 €
• Налог каждого: 610 × 19 % = 115,90 €
• Две декларации по 115,90 €, итого 231,80 € на семью.

Пример 3: покупка в течение года

Клара покупает 1 апреля 2025 года студию (кадастровая стоимость 40 000 €, ставка 1,1 %). В 2025 году она владеет ею 275 дней.

• Годовая база: 40 000 × 1,1 % = 440 €
• Пропорция: 440 × 275 / 365 = 331,51 €
• Налог: 331,51 × 19 % = 62,99 €

Для 2024 года, високосного, пропорция рассчитывается из 366 дней.

Пример 4: квартира + гараж

У Луки есть квартира (кадастровая стоимость 70 000 €) и гараж в том же доме с собственным кадастровым номером (кадастровая стоимость 6 000 €). Ставка 2 %.

• Квартира: 70 000 × 2 % × 19 % = 266,00 €
• Гараж: 6 000 × 2 % × 19 % = 22,80 €
• Итого: 288,80 €

О гараже часто забывают. Он рассчитывается отдельно и на практике требует собственной декларации. Если гараж имеет общий кадастровый номер с жильём, он уже включён в его стоимость.

Пример 5: аренда летом, проживание в остальное время

Надя сдаёт квартиру 60 дней в июле–августе, а остальные 305 дней живёт в ней сама или она пустует. Кадастровая стоимость: 90 000 €, ставка 1,1 %.

• Вменённый доход: 90 000 × 1,1 % × 305 / 365 = 827,26 €, налог — 157,18 €
• Арендная плата за 60 дней декларируется отдельно как доход от аренды, с расходами, относящимися к этому периоду.

Каких ошибок избегать

• Использовать старую кадастровую стоимость: у каждого года своя.
• Применять 1,1 %, потому что стоимость выросла: значение имеет только общий пересмотр.
• Декларировать 100 % объекта каждым супругом: каждый декларирует свою долю.
• Забыть о гараже или кладовой, если у них собственный кадастровый номер.
• Платить, не подавая декларацию, или считать, что оплаты IBI достаточно.

Полный список — в статье частые ошибки в Modelo 210.

Когда подавать декларацию?

• Вменённый доход 2025 года: до 31 декабря 2026 года (домициляция до 23 декабря 2026 года).
• Вменённый доход 2026 года: с 1 апреля по 31 декабря 2027 года, по новой форме.

Подробно об изменениях — в статье нововведения 2027 года.

Узнайте свою сумму

Калькулятор Fiscasa применяет эту формулу на основе вашей кадастровой стоимости, муниципалитета и доли. Если вы поручите декларацию нам, специалист проверит ставку, действующую в вашем муниципалитете, до подачи. Смотрите наши тарифы на семью.

Частые вопросы

Начисляется ли вменённый доход, если я весь год не пользовался объектом?

Да. Важно лишь то, что объект остаётся в вашем распоряжении и не сдаётся. То, что вы туда не ездили, ничего не меняет.

Я бесплатно предоставляю квартиру дочери. Это аренда?

Нет. Без арендной платы аренды нет — применяется вменённый доход. Если вносится плата, пусть даже небольшая, это аренда, и действуют другие правила.

Как узнать, применяется ли в моём муниципалитете ставка 1,1 %?

Нужно знать год вступления в силу последнего общего кадастрового пересмотра (ponencia de valores total) в муниципалитете. Эта информация есть на портале Catastro. Калькулятор Fiscasa и наша команда проверяют её за вас.

Можно ли вычесть уплаченный IBI?

Не за период, когда объект не сдаётся. IBI вычитается только пропорционально дням аренды.

Я применил 2 %, а в моём муниципалитете была ставка 1,1 %. Можно вернуть разницу?

Да, за годы, по которым не истёк срок давности (четыре года), заявление об исправлении позволяет вернуть переплату. Сумма часто невелика, но за несколько лет она набегает.

Изменится ли ставка 1,1 %?

Real Decreto-ley 29/2026 продлил действующее правило на 2023–2026 годы и анонсирует изменения режима вменённого дохода с 2027 года. Мы обновим это руководство, как только условия станут известны.