Wohnsitz in der Schweiz: Welche Steuerregeln gelten für meine Immobilie in Spanien?

Warum die Schweiz bei 24 % landet

Der niedrige Satz von 19 % gilt nur für Ansässige der EU sowie Norwegens, Islands und Liechtensteins. Die Schweiz ist trotz Freizügigkeitsabkommen kein EWR-Mitglied. Deshalb wendet Spanien auf Schweizer Ansässige den allgemeinen Satz von 24 % an, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Ein Deutscher mit Wohnsitz in Zug zahlt also 24 %, ein Schweizer mit Wohnsitz in Konstanz 19 %.

Ihre spanische Steuer in Zahlen

Nicht vermietete Wohnung, Katasterwert 180.000 €, Gemeinde mit 1,1 %:

• 180.000 × 1,1 % = 1.980 €
• Steuer bei 24 %: 475,20 € pro Jahr (ein EU-Ansässiger zahlte 376,20 €)

Vermietete Wohnung, Jahresmiete 14.000 €:

• Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete, Kosten zählen nicht
• Steuer bei 24 %: 3.360 €

Wird nur ein Teil des Jahres vermietet, kommen für die übrigen Tage fiktive Einkünfte mit 24 % hinzu.

Die Schweizer Seite

Nach dem Abkommen zwischen der Schweiz und Spanien darf Spanien Einkünfte aus der spanischen Immobilie besteuern. Die Schweiz stellt diese Einkünfte und das Vermögen in der Regel frei, bezieht sie aber in die Berechnung des Steuersatzes für Ihr übriges Einkommen und Vermögen ein. Die spanische Immobilie ist deshalb in der Schweizer Steuererklärung anzugeben, meist im Wertschriften- oder Liegenschaftenverzeichnis. Wie der Wert und der Mietwert angesetzt werden, regelt Ihr Kanton. Fragen Sie im Zweifel die kantonale Steuerverwaltung.

Spanische Steuer wird bei einer Freistellung nicht angerechnet. Die 24 % bleiben daher eine endgültige Belastung.

Praktisches für Schweizer Eigentümer

• Bezahlung: Seit 2023 können Sie die spanische Steuer aus dem Ausland überweisen. Ein spanisches Konto ist praktisch, aber nicht zwingend.
• Steuervertreter: Nicht automatisch Pflicht, die Schweiz tauscht Steuerinformationen mit Spanien aus. Es kommt auf den Einzelfall an.
• NIE: für jeden Eigentümer erforderlich.
• Verkauf: Der Gewinn wird für alle Nichtresidenten mit 19 % besteuert, der Käufer behält 3 % ein.

Vergleichen Sie die Lage mit der von Briten unter Regeln nach dem Brexit. Ihren Betrag ermitteln Sie mit dem Rechner, Ihre Netto-Mietrendite mit dem Mietrechner.