Reddito imputato in Spagna: calcolare l'imposta di una casa non affittata

Se il tuo appartamento in Spagna non è affittato, non incassi nulla… eppure devi pagare un'imposta. È il principio del reddito imputato (renta imputada): l'amministrazione spagnola considera che disporre di un'abitazione sia un vantaggio e lo tassa su base forfettaria. Questa guida ti mostra come calcolarlo passo dopo passo, con esempi reali.

Fiscasa è un servizio privato, indipendente dall'Agencia Tributaria. Gli esempi qui sotto sono illustrativi.

Il principio del reddito imputato

Quali immobili sono interessati?

Il reddito imputato si applica a ogni immobile urbano posseduto da un non residente che non è affittato e non è destinato a un'attività economica:

• la seconda casa che usi in vacanza;
• un'abitazione prestata gratuitamente ai figli o ad amici;
• un appartamento vuoto, in attesa di vendita o di affitto;
• le pertinenze con una propria referencia catastral: garage, posto auto, ripostiglio (trastero).

I terreni non edificati (solares) e gli immobili rustici non sono interessati.

Perché nessuna spesa è deducibile?

Il reddito imputato è forfettario: non ci sono né entrate reali né spese da dedurre. IBI, spese condominiali, assicurazione o interessi del mutuo non riducono l'imposta di un immobile non affittato. Diventano deducibili, pro rata, solo per i periodi di affitto (vedi affittare casa in Spagna da non residente).

La formula di calcolo

Base imponibile = valore catastale × percentuale (1,1 % o 2 %) × quota × giorni / numero di giorni dell'anno

Imposta = base imponibile × 19 % (residenti UE/SEE) o 24 % (altri Paesi).

Passo 1: trovare il valore catastale

Il valore catastale (valor catastral) è indicato sulla ricevuta dell'IBI dell'anno interessato. Usa il valore dell'anno dichiarato: per l'imposta 2025, è il valore catastale 2025. Può variare ogni anno per effetto di coefficienti di aggiornamento.

Attenzione a non confondere:

• valor catastral (valore catastale totale): è quello giusto;
• valor catastral suelo (quota del terreno) e valor catastral construcción (quota della costruzione): sono subtotali;
• base liquidable: base di calcolo dell'IBI dopo le riduzioni, da non usare per l'IRNR.

Passo 2: scegliere tra 1,1 % e 2 %

La percentuale dipende dalla storia catastale del comune, non dal tuo immobile in particolare:

• 1,1 % se i valori catastali sono stati rivisti, modificati o determinati da una procedura di valutazione collettiva generale entrata in vigore a partire dal 1° gennaio 2012;
• 2 % negli altri casi.

I coefficienti di aggiornamento annuali che compaiono a volte sulla ricevuta IBI non equivalgono a una revisione generale. Un comune può aver visto i suoi valori aumentare ogni anno per coefficiente pur restando al 2 %. È uno degli errori più frequenti, in entrambe le direzioni.

Se l'immobile non ha un valore catastale, o se non ti è stato notificato alla data di maturazione dell'imposta, la base è l'1,1 % del 50 % del prezzo di acquisto (o del valore stabilito dall'amministrazione per altre imposte, se superiore).

Passo 3: applicare la quota

Ogni comproprietario dichiara la propria quota. Se l'atto di acquisto indica che possiedi il 50 % dell'immobile, la tua base è la metà della base totale. Una coppia sposata in comunione dei beni possiede in linea di principio l'immobile al 50/50; un acquisto in comproprietà può prevedere 70/30, ecc. Verifica l'escritura.

Passo 4: applicare il pro rata dei giorni

Il reddito imputato matura solo nel periodo in cui sei proprietario e l'immobile non è affittato. L'imposta matura al 31 dicembre, ma è proporzionata:

• nell'anno dell'acquisto: dal giorno dell'acquisto al 31 dicembre;
• nell'anno della vendita: dal 1° gennaio al giorno della vendita;
• in caso di affitto parziale: solo i giorni non affittati.

Esempi con i numeri

Esempio 1: un proprietario unico, comune rivisto

Giovanni possiede da solo un appartamento a Benidorm. Valore catastale 2025: 82 400 €. Comune rivisto dopo il 2012: percentuale dell'1,1 %.

• Base: 82 400 × 1,1 % = 906,40 €
• Imposta: 906,40 × 19 % = 172,22 €

Esempio 2: una coppia, comune non rivisto

Sofia e Karim possiedono al 50/50 una casa in un comune la cui ultima revisione generale risale al 2006. Valore catastale: 61 000 €. Percentuale del 2 %.

• Base totale: 61 000 × 2 % = 1 220 €
• Base di ciascuno: 610 €
• Imposta di ciascuno: 610 × 19 % = 115,90 €
• Due dichiarazioni da 115,90 €, cioè 231,80 € per il nucleo.

Esempio 3: acquisto in corso d'anno

Chiara acquista il 1° aprile 2025 un monolocale (valore catastale 40 000 €, percentuale 1,1 %). Ne è proprietaria per 275 giorni nel 2025.

• Base annua: 40 000 × 1,1 % = 440 €
• Pro rata: 440 × 275 / 365 = 331,51 €
• Imposta: 331,51 × 19 % = 62,99 €

Per il 2024, anno bisestile, il pro rata si calcola su 366 giorni.

Esempio 4: appartamento + garage

Luca possiede un appartamento (valore catastale 70 000 €) e un garage nello stesso edificio, con una propria referencia catastral (valore catastale 6 000 €). Percentuale del 2 %.

• Appartamento: 70 000 × 2 % × 19 % = 266,00 €
• Garage: 6 000 × 2 % × 19 % = 22,80 €
• Totale: 288,80 €

Il garage viene spesso dimenticato. Richiede un calcolo distinto e, in pratica, una propria dichiarazione. Se il garage condivide la referencia catastral dell'abitazione, è già compreso nel suo valore.

Esempio 5: affitto d'estate, uso personale il resto dell'anno

Nadia affitta il suo appartamento per 60 giorni a luglio e agosto e lo usa o lo lascia vuoto negli altri 305 giorni. Valore catastale: 90 000 €, percentuale dell'1,1 %.

• Reddito imputato: 90 000 × 1,1 % × 305 / 365 = 827,26 €, cioè un'imposta di 157,18 €
• I canoni dei 60 giorni si dichiarano separatamente come redditi da locazione, con le spese relative a quel periodo.

Gli errori da evitare

• Usare il vecchio valore catastale: ogni anno ha il suo.
• Applicare l'1,1 % perché il valore è aumentato: conta solo una revisione generale.
• Dichiarare il 100 % dell'immobile per ciascun coniuge: ognuno dichiara la propria quota.
• Dimenticare il garage o il ripostiglio quando hanno una propria referencia catastral.
• Pagare senza dichiarare, o pagare l'IBI pensando di essere in regola.

Per l'elenco completo, vedi gli errori frequenti del Modelo 210.

E in Italia?

In Italia il reddito imputato spagnolo di una casa non affittata, in linea di principio, non è tassato in IRPEF, perché l'immobile è soggetto all'IVIE (quadro RW). Vedi dichiarare in Italia una casa in Spagna.

Quando dichiarare?

• Reddito imputato 2025: entro il 31 dicembre 2026 (addebito diretto fino al 23 dicembre 2026).
• Reddito imputato 2026: dal 1° aprile al 31 dicembre 2027, con il nuovo modulo.

Per il dettaglio delle novità, leggi novità 2027.

Ottieni la tua cifra

Il calcolatore Fiscasa applica questa formula partendo dal tuo valore catastale, dal tuo comune e dalla tua quota. Se ci affidi la dichiarazione, una persona verifica la percentuale applicabile nel tuo comune prima di ogni presentazione. Vedi i nostri prezzi per nucleo.

FAQ

Il reddito imputato è dovuto se non ho usato l'immobile durante l'anno?

Sì. Conta che l'immobile resti a tua disposizione e non sia affittato. Il fatto di non esserci andato non cambia nulla.

Presto gratuitamente l'appartamento a mia figlia. È un affitto?

No. Senza canone non c'è affitto: si applica il reddito imputato. Se viene pagato un canone, anche modesto, si tratta di un affitto e si applicano regole diverse.

Come faccio a sapere se il mio comune applica l'1,1 %?

Bisogna conoscere l'anno di entrata in vigore dell'ultima revisione catastale generale (ponencia de valores total) del comune. L'informazione si trova sul portale del Catastro. Il calcolatore Fiscasa e il nostro team la verificano per te.

Posso dedurre l'IBI che pago?

Non per il periodo in cui l'immobile non è affittato. L'IBI è deducibile solo pro rata per i giorni di affitto.

Ho applicato il 2 % mentre il mio comune era all'1,1 %. Posso recuperare la differenza?

Sì, per gli anni non prescritti (quattro anni), una richiesta di rettifica permette di recuperare quanto pagato in eccesso. L'importo è spesso basso, ma può sommarsi su più anni.

La percentuale dell'1,1 % cambierà?

Il Real Decreto-ley 29/2026 ha prorogato la regola attuale per gli anni dal 2023 al 2026 e annuncia modifiche dell'imputazione dal 2027. Aggiorneremo questa guida appena le modalità saranno note.