Impôt des non-résidents à Orihuela Costa

Le propriétaire qui achète à Cabo Roig, La Zenia, Playa Flamenca, Villamartín ou Campoamor découvre vite une particularité administrative : ces urbanisations dépendent d'Orihuela, ville historique de la Vega Baja dont le centre, sa cathédrale et sa vieille ville se trouvent à une trentaine de kilomètres dans les terres. La commune compte 84 560 habitants, mais c'est sur la frange littorale que se concentre la population étrangère, souvent majoritaire dans les résidences.

Le bâti est typique du boom des années 1990-2000 : bungalows en rangées autour d'une piscine commune, appartements de deux chambres avec solarium, villas « quad » près des golfs de Villamartín, Las Ramblas et Campoamor. Le centre commercial Zenia Boulevard et la marina de Cabo Roig structurent la vie quotidienne. Les acheteurs étrangers de la province viennent d'abord de Pays-Bas, Royaume-Uni, Belgique, Pologne, et ils réalisent 43,3 % des transactions résidentielles de la province.

Les prix de revente tournent autour de 2 902 €/m² (septembre 2026). Les valeurs cadastrales, fixées lors d'une révision ancienne, sont restées très en deçà : la moyenne communale n'est que de 35 800 €, l'une des plus basses des grandes stations de la Costa Blanca, ce qui allège mécaniquement l'impôt des non-résidents.

Un logement non loué est réputé produire un revenu, même s'il reste fermé dix mois sur douze. Ce revenu imputé vaut 2 % de la valeur cadastrale à Orihuela. La commune applique le coefficient plein parce que sa ponencia de valores date de 1994 : pour les années 2023 à 2026, seules les communes dont la révision collective générale a pris effet depuis le 1er janvier 2012 bénéficient de 1,1 %, et Orihuela n'en fait pas partie.

Exemple sur la valeur moyenne de la commune, 35 800 € (données du Catastro 2026) : la base est de 35 800 € × 2 %, taxée à 19 % pour un résident de l'UE ou de l'EEE. Résultat : 136,04 € par an pour un propriétaire unique détenant le bien toute l'année. Pour un résident britannique, suisse ou norvégien hors EEE, le taux passe à 24 % sans aucune déduction : 171,84 €. Un bien détenu à deux donne deux déclarations, chacune sur la moitié de la base.

Les revenus imputés de 2025 se déclarent au cours de l'année civile suivante, du 1er janvier au 31 décembre. À compter de l'exercice 2026, l'arrêté HAC/623/2026 ouvre la fenêtre de dépôt du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante. Pour un résident de France, le logement d'Orihuela Costa figure aussi sur la déclaration française (2047 et 2042) ; en vertu de la convention franco-espagnole, un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant évite toute double imposition. Les Belges, eux, bénéficient d'une exonération avec réserve de progressivité.

Comme la plupart des municipalités de la province d'Alicante, Orihuela a confié le recouvrement de l'IBI à Suma Gestión Tributaria (Diputación de Alicante), by delegation of the Ayuntamiento. Le