Умовний дохід в Іспанії: як розрахувати податок на об'єкт, що не здається

Якщо ваша квартира в Іспанії не здається, ви нічого не отримуєте… і все одно маєте сплатити податок. Це принцип умовного доходу (renta imputada): іспанська адміністрація вважає, що можливість розпоряджатися житлом — це вигода, і оподатковує її на фіксованій основі. Цей посібник крок за кроком показує, як його розрахувати, на реальних прикладах.

Fiscasa — приватний сервіс, незалежний від Agencia Tributaria. Приклади наведено для ілюстрації.

Принцип умовного доходу

Яких об'єктів це стосується?

Умовний дохід застосовується до будь-якої міської нерухомості нерезидента, яка не здається й не використовується в підприємницькій діяльності:

• друге житло, де ви проводите відпустку;
• житло, безкоштовно надане дітям чи друзям;
• порожня квартира, що чекає на продаж чи оренду;
• допоміжні приміщення з власним кадастровим номером: гараж, паркомісце, комора (trastero).

Незабудовані ділянки (solares) і сільська нерухомість цього не стосуються.

Чому витрати не віднімаються?

Умовний дохід фіксований: немає ні реальних надходжень, ні витрат, які можна відняти. IBI, внески до спільноти власників, страхування чи відсотки за кредитом не зменшують податку на об'єкт, що не здається. Вони віднімаються пропорційно лише за періоди оренди і лише для резидентів ЄС/ЄЕЗ (див. оренда нерухомості в Іспанії для нерезидента).

Формула розрахунку

Оподатковувана база = кадастрова вартість × ставка (1,1 % або 2 %) × частка × дні / кількість днів у році

Податок = оподатковувана база × 19 % (резиденти ЄС/ЄЕЗ) або 24 % (інші країни, зокрема Україна).

Крок 1: знайдіть кадастрову вартість

Кадастрова вартість (valor catastral) зазначена в квитанції IBI за відповідний рік. Використовуйте саме вартість року, що декларується: для податку за 2025 рік — кадастрову вартість 2025 року. Вона може щороку змінюватися через коефіцієнти оновлення.

Не плутайте:

• valor catastral (загальна кадастрова вартість): саме вона потрібна;
• valor catastral suelo (частка землі) і valor catastral construcción (частка будівлі): це проміжні суми;
• base liquidable: база для розрахунку IBI після знижок, не використовуйте її для IRNR.

Крок 2: виберіть між 1,1 % і 2 %

Ставка залежить від кадастрової історії муніципалітету, а не конкретно вашого об'єкта:

• 1,1 %, якщо кадастрові вартості було переглянуто, змінено чи визначено в межах загальної процедури колективної оцінки, що набула чинності з 1 січня 2012 року;
• 2 % в інших випадках.

Щорічні коефіцієнти оновлення, які іноді видно в квитанції IBI, не є загальним переглядом. Вартості в муніципалітеті можуть щороку зростати за коефіцієнтом, а ставка залишатиметься 2 %. Це одна з найчастіших помилок — в обидва боки.

Якщо в об'єкта немає кадастрової вартості або її не було повідомлено на дату нарахування податку, база становить 1,1 % від 50 % ціни придбання (або від вартості, прийнятої адміністрацією для інших податків, якщо вона вища).

Крок 3: застосуйте частку

Кожен співвласник декларує свою частку. Якщо за договором купівлі вам належить 50 % об'єкта, ваша база — половина загальної. Подружжя в режимі спільного майна, як правило, володіє об'єктом 50/50; при купівлі в спільну часткову власність можливо 70/30 тощо. Перевірте escritura.

Крок 4: застосуйте пропорцію днів

Умовний дохід нараховується лише за період, коли ви є власником і об'єкт не здається. Податок нараховується станом на 31 грудня, але пропорційно:

• у рік купівлі: від дня придбання до 31 грудня;
• у рік продажу: з 1 січня до дня продажу;
• при частковій оренді: лише за дні без оренди.

Приклади з цифрами

У прикладах використано ставку 19 % (резиденти ЄС). Для резидентів України помножте базу на 24 %.

Приклад 1: один власник, переглянутий муніципалітет

Іван одноосібно володіє квартирою в Бенідормі. Кадастрова вартість 2025 року: 82 400 €. Муніципалітет переглянуто після 2012 року: ставка 1,1 %.

• База: 82 400 × 1,1 % = 906,40 €
• Податок: 906,40 × 19 % = 172,22 € (для резидента України: 906,40 × 24 % = 217,54 €)

Приклад 2: подружжя, муніципалітет без перегляду

Софія й Карім володіють 50/50 будинком у муніципалітеті, останній загальний перегляд якого відбувся у 2006 році. Кадастрова вартість: 61 000 €. Ставка 2 %.

• Загальна база: 61 000 × 2 % = 1 220 €
• База кожного: 610 €
• Податок кожного: 610 × 19 % = 115,90 €
• Дві декларації по 115,90 €, тобто 231,80 € на домогосподарство.

Приклад 3: купівля протягом року

Христина купує 1 квітня 2025 року студію (кадастрова вартість 40 000 €, ставка 1,1 %). Вона володіє нею 275 днів у 2025 році.

• Річна база: 40 000 × 1,1 % = 440 €
• Пропорція: 440 × 275 / 365 = 331,51 €
• Податок: 331,51 × 19 % = 62,99 €

Для 2024 року, високосного, пропорція розраховується на 366 днів.

Приклад 4: квартира + гараж

Лука володіє квартирою (кадастрова вартість 70 000 €) і гаражем у тому самому будинку з власним кадастровим номером (кадастрова вартість 6 000 €). Ставка 2 %.

• Квартира: 70 000 × 2 % × 19 % = 266,00 €
• Гараж: 6 000 × 2 % × 19 % = 22,80 €
• Разом: 288,80 €

Про гараж часто забувають. Для нього робиться окремий розрахунок, а на практиці — окрема декларація. Якщо гараж має той самий кадастровий номер, що й житло, він уже входить у його вартість.

Приклад 5: оренда влітку, власне користування решту часу

Надія здає квартиру 60 днів у липні–серпні, а решту 305 днів живе в ній або вона стоїть порожня. Кадастрова вартість: 90 000 €, ставка 1,1 %.

• Умовний дохід: 90 000 × 1,1 % × 305 / 365 = 827,26 €, податок 157,18 €
• Орендна плата за 60 днів декларується окремо як дохід від оренди з відповідними витратами за цей період.

Помилки, яких варто уникати

• Використовувати стару кадастрову вартість: кожен рік має свою.
• Застосовувати 1,1 %, бо вартість зросла: має значення лише загальний перегляд.
• Декларувати 100 % об'єкта на кожного з подружжя: кожен декларує свою частку.
• Забути про гараж чи комору, якщо вони мають власний кадастровий номер.
• Платити без декларації або платити IBI й думати, що все в порядку.

Повний перелік — у статті типові помилки Modelo 210.

Коли декларувати?

• Умовний дохід 2025: до 31 грудня 2026 року (пряме списання — до 23 грудня 2026 року).
• Умовний дохід 2026: з 1 квітня до 31 грудня 2027 року, за новою формою.

Подробиці змін — у статті нововведення 2027.

Отримайте свою цифру

Калькулятор Fiscasa застосовує цю формулу на основі вашої кадастрової вартості, муніципалітету й частки. Якщо ви доручите нам декларацію, людина перевірить ставку для вашого муніципалітету перед поданням. Див. наші ціни за домогосподарство.

Поширені запитання

Чи нараховується умовний дохід, якщо я весь рік не користувався об'єктом?

Так. Важливо, що об'єкт залишається у вашому розпорядженні й не здається. Те, що ви туди не їздили, нічого не змінює.

Я безкоштовно надаю квартиру доньці. Це оренда?

Ні. Без орендної плати оренди немає: застосовується умовний дохід. Якщо сплачується орендна плата, навіть невелика, це оренда, і діють інші правила.

Як дізнатися, чи застосовує мій муніципалітет 1,1 %?

Треба знати рік набуття чинності останнього загального кадастрового перегляду (ponencia de valores total) муніципалітету. Ця інформація є на порталі Catastro. Калькулятор Fiscasa і наша команда перевірять це за вас.

Чи можна відняти IBI, який я сплачую?

Не за період, коли об'єкт не здається. IBI віднімається лише пропорційно до днів оренди і лише резидентами ЄС/ЄЕЗ.

Я застосував 2 %, хоча в моєму муніципалітеті 1,1 %. Чи можна повернути різницю?

Так, за роки, не покриті давністю (чотири роки), заява про виправлення дозволяє повернути переплату. Сума часто невелика, але за кілька років може накопичитися.

Чи зміниться ставка 1,1 %?

Real Decreto-ley 29/2026 продовжив чинне правило на 2023–2026 роки й анонсує зміни умовного доходу з 2027 року. Ми оновимо цей посібник, щойно стануть відомі подробиці.

Чи треба декларувати умовний дохід в Україні?

Умовний дохід — це не реально отриманий дохід, тож, як правило, у вашій українській декларації його відображати не потрібно. Див. декларування іспанської нерухомості в Україні.