Beregnet indkomst i Spanien: sådan beregnes skatten af en bolig, der ikke udlejes

Hvis din lejlighed i Spanien ikke er udlejet, tjener du ingenting … og alligevel skal du betale skat. Det er princippet bag den beregnede indkomst (renta imputada): de spanske skattemyndigheder betragter det som en fordel at have en bolig til rådighed og beskatter den på et standardiseret grundlag. Denne guide viser dig trin for trin, hvordan du beregner den, med virkelige eksempler.

Fiscasa er en privat tjeneste, uafhængig af Agencia Tributaria. Eksemplerne nedenfor er illustrative.

Princippet bag den beregnede indkomst

Hvilke boliger er omfattet?

Den beregnede indkomst gælder for enhver byejendom ejet af en ikke-resident, som ikke udlejes og ikke bruges i en erhvervsmæssig aktivitet:

• ferieboligen, som du selv bruger i ferierne;
• en bolig, som du gratis låner ud til dine børn eller venner;
• en tom lejlighed, der venter på at blive solgt eller udlejet;
• tilhørende enheder med egen Referencia catastral: garage, parkeringsplads, depotrum (trastero).

Ubebyggede grunde (solares) og landbrugsejendomme er ikke omfattet.

Hvorfor kan der ikke trækkes udgifter fra?

Den beregnede indkomst er standardiseret: der er hverken en faktisk indtægt eller udgifter at trække fra. IBI, fællesudgifter, forsikring og renter af lån nedsætter ikke skatten af en bolig, der ikke udlejes. De bliver først fradragsberettigede, forholdsmæssigt, for udlejningsperioderne (se udlejning af bolig i Spanien som ikke-resident).

Beregningsformlen

Skattegrundlag = valor catastral × sats (1,1 % eller 2 %) × ejerandel × dage / antal dage i året

Skat = skattegrundlag × 19 % (residenter i EU/EØS) eller 24 % (andre lande).

Trin 1: find valor catastral

Valor catastral står på IBI-kvitteringen for det pågældende år. Brug værdien for det år, du indberetter: for skatten for 2025 er det valor catastral for 2025. Den kan ændre sig fra år til år på grund af reguleringskoefficienter.

Pas på ikke at forveksle:

• valor catastral (samlet matrikelværdi): det er den, du skal bruge;
• valor catastral suelo (grundens andel) og valor catastral construcción (bygningens andel): det er delsummer;
• base liquidable: beregningsgrundlaget for IBI efter nedslag, som ikke skal bruges til IRNR.

Trin 2: vælg mellem 1,1 % og 2 %

Satsen afhænger af kommunens matrikelhistorik, ikke af netop din bolig:

• 1,1 % hvis matrikelværdierne er revideret, ændret eller fastsat ved en generel kollektiv vurderingsprocedure, der er trådt i kraft fra og med 1. januar 2012;
• 2 % i alle andre tilfælde.

De årlige reguleringskoefficienter, som nogle gange fremgår af IBI-kvitteringen, tæller ikke som en generel revision. En kommune kan have set sine værdier stige hvert år via koefficienter og alligevel stadig have satsen 2 %. Det er en af de hyppigste fejl, i begge retninger.

Hvis boligen ikke har nogen valor catastral, eller den ikke er meddelt dig på skattetidspunktet, er grundlaget 1,1 % af 50 % af anskaffelsesprisen (eller af den værdi, myndighederne har lagt til grund for andre skatter, hvis den er højere).

Trin 3: anvend ejerandelen

Hver medejer indberetter sin andel. Står der i skødet, at du ejer 50 % af boligen, er dit grundlag halvdelen af det samlede grundlag. Et gift par i formuefællesskab ejer som udgangspunkt boligen 50/50; et køb i sameje kan fastsætte 70/30 osv. Tjek din escritura.

Trin 4: anvend den forholdsmæssige fordeling efter dage

Den beregnede indkomst løber kun i den periode, hvor du er ejer, og boligen ikke er udlejet. Skatten forfalder den 31. december, men fordeles forholdsmæssigt:

• i købsåret: fra overtagelsesdagen til 31. december;
• i salgsåret: fra 1. januar til salgsdagen;
• ved delvis udlejning: kun de dage, hvor boligen ikke er udlejet.

Taleksempler

Eksempel 1: én ejer, revideret kommune

Jens ejer alene en lejlighed i Benidorm. Valor catastral 2025: 82 400 €. Kommunen er revideret efter 2012: sats 1,1 %.

• Grundlag: 82 400 × 1,1 % = 906,40 €
• Skat: 906,40 × 19 % = 172,22 €

Eksempel 2: et par, ikke-revideret kommune

Sofie og Kasper ejer 50/50 et hus i en kommune, hvis seneste generelle revision er fra 2006. Valor catastral: 61 000 €. Sats 2 %.

