Revenu imputé en Espagne : calculer l'impôt d'un bien non loué

Si votre appartement en Espagne n'est pas loué, vous ne percevez rien… et pourtant vous devez un impôt. C'est le principe du revenu imputé (renta imputada) : l'administration espagnole considère que disposer d'un logement est un avantage, et elle l'impose sur une base forfaitaire. Ce guide vous montre comment le calculer pas à pas, avec des exemples réels.

Fiscasa est un service privé, indépendant de l'Agencia Tributaria. Les exemples ci-dessous sont illustratifs.

Le principe du revenu imputé

Quels biens sont concernés ?

Le revenu imputé s'applique à tout bien urbain détenu par un non-résident qui n'est pas loué et n'est pas affecté à une activité économique :

• la résidence secondaire que vous occupez pendant vos vacances ;
• un logement prêté gratuitement à vos enfants ou à des amis ;
• un appartement vide, en attente de vente ou de location ;
• les annexes disposant de leur propre référence cadastrale : garage, place de parking, débarras (trastero).

Les terrains non bâtis (solares) et les biens ruraux ne sont pas concernés.

Pourquoi aucune charge n'est déductible ?

Le revenu imputé est forfaitaire : il n'y a ni recette réelle ni charge à déduire. L'IBI, les charges de copropriété, l'assurance ou les intérêts d'emprunt ne réduisent pas l'impôt d'un bien non loué. Ils ne deviennent déductibles, au prorata, que pour les périodes de location (voir louer un bien en Espagne en tant que non-résident).

La formule de calcul

Base imposable = valeur cadastrale × taux (1,1 % ou 2 %) × quote-part × jours / nombre de jours de l'année

Impôt = base imposable × 19 % (résidents UE/EEE) ou 24 % (autres pays).

Étape 1 : trouver la valeur cadastrale

La valeur cadastrale (valor catastral) est indiquée sur le reçu de l'IBI de l'année concernée. Utilisez bien la valeur de l'année déclarée : pour l'impôt 2025, c'est la valeur cadastrale 2025. Elle peut évoluer chaque année sous l'effet de coefficients de mise à jour.

Attention à ne pas confondre :

• valor catastral (valeur cadastrale totale) : c'est celle qu'il faut ;
• valor catastral suelo (part du terrain) et valor catastral construcción (part du bâti) : ce sont des sous-totaux ;
• base liquidable : base de calcul de l'IBI après réductions, à ne pas utiliser pour l'IRNR.

Étape 2 : choisir entre 1,1 % et 2 %

Le taux dépend de l'histoire cadastrale de la commune, pas de votre bien en particulier :

• 1,1 % si les valeurs cadastrales ont été révisées, modifiées ou déterminées par une procédure de valorisation collective générale entrée en vigueur à partir du 1er janvier 2012 ;
• 2 % dans les autres cas.

Les coefficients de mise à jour annuels qui apparaissent parfois sur le reçu d'IBI ne valent pas révision générale. Une commune peut avoir vu ses valeurs augmenter chaque année par coefficient tout en restant au taux de 2 %. C'est l'une des erreurs les plus fréquentes, dans les deux sens.

Si le bien n'a pas de valeur cadastrale, ou si elle ne vous a pas été notifiée à la date de l'impôt, la base est de 1,1 % de 50 % du prix d'acquisition (ou de la valeur retenue par l'administration pour d'autres impôts, si elle est supérieure).

Étape 3 : appliquer la quote-part

Chaque copropriétaire déclare sa part. Si l'acte d'achat indique que vous détenez 50 % du bien, votre base est la moitié de la base totale. Un couple marié sous un régime de communauté détient en principe le bien à 50/50 ; un achat en indivision peut prévoir 70/30, etc. Vérifiez l'escritura.

Étape 4 : appliquer le prorata de jours

Le revenu imputé ne court que pendant la période où vous êtes propriétaire et où le bien n'est pas loué. L'impôt est dû au 31 décembre, mais il est proratisé :

• l'année de l'achat : du jour de l'acquisition au 31 décembre ;
• l'année de la vente : du 1er janvier au jour de la vente ;
• en cas de location partielle : uniquement les jours non loués.

Exemples chiffrés

Exemple 1 : un propriétaire seul, commune révisée

Jean possède seul un appartement à Benidorm. Valeur cadastrale 2025 : 82 400 €. Commune révisée après 2012 : taux de 1,1 %.

• Base : 82 400 × 1,1 % = 906,40 €
• Impôt : 906,40 × 19 % = 172,22 €

Exemple 2 : un couple, commune non révisée

Sophie et Karim détiennent à 50/50 une maison dans une commune dont la dernière révision générale date de 2006. Valeur cadastrale : 61 000 €. Taux de 2 %.

• Base totale : 61 000 × 2 % = 1 220 €
• Base de chacun : 610 €
• Impôt de chacun : 610 × 19 % = 115,90 €
• Deux déclarations de 115,90 €, soit 231,80 € pour le foyer.

Exemple 3 : achat en cours d'année

Claire achète le 1er avril 2025 un studio (valeur cadastrale 40 000 €, taux de 1,1 %). Elle en est propriétaire 275 jours en 2025.

• Base annuelle : 40 000 × 1,1 % = 440 €
• Prorata : 440 × 275 / 365 = 331,51 €
• Impôt : 331,51 × 19 % = 62,99 €

Pour 2024, année bissextile, le prorata se calcule sur 366 jours.

Exemple 4 : appartement + garage

Luc possède un appartement (valeur cadastrale 70 000 €) et un garage dans le même immeuble, avec sa propre référence cadastrale (valeur cadastrale 6 000 €). Taux de 2 %.

• Appartement : 70 000 × 2 % × 19 % = 266,00 €
• Garage : 6 000 × 2 % × 19 % = 22,80 €
• Total : 288,80 €

Le garage est souvent oublié. Il donne lieu à un calcul distinct, et en pratique à sa propre déclaration. Si le garage partage la référence cadastrale du logement, il est déjà compris dans sa valeur.

Exemple 5 : location l'été, occupation le reste du temps

Nadia loue son appartement 60 jours en juillet-août et l'occupe ou le laisse vide les 305 autres jours. Valeur cadastrale : 90 000 €, taux de 1,1 %.

• Revenu imputé : 90 000 × 1,1 % × 305 / 365 = 827,26 €, soit un impôt de 157,18 €
• Les loyers des 60 jours sont déclarés séparément comme revenus locatifs, avec les charges correspondant à cette période.

Les erreurs à éviter

• Utiliser l'ancienne valeur cadastrale : chaque année a la sienne.
• Appliquer 1,1 % parce que la valeur a augmenté : seule une révision générale compte.
• Déclarer 100 % du bien pour chaque conjoint : chacun déclare sa quote-part.
• Oublier le garage ou le débarras lorsqu'ils ont une référence cadastrale propre.
• Payer sans déclarer, ou payer l'IBI en pensant être en règle.

Pour la liste complète, voir les erreurs fréquentes du Modelo 210.

Quand déclarer ?

• Revenu imputé 2025 : jusqu'au 31 décembre 2026 (domiciliation jusqu'au 23 décembre 2026).
• Revenu imputé 2026 : du 1er avril au 31 décembre 2027, avec le nouveau formulaire.

Pour le détail des changements, lisez nouveautés 2027.

Obtenir votre chiffre

Le calculateur Fiscasa applique cette formule à partir de votre valeur cadastrale, de votre commune et de votre quote-part. Si vous nous confiez la déclaration, une personne vérifie le taux applicable dans votre commune avant tout dépôt. Voir nos tarifs par foyer.

FAQ

Le revenu imputé est-il dû si je n'ai pas utilisé le bien de l'année ?

Oui. Ce qui compte, c'est que le bien reste à votre disposition et ne soit pas loué. Le fait de ne pas y être allé ne change rien.

Je prête mon appartement gratuitement à ma fille. Est-ce une location ?

Non. Sans loyer, il n'y a pas de location : le revenu imputé s'applique. Si un loyer, même modeste, est versé, il s'agit d'une location et des règles différentes s'appliquent.

Comment savoir si ma commune applique 1,1 % ?

Il faut connaître l'année d'entrée en vigueur de la dernière révision cadastrale générale (ponencia de valores total) de la commune. Cette information se trouve sur le portail du Catastro. Le calculateur Fiscasa et notre équipe la vérifient pour vous.

Puis-je déduire l'IBI que je paie ?

Pas pour la période où le bien n'est pas loué. L'IBI n'est déductible qu'au prorata des jours de location.

J'ai appliqué 2 % alors que ma commune était à 1,1 %. Puis-je récupérer la différence ?

Oui, pour les années non prescrites (quatre ans), une demande de rectification permet de récupérer le trop-payé. Le montant est souvent faible, mais il peut s'additionner sur plusieurs années.

Le taux de 1,1 % va-t-il changer ?

Le Real Decreto-ley 29/2026 a reconduit la règle actuelle pour les années 2023 à 2026 et annonce des évolutions de l'imputation à partir de 2027. Nous mettrons ce guide à jour dès que les modalités seront connues.