Impôt des non-résidents à Alicante

Pour beaucoup de propriétaires étrangers de la côte, Alicante n'est d'abord qu'un aéroport : Alicante-Elche (ALC), à un quart d'heure du centre. Pourtant la capitale provinciale, 366 221 habitants, est devenue elle-même une destination d'achat. Les appartements de la Playa de San Juan et du Cabo de las Huertas, les immeubles rénovés autour de l'Explanada et du marché central, les petites maisons colorées du quartier de Santa Cruz sous le château de Santa Bárbara : chaque segment a sa clientèle, et une partie de celle-ci vit à l'étranger.

À l'échelle de la province, les acheteurs étrangers viennent principalement de Pays-Bas, Royaume-Uni, Belgique, Pologne et signent 43,3 % des ventes de logements. Dans la ville elle-même, les liaisons aériennes directes avec de nombreuses villes françaises ont fait d'Alicante l'un des points d'entrée favoris des acheteurs francophones, qui visent souvent un pied-à-terre urbain plutôt qu'une villa.

Le prix moyen affiché à la vente est de 2 743 €/m² (septembre 2026), avec de grands écarts entre un studio du centre et une première ligne à San Juan. La valeur cadastrale moyenne d'un logement, elle, n'est que de 50 700 € : c'est cette valeur, et non le prix payé, qui détermine votre impôt de non-résident.

Un logement que vous n'occupez que quelques semaines par an produit, pour l'Agencia Tributaria, un revenu fictif appelé renta imputada. Ce revenu se calcule en appliquant un coefficient à la valeur cadastrale : à Alicante, il est de 2 %. La raison tient à l'histoire cadastrale de la ville : la ponencia de valores en vigueur date de 1996. Or la règle applicable aux exercices 2023 à 2026 réserve le coefficient réduit de 1,1 % aux communes dont les valeurs ont été révisées par une procédure collective générale prenant effet le 1er janvier 2012 ou plus tard ; les autres, dont Alicante, restent à 2 %.

Chiffrons avec la valeur cadastrale moyenne de la commune, 50 700 € (statistiques du Catastro, 2026). Base imposable : 50 700 € × 2 %. Un propriétaire résidant dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen y applique 19 %, soit 192,66 € pour une année complète et une pleine propriété. Hors UE/EEE, Royaume-Uni et Suisse compris, le taux est de 24 % et aucune charge n'est déductible : 243,36 €. Prenez toujours le valor catastral imprimé sur votre propre avis d'IBI ; la moyenne ne sert qu'à vous situer.

Le Modelo 210 des revenus imputés de l'année 2025 peut être déposé à tout moment de l'année civile suivante. Pour les revenus 2026 et au-delà, la fenêtre sera resserrée du 1er avril au 31 décembre de l'année qui suit (Orden HAC/623/2026). Un résident fiscal français reporte en outre ce bien sur les formulaires 2047 et 2042 ; la convention franco-espagnole lui accorde alors un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, de sorte que rien n'est payé deux fois.

Contrairement à presque toutes les communes de la province, qui ont délégué le recouvrement à SUMA, Alicante gère sa propre fiscalité locale : l'IBI est émis et encaissé par Ayuntamiento de Alicante (Concejalía de Hacienda / Tesorería Municipal – Oficina Virtual Tributaria). La période de paiement volontaire habituelle est la suivante : 15 mars – 30 juin. Le taux appliqué aux biens urbains est de 0,62 % de la valeur cadastrale. La domiciliation bancaire, possible depuis un compte de la zone SEPA, vous met à l'abri des majorations qui frappent les paiements hors délai.

Sur l'avis d'IBI figurent la referencia catastral et le valor catastral du logement : les deux données dont vous avez besoin pour le Modelo 210. Les non-résidents peuvent consulter et télécharger leurs reçus sur le guichet en ligne de la mairie (Oficina Virtual Tributaria) avec leur NIE ; si vous n'y arrivez pas, Fiscasa retrouve la valeur cadastrale à partir de l'adresse ou de la référence du bien.

Lorsque le logement est loué, le revenu imputé ne s'applique qu'aux jours restants, ceux où il était à votre disposition. Les loyers sont déclarés séparément, eux aussi sur un Modelo 210 : les résidents de l'UE/EEE déduisent leurs charges au prorata des jours loués et paient 19 %, les autres paient 24 % sur le montant brut. Depuis 2024, les loyers d'une même année sont regroupés en une seule déclaration annuelle.

Alicante relève de la Communauté valencienne : toute location touristique doit être inscrite au registre régional du tourisme. Le décret-loi 9/2024 a durci l'accès : rapport municipal de compatibilité urbanistique préalable, inscription valable cinq ans puis à renouveler, et requalification des séjours de plus de dix jours au même locataire, qui ne sont plus des locations touristiques. Depuis le 1er juillet 2025, le numéro du registre national des locations (Registro Único de Arrendamientos) doit apparaître sur chaque annonce, et les plateformes transmettent leurs données au fisc. Louer sans inscription expose à une amende. Ces règles bougent souvent : vérifiez la version en vigueur avant de publier une annonce.

• Achat en cours d'année : l'imputation commence le lendemain de la signature chez le notaire et se calcule au prorata des jours ; votre première déclaration est donc partielle.
• Indivision ou couple : chaque titulaire dépose son propre Modelo 210 pour sa quote-part, avec son NIE personnel.
• IBI municipal : conservez chaque avis de la mairie d'Alicante, c'est lui qui porte la valeur cadastrale de référence.
• Retard de déclaration : sans relance préalable, la majoration est de 1 % plus 1 % par mois complet (jusqu'à douze mois), puis 15 % et intérêts au-delà ; elle baisse de 25 % si vous réglez dans le délai indiqué dans la notification. L'administration peut remonter quatre ans.
• Aucun représentant fiscal imposé pour les résidents de l'UE/EEE ; le paiement se fait par prélèvement sur un compte espagnol ou par virement depuis l'étranger.
• Belges et Suisses : la Belgique exonère ce revenu avec réserve de progressivité ; la Suisse étant hors UE, ses résidents sont au taux de 24 %.