Muss ich meine spanische Immobilie auch in Deutschland angeben?

Eigennutzung: in Deutschland meist kein Thema

Die spanische Nichtresidentensteuer auf eine nicht vermietete Wohnung besteuert einen gedachten Vorteil. Deutschland kennt eine solche Besteuerung der eigenen Wohnung nicht mehr. Deshalb gibt es für eine Ferienwohnung, die nur Sie und Ihre Familie nutzen, in der Regel nichts in die deutsche Einkommensteuererklärung einzutragen.

Die Kehrseite: Die spanische Steuer auf die fiktiven Einkünfte lässt sich in Deutschland nicht anrechnen, weil hier keine entsprechenden Einkünfte versteuert werden. Sie ist eine reine spanische Belastung. Für eine Wohnung mit einem Katasterwert von 100.000 € bei 1,1 % sind das 209 € im Jahr.

Vermietung: in beiden Ländern erklären

Sobald Sie vermieten, ändert sich das. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen von 2011, anwendbar seit 2013, darf Spanien die Mieten besteuern, Deutschland aber auch. Deutschland vermeidet die Doppelbesteuerung durch Anrechnung:

1. Sie ermitteln die Einkünfte aus Vermietung nach deutschem Recht und tragen sie in die Anlage V ein.
2. Die in Spanien gezahlte Steuer geben Sie in der Anlage AUS an.
3. Das Finanzamt zieht sie von der deutschen Steuer ab, höchstens bis zu dem Betrag, der in Deutschland auf diese Einkünfte entfällt.

Das alte Abkommen mit Freistellung und Progressionsvorbehalt gilt für private Immobilien seit 2013 nicht mehr. Viele ältere Ratgeber im Netz sind dazu veraltet.

Ein Rechenbeispiel

Netto-Mieteinnahmen nach spanischem Recht 6.000 €, spanische Steuer bei 19 % also 1.140 €. Nach deutschem Recht ergeben sich, etwa wegen anderer Abschreibung, 5.500 € Einkünfte. Bei einem persönlichen Steuersatz von 30 % entfallen darauf 1.650 € deutsche Steuer. Davon werden 1.140 € angerechnet, es bleiben 510 € in Deutschland zu zahlen. Ist der deutsche Satz niedriger, verfällt der überschießende Teil der spanischen Steuer.

Verkauf und Gewinne

Auch einen Veräußerungsgewinn darf Deutschland besteuern. Bei Privatpersonen bleibt er nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist in Deutschland in der Regel steuerfrei. Innerhalb der Frist wird er erklärt, und die spanische Steuer wird angerechnet.

Mehr Hintergrund bietet der Ratgeber Spanische Immobilie in der deutschen Steuererklärung. Speziell zur Anrechnung lesen Sie Anrechnung für deutsche Eigentümer.