Impôt des non-résidents à Benissa

Le visiteur qui arrive par la N-332 découvre d'abord un bourg ancien, avec sa « cathédrale de la Marina », ses ruelles gothiques et ses maisons seigneuriales. La côte est ailleurs : à quelques kilomètres plus bas, entre Calpe et Moraira, Benissa Costa aligne des criques de rochers et de sable, Cala Fustera, Cala Advocat, Cala Baladrar, Cala Pinets, séparées par des collines boisées entièrement loties de villas. La commune compte 12 471 habitants, mais ses urbanisations côtières, Montemar, La Fustera, Fanadix ou Buenavista, appartiennent en grande partie à des familles étrangères.

Les Allemands sont arrivés les premiers, dès les années 1960 ; ils ont été suivis par des Néerlandais, des Belges, des Britanniques et des Suisses, puis par des Français qui apprécient la proximité de Moraira et de Calpe sans leur densité. Dans la province d'Alicante, les acheteurs étrangers les plus actifs viennent de Pays-Bas, Royaume-Uni, Belgique, Pologne ; ils réalisent 43,3 % des achats de logements. Le parc est presque exclusivement composé de maisons individuelles avec jardin et piscine, ce qui se lit dans les valeurs cadastrales.

Les prix de vente avoisinent 3 609 €/m² (septembre 2026). La valeur cadastrale moyenne de la commune s'élève à 84 500 €, un niveau élevé pour la région, conséquence d'un parc de villas évalué lors de la révision de 2005.

Toute villa non louée produit, pour l'administration espagnole, un revenu théorique égal à 2 % de sa valeur cadastrale. Benissa n'a pas droit au coefficient réduit : sa ponencia de valores a pris effet en 2005, et le législateur réserve 1,1 %, pour les années 2023 à 2026, aux communes dont la révision collective générale est entrée en vigueur à partir du 1er janvier 2012. À quelques années près, Benissa reste donc à 2 %, sur des valeurs déjà relativement actuelles.

Avec la moyenne communale de 84 500 € (statistiques du Catastro, 2026), le revenu imputé est de 84 500 € × 2 %. L'impôt atteint 321,10 € par an au taux de 19 % applicable aux résidents de l'UE et de l'EEE, pour un propriétaire unique et une année complète. Au taux de 24 % des résidents hors UE/EEE, Suisses et Britanniques compris, il s'élève à 405,60 €, sans qu'aucune dépense puisse être déduite. Deux époux propriétaires à parts égales déclarent chacun la moitié.

Pour l'année de revenus 2025, la déclaration se dépose durant l'année civile suivante. L'Orden HAC/623/2026 encadre les exercices 2026 et suivants : dépôt entre le 1er avril et le 31 décembre de l'année postérieure. Les résidents fiscaux français mentionnent en outre leur villa de Benissa sur les formulaires 2047 et 2042 ; la convention franco-espagnole leur accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, le revenu n'étant pas imposé deux fois.

L'IBI de Benissa est géré et recouvré par Suma Gestión Tributaria (Diputación de Alicante), by delegation of the Ayuntamiento. Le taux appliqué aux biens urbains est de 0,65 %. La période de paiement volontaire s'étend habituellement ainsi : 27 juillet – 8 octobre. Les propriétaires absents à cette période optent le plus souvent pour la domiciliation bancaire, acceptée sur un compte de la zone SEPA, qui écarte toute majoration pour retard.

Le reçu SUMA indique le valor catastral et la referencia catastral : les deux données nécessaires au Modelo 210. Sur Benissa Costa, de nombreuses villas sont construites sur deux parcelles réunies ou disposent d'un garage enregistré séparément ; chaque référence cadastrale constitue alors un bien distinct à déclarer. En cas de doute, Fiscasa recoupe les références au Catastro à partir de l'adresse.

Si la maison est louée une partie de l'année, l'imputation ne concerne que les jours restants. Les loyers encaissés sont déclarés à part sur un Modelo 210 annuel (regroupement en vigueur depuis 2024) : 19 % après déduction proportionnelle des charges pour les résidents de l'UE/EEE, 24 % du brut pour les autres.

Comme toute commune de la Communauté valencienne, Benissa soumet la location touristique à l'inscription au registre régional du tourisme, précédée depuis le décret-loi 9/2024 d'un rapport municipal de compatibilité urbanistique. L'inscription vaut cinq ans et se renouvelle ; une location de plus de dix jours au même occupant n'est plus touristique ; et depuis le 1er juillet 2025, le numéro du registre national unique des locations doit figurer sur chaque annonce, les plateformes transmettant leurs données à l'administration fiscale. Une villa louée sans inscription peut être sanctionnée. Les textes changent fréquemment : vérifiez la règle en vigueur avant de louer.

• Inventaire cadastral : identifiez toutes les références rattachées à votre villa (maison, parcelle, garage) avant la première déclaration.
• Première année : l'imputation court du lendemain de l'acte authentique au 31 décembre, proratisée.
• Indivision familiale : un Modelo 210 par copropriétaire, chacun pour sa quote-part avec son NIE.
• Années non déclarées : jusqu'à quatre exercices sont réclamables ; régularisés avant toute notification, ils supportent 1 % plus 1 % par mois complet (15 % plus intérêts au-delà d'un an), avec une réduction de 25 % si vous payez dans le délai imparti.
• Belgique, Suisse : exonération avec réserve de progressivité pour les résidents belges ; taux de 24 % pour les résidents suisses.
• Accès : Alicante-Elche (ALC) est à un peu plus d'une heure ; les résidents de l'UE/EEE n'ont pas à désigner de représentant fiscal.