Werde ich für meine Immobilie in Spanien doppelt besteuert?

Wer zuerst besteuert

Bei Immobilien hat nach praktisch allen Doppelbesteuerungsabkommen der Staat Vorrang, in dem die Immobilie liegt. Spanien erhebt seine Nichtresidentensteuer also unabhängig davon, was Ihr Wohnsitzland tut. Die Abkommen regeln nur, wie Ihr Wohnsitzland reagiert.

Es gibt zwei Verfahren:

• Anrechnung: Ihr Wohnsitzland besteuert die spanischen Einkünfte ebenfalls und zieht die spanische Steuer ab. Sie zahlen am Ende den höheren der beiden Beträge. So arbeitet Deutschland seit 2013.
• Freistellung mit Progressionsvorbehalt: Ihr Wohnsitzland besteuert die spanischen Einkünfte nicht, berücksichtigt sie aber für den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen. So arbeiten zum Beispiel Österreich und Belgien.

Drei typische Situationen

Eigennutzung: Spanien besteuert fiktive Einkünfte. Viele Wohnsitzländer, darunter Deutschland, versteuern eine selbst genutzte Wohnung gar nicht. Es gibt keine Doppelbesteuerung, aber auch keine Anrechnung. Einige Länder wie Belgien erfassen ausländische Immobilien dagegen nach eigenen Regeln.

Vermietung: Hier entsteht der klassische Fall. Beispiel Anrechnung: In Spanien zahlen Sie 950 €, in Deutschland fielen auf dieselben Einkünfte 1.300 € an. Angerechnet werden 950 €, Sie zahlen in Deutschland noch 350 €. Zusammen 1.300 €, nicht 2.250 €.

Verkauf: Spanien besteuert den Gewinn mit 19 %. Ob Ihr Wohnsitzland zusätzlich besteuert, hängt von seinem Recht ab. In Deutschland ist ein privater Verkauf nach zehn Jahren in der Regel steuerfrei.

Wann es trotzdem teurer wird

Eine vollständige Entlastung gibt es nicht immer. Ist Ihr Steuersatz zu Hause niedriger als in Spanien, geht der Überhang verloren. Wohnen Sie außerhalb der EU, zahlen Sie in Spanien 24 % ohne Abzüge, was zu Hause selten voll ausgeglichen wird. Und ohne korrekte spanische Erklärung fehlt Ihnen der Nachweis für die Anrechnung.

Was Sie aufbewahren sollten

Heben Sie jede spanische Erklärung und jeden Zahlungsbeleg auf. Der Beleg mit der Referenznummer NRC dient Ihrem Finanzamt als Nachweis der gezahlten Steuer.

Mehr zur deutschen Seite unter Immobilie in Deutschland angeben, zur belgischen unter Belgier. Wie Sie die spanische Steuer bequem bezahlen, steht im Ratgeber aus dem Ausland bezahlen.