Schablonintäkt i Spanien: beräkna skatten för en bostad som inte hyrs ut

Om din lägenhet i Spanien inte hyrs ut får du inga intäkter … och ändå är du skyldig att betala skatt. Det är principen bakom schablonintäkten (renta imputada): den spanska skattemyndigheten anser att det är en förmån att ha en bostad till sitt förfogande och beskattar den på schablonmässig grund. Den här guiden visar steg för steg hur du räknar ut den, med verkliga exempel.

Fiscasa är en privat tjänst, oberoende av Agencia Tributaria. Exemplen nedan är illustrativa.

Principen bakom schablonintäkten

Vilka bostäder berörs?

Schablonintäkten gäller varje urban fastighet som ägs av en icke-bosatt och som inte hyrs ut eller används i en ekonomisk verksamhet:

• fritidsbostaden som du använder på semestern;
• en bostad som du lånar ut gratis till barn eller vänner;
• en tom lägenhet som väntar på att säljas eller hyras ut;
• tillhörande utrymmen med egen referencia catastral: garage, parkeringsplats, förråd (trastero).

Obebyggd tomtmark (solares) och lantbruksfastigheter berörs inte.

Varför får man inte dra av några kostnader?

Schablonintäkten är schablonmässig: det finns varken faktiska intäkter eller kostnader att dra av. IBI, avgifter till samfälligheten (comunidad), försäkring eller låneräntor minskar inte skatten för en bostad som inte hyrs ut. De blir avdragsgilla, proportionellt, bara för perioder med uthyrning (se hyra ut en bostad i Spanien som icke-bosatt).

Beräkningsformeln

Beskattningsunderlag = taxeringsvärde × procentsats (1,1 % eller 2 %) × ägarandel × dagar / antal dagar på året

Skatt = beskattningsunderlag × 19 % (bosatta i EU/EES) eller 24 % (övriga länder).

Steg 1: hitta taxeringsvärdet

Taxeringsvärdet (valor catastral) står på IBI-kvittot för det aktuella året. Använd värdet för det år du deklarerar: för skatten 2025 är det taxeringsvärdet 2025. Det kan ändras varje år genom uppräkningskoefficienter.

Blanda inte ihop:

• valor catastral (totalt taxeringsvärde): det är detta du ska använda;
• valor catastral suelo (markdelen) och valor catastral construcción (byggnadsdelen): det är delsummor;
• base liquidable: underlaget för IBI efter reduktioner, ska inte användas för IRNR.

Steg 2: välj mellan 1,1 % och 2 %

Procentsatsen beror på kommunens fastighetstaxeringshistorik, inte på just din bostad:

• 1,1 % om taxeringsvärdena har reviderats, ändrats eller fastställts genom en allmän kollektiv värderingsprocess som trätt i kraft från och med den 1 januari 2012;
• 2 % i övriga fall.

De årliga uppräkningskoefficienter som ibland syns på IBI-kvittot räknas inte som en allmän omvärdering. En kommun kan ha fått sina värden höjda varje år genom koefficienter och ändå ligga kvar på 2 %. Det är ett av de vanligaste felen, åt båda hållen.

Om bostaden saknar taxeringsvärde, eller om värdet inte har meddelats dig vid beskattningstidpunkten, är underlaget 1,1 % av 50 % av förvärvspriset (eller av det värde som myndigheten använt för andra skatter, om det är högre).

Steg 3: tillämpa ägarandelen

Varje delägare deklarerar sin andel. Om köpehandlingen anger att du äger 50 % av bostaden är ditt underlag hälften av det totala underlaget. Ett gift par äger i regel bostaden 50/50 enligt köpehandlingen, men ett köp kan också ange 70/30 osv. Kontrollera escritura.

Steg 4: tillämpa dagsproportioneringen

Schablonintäkten löper bara under den tid du äger bostaden och den inte är uthyrd. Skatten avser förhållandena den 31 december men proportioneras:

• köpåret: från förvärvsdagen till den 31 december;
• försäljningsåret: från den 1 januari till försäljningsdagen;
• vid delvis uthyrning: bara de dagar bostaden inte är uthyrd.

Räkneexempel

Exempel 1: en ensam ägare, reviderad kommun

Johan äger ensam en lägenhet i Benidorm. Taxeringsvärde 2025: 82 400 €. Kommunen reviderad efter 2012: procentsats 1,1 %.

• Underlag: 82 400 × 1,1 % = 906,40 €
• Skatt: 906,40 × 19 % = 172,22 €

Exempel 2: ett par, kommun som inte har reviderats

Sara och Ali äger 50/50 ett hus i en kommun där den senaste allmänna omvärderingen skedde 2006. Taxeringsvärde: 61 000 €. Procentsats 2 %.

• Totalt underlag: 61 000 × 2 % = 1 220 €
• Var och ens underlag: 610 €
• Var och ens skatt: 610 × 19 % = 115,90 €
• Två deklarationer på 115,90 €, alltså 231,80 € för hushållet.

Exempel 3: köp under året

Karin köper den 1 april 2025 en studio (taxeringsvärde 40 000 €, procentsats 1,1 %). Hon äger den 275 dagar under 2025.

• Årligt underlag: 40 000 × 1,1 % = 440 €
• Proportionering: 440 × 275 / 365 = 331,51 €
• Skatt: 331,51 × 19 % = 62,99 €

För 2024, som var ett skottår, räknas proportioneringen på 366 dagar.

Exempel 4: lägenhet + garage

Lars äger en lägenhet (taxeringsvärde 70 000 €) och ett garage i samma byggnad med egen referencia catastral (taxeringsvärde 6 000 €). Procentsats 2 %.

• Lägenhet: 70 000 × 2 % × 19 % = 266,00 €
• Garage: 6 000 × 2 % × 19 % = 22,80 €
• Totalt: 288,80 €

Garaget glöms ofta bort. Det kräver en egen beräkning och i praktiken en egen deklaration. Om garaget har samma referencia catastral som bostaden ingår det redan i bostadens värde.

Exempel 5: uthyrning på sommaren, eget bruk resten av året

Nadia hyr ut sin lägenhet 60 dagar i juli–augusti och använder den eller låter den stå tom de övriga 305 dagarna. Taxeringsvärde: 90 000 €, procentsats 1,1 %.

• Schablonintäkt: 90 000 × 1,1 % × 305 / 365 = 827,26 €, dvs. en skatt på 157,18 €
• Hyran för de 60 dagarna deklareras separat som hyresintäkt, med kostnaderna för den perioden.

Fel att undvika

• Att använda fjolårets taxeringsvärde: varje år har sitt eget värde.
• Att använda 1,1 % för att värdet har höjts: bara en allmän omvärdering räknas.
• Att deklarera 100 % av bostaden för båda makarna: var och en deklarerar sin andel.
• Att glömma garaget eller förrådet när de har en egen referencia catastral.
• Att betala utan att deklarera, eller att betala IBI och tro att allt är i ordning.

Hela listan finns i vanliga fel i Modelo 210.

När ska man deklarera?

• Schablonintäkt 2025: senast 31 december 2026 (autogiro senast 23 december 2026).
• Schablonintäkt 2026: 1 april–31 december 2027, på det nya formuläret.

Läs mer om förändringarna i nyheter 2027.

Få fram din siffra

Fiscasas kalkylator tillämpar formeln utifrån ditt taxeringsvärde, din kommun och din ägarandel. Om du låter oss sköta deklarationen kontrollerar en människa vilken procentsats som gäller i din kommun innan något lämnas in. Se våra priser per hushåll.

Vanliga frågor

Ska schablonintäkt betalas om jag inte har använt bostaden under året?

Ja. Det avgörande är att bostaden står till ditt förfogande och inte hyrs ut. Att du inte har varit där ändrar ingenting.

Jag lånar ut min lägenhet gratis till min dotter. Räknas det som uthyrning?

Nej. Utan hyra finns ingen uthyrning: schablonintäkten gäller. Om en hyra betalas, även en låg, är det uthyrning och andra regler gäller.

Hur vet jag om min kommun tillämpar 1,1 %?

Du behöver veta vilket år den senaste allmänna omvärderingen (ponencia de valores total) i kommunen trädde i kraft. Uppgiften finns på Catastros portal. Fiscasas kalkylator och vårt team kontrollerar det åt dig.

Kan jag dra av den IBI som jag betalar?

Inte för perioden då bostaden inte hyrs ut. IBI är avdragsgill bara i proportion till de uthyrda dagarna.

Jag använde 2 % fast min kommun låg på 1,1 %. Kan jag få tillbaka mellanskillnaden?

Ja, för år som inte är preskriberade (fyra år) kan du begära rättelse och få tillbaka det du betalat för mycket. Beloppet är ofta litet men kan bli en del över flera år.

Kommer satsen 1,1 % att ändras?

Real Decreto-ley 29/2026 har förlängt den nuvarande regeln för åren 2023–2026 och aviserar förändringar av schablonintäkten från och med 2027. Vi uppdaterar guiden så snart detaljerna är kända.