Impôt des non-résidents à Torrevieja

Avec 98 533 habitants recensés et plusieurs dizaines de milliers de logements occupés quelques semaines par an, Torrevieja est un cas unique en Espagne : près d'un habitant sur deux est étranger, et les quartiers de La Mata, Los Balcones, Punta Prima ou Torreta Florida se vident en hiver. Les propriétaires viennent d'abord de Pays-Bas, Royaume-Uni, Belgique, Pologne ; dans la province d'Alicante, 43,3 % des achats de logements sont réalisés par des étrangers, un record national.

Le parc est dominé par les appartements et les « bungalows » des années 1990-2000, achetés entre 60 000 et 200 000 €, souvent à deux noms. Chaque copropriétaire est un contribuable distinct pour l'Agencia Tributaria : un couple non-résident dépose donc deux Modelo 210 par an pour un seul appartement, chacun pour sa moitié.

Prix moyen à la vente aujourd'hui : 2 561 €/m² (septembre 2026). Les valeurs cadastrales, elles, sont restées bien plus basses que les prix de marché, ce qui joue en votre faveur pour cet impôt.

Même vide, votre logement de Torrevieja génère un « revenu imputé » aux yeux du fisc espagnol. La base imposable est un pourcentage de la valeur cadastrale indiquée sur votre reçu d'IBI : 2 % à Torrevieja. Pourquoi ce taux ? Parce que la dernière révision générale des valeurs cadastrales de la commune (la ponencia de valores) a pris effet en 2004, soit avant 2012 : la règle en vigueur pour les années 2023 à 2026 réserve le taux réduit de 1,1 % aux communes révisées depuis le 1er janvier 2012.

Exemple avec la valeur cadastrale moyenne d'un logement de la commune, 55 300 € (statistiques du Catastro 2026) : base imposable = 55 300 € × 2 %, puis impôt de 19 % pour un résident de l'UE ou de l'EEE, soit 210,14 € par an et par propriétaire détenant 100 % du bien toute l'année. Un résident britannique, suisse ou américain paie 24 % : 265,44 €. À deux propriétaires à 50/50, chacun déclare la moitié.

Pour l'année de revenus 2025, la déclaration se dépose pendant toute l'année civile suivante ; à partir des revenus 2026, la fenêtre devient le 1er avril – 31 décembre de l'année suivante (Orden HAC/623/2026). Aucune déduction n'est possible, mais aucun seuil non plus : même 60 € sont dus. Si vous résidez en France, le bien doit aussi figurer dans votre déclaration française (formulaire 2047), avec un crédit d'impôt qui neutralise la double imposition.

La taxe foncière locale (IBI) de Torrevieja n'est pas encaissée par la mairie mais par Suma Gestión Tributaria (Diputación de Alicante), by delegation of the Ayuntamiento, l'organisme de recouvrement de la Diputación d'Alicante. Période de paiement volontaire habituelle : 27 juillet – 8 octobre. Taux urbain : 0,4 %. SUMA permet la domiciliation bancaire en ligne, y compris depuis un compte étranger de la zone SEPA, ce qui évite les majorations de 5 à 20 % en cas d'oubli.

Le reçu SUMA est votre document clé : il indique la referencia catastral et le valor catastral qui servent de base au Modelo 210. Vous ne le retrouvez pas ? Fiscasa récupère les données cadastrales à partir de l'adresse ou de la référence, et vous pouvez télécharger vos reçus sur le portail de SUMA avec votre NIE.

Les semaines louées ne sont pas imputées : le revenu imputé ne porte que sur les jours où le logement était à votre disposition, et les loyers encaissés se déclarent à part, également via un Modelo 210 (19 % après charges au prorata pour les résidents UE/EEE, 24 % sur le brut pour les autres ; déclaration annuelle depuis 2024).

Dans la Communauté valencienne, la location touristique exige une inscription au registre régional du tourisme : depuis le décret-loi 9/2024, un rapport de compatibilité urbanistique de la mairie est nécessaire, l'inscription vaut cinq ans, et une location de plus de dix jours au même locataire n'est plus considérée comme touristique. Torrevieja applique en plus ses propres règles d'urbanisme par zone. Depuis le 1er juillet 2025, chaque annonce doit afficher le numéro du registre national des locations (Registro Único). Vérifiez toujours la réglementation en vigueur avant de louer.

• Première année : l'impôt court dès le lendemain de l'acte notarié, au prorata des jours. Un achat le 1er juillet donne une demi-année à déclarer l'an prochain.
• Deux noms sur l'acte, deux déclarations : chacun avec son NIE et sa quote-part. Fiscasa prépare les deux en une seule fois, au prix du foyer.
• Années oubliées : l'Espagne peut réclamer quatre ans. Régularisez avant d'être relancé : la majoration n'est que de 1 % par mois de retard (15 % au-delà d'un an), réduite de 25 % si vous payez dans les délais.
• Pas de représentant obligatoire pour un résident de l'UE/EEE : vous pouvez payer par virement depuis votre banque, Fiscasa vous fournit les coordonnées exactes.
• Gardez le reçu SUMA, l'acte d'achat et le justificatif de dépôt du 210 : ils vous seront demandés à la revente, lors de la retenue de 3 % (Modelo 211).
• Aéroport : Alicante-Elche (ALC), à 45 minutes ; de nombreux propriétaires font coïncider le paiement de l'IBI avec leur séjour d'automne.