Wohnsitz in Deutschland: Wie vermeide ich die Doppelbesteuerung meiner spanischen Immobilie?

Der Mechanismus der Anrechnung

Seit 2013 gilt zwischen Deutschland und Spanien das Doppelbesteuerungsabkommen von 2011. Für Mieteinnahmen privater Eigentümer sieht es nicht mehr die Freistellung vor, sondern die Anrechnung. Konkret heißt das:

1. Spanien erhebt seine Steuer, 19 % auf den Nettogewinn, über das Modelo 210.
2. Deutschland ermittelt die Einkünfte nach eigenen Regeln und besteuert sie mit Ihrem persönlichen Satz.
3. Die spanische Steuer wird abgezogen, aber höchstens mit dem Betrag, den Deutschland auf diese Einkünfte erhebt.

Wer einen hohen deutschen Grenzsteuersatz hat, zahlt in Deutschland also eine Differenz nach. Wer einen niedrigen hat, verliert einen Teil der spanischen Steuer.

Ein Rechenbeispiel aus beiden Ländern

Frau M. aus Stuttgart vermietet ihre Wohnung in Jávea. In Spanien liegen die Netto-Mieteinnahmen bei 7.000 €, die Steuer beträgt bei 19 % 1.330 €. In Deutschland ergeben sich nach Abzug der Werbungskosten 6.200 € Einkünfte. Ihr Grenzsteuersatz liegt bei 35 %, darauf entfallen 2.170 €. Abzüglich der angerechneten 1.330 € zahlt sie in Deutschland 840 €.

Liegt ihr Satz nur bei 18 %, entfielen 1.116 € auf diese Einkünfte. Angerechnet werden dann nur 1.116 €, die übrigen 214 € spanische Steuer gehen verloren.

Was ins Formular gehört

• Anlage V: die Einkünfte aus Vermietung, nach deutschem Recht mit Werbungskosten und Abschreibung.
• Anlage AUS: Staat, Art der Einkünfte, Höhe der ausländischen Einkünfte und der gezahlten spanischen Steuer.
• Nachweise: das Modelo 210 und der Zahlungsbeleg mit NRC. Das Finanzamt kann sie anfordern.

Selbst genutzte Wohnung und Österreich

Eine Ferienwohnung, die Sie nur selbst nutzen, erzeugt in Deutschland keine Einkünfte. Die spanische Steuer auf fiktive Einkünfte bleibt deshalb ohne Anrechnung. Sie ist aber meist überschaubar: bei 100.000 € Katasterwert und 1,1 % 209 € im Jahr.

Für Leser in Österreich gilt ein anderes System: Österreich stellt spanische Immobilieneinkünfte nach seinem Abkommen frei und berücksichtigt sie nur für den Steuersatz (Progressionsvorbehalt). Klären Sie die Details mit Ihrem Finanzamt.

Weitere Einzelheiten zur deutschen Erklärung bietet der Ratgeber Spanische Immobilie in der deutschen Steuererklärung. Ihren spanischen Mietgewinn ermitteln Sie mit dem Mietrechner.