• Samlet grundlag: 61 000 × 2 % = 1 220 €
• Grundlag pr. person: 610 €
• Skat pr. person: 610 × 19 % = 115,90 €
• To indberetninger på 115,90 €, dvs. 231,80 € for husstanden.

Eksempel 3: køb i løbet af året

Camilla køber den 1. april 2025 en studiolejlighed (valor catastral 40 000 €, sats 1,1 %). Hun ejer den i 275 dage i 2025.

• Årligt grundlag: 40 000 × 1,1 % = 440 €
• Forholdsmæssigt: 440 × 275 / 365 = 331,51 €
• Skat: 331,51 × 19 % = 62,99 €

For 2024, som var et skudår, beregnes forholdet på 366 dage.

Eksempel 4: lejlighed + garage

Lars ejer en lejlighed (valor catastral 70 000 €) og en garage i samme bygning med egen Referencia catastral (valor catastral 6 000 €). Sats 2 %.

• Lejlighed: 70 000 × 2 % × 19 % = 266,00 €
• Garage: 6 000 × 2 % × 19 % = 22,80 €
• I alt: 288,80 €

Garagen bliver ofte glemt. Den beregnes særskilt og får i praksis sin egen indberetning. Har garagen samme Referencia catastral som boligen, er den allerede medregnet i boligens værdi.

Eksempel 5: udlejning om sommeren, egen brug resten af året

Nadia udlejer sin lejlighed i 60 dage i juli-august og bruger den selv eller lader den stå tom de øvrige 305 dage. Valor catastral: 90 000 €, sats 1,1 %.

• Beregnet indkomst: 90 000 × 1,1 % × 305 / 365 = 827,26 €, dvs. en skat på 157,18 €
• Lejeindtægten for de 60 dage indberettes særskilt som lejeindtægt, med de udgifter, der vedrører den periode.

Fejl, du bør undgå

• At bruge en gammel valor catastral: hvert år har sin egen.
• At anvende 1,1 %, fordi værdien er steget: kun en generel revision tæller.
• At indberette 100 % af boligen for hver ægtefælle: hver indberetter sin ejerandel.
• At glemme garagen eller depotrummet, når de har egen Referencia catastral.
• At betale uden at indberette, eller at betale IBI i den tro, at man så er i orden.

Den fulde liste finder du i de hyppigste fejl i Modelo 210.

Hvornår skal du indberette?

• Beregnet indkomst 2025: senest 31. december 2026 (direkte debitering indtil 23. december 2026).
• Beregnet indkomst 2026: fra 1. april til 31. december 2027, med den nye formular.

Læs om ændringerne i nyt i 2027.

Få dit eget tal

Fiscasa-beregneren anvender formlen ud fra din valor catastral, din kommune og din ejerandel. Overlader du indberetningen til os, kontrollerer et menneske den gældende sats i din kommune, før noget indsendes. Se vores priser pr. husstand.

FAQ

Skal der betales skat af beregnet indkomst, selvom jeg ikke har brugt boligen i årets løb?

Ja. Det afgørende er, at boligen står til din rådighed og ikke er udlejet. At du ikke har været der, ændrer intet.

Jeg låner min lejlighed gratis ud til min datter. Er det udlejning?

Nej. Uden husleje er der ingen udlejning: den beregnede indkomst gælder. Betales der en husleje, selv en beskeden, er der tale om udlejning, og andre regler gælder.

Hvordan finder jeg ud af, om min kommune bruger 1,1 %?

Du skal kende det år, hvor kommunens seneste generelle matrikelrevision (ponencia de valores total) trådte i kraft. Oplysningen findes på Catastros portal. Fiscasa-beregneren og vores team tjekker det for dig.

Kan jeg trække den IBI, jeg betaler, fra?

Ikke for den periode, hvor boligen ikke er udlejet. IBI er kun fradragsberettiget forholdsmæssigt for udlejningsdagene i Spanien. (I Danmark kan IBI derimod give nedslag i ejendomsværdiskatten — se spansk bolig: hvad skal du oplyse i Danmark?.)

Jeg har brugt 2 %, selvom min kommune lå på 1,1 %. Kan jeg få forskellen tilbage?

Ja, for de år, der ikke er forældede (fire år), kan du ved en anmodning om berigtigelse få det for meget betalte tilbage. Beløbet er ofte lille, men det kan løbe op over flere år.

Vil satsen på 1,1 % blive ændret?

Real Decreto-ley 29/2026 har videreført den nuværende regel for årene 2023 til 2026 og varsler ændringer i beregningen fra 2027. Vi opdaterer denne guide, så snart detaljerne kendes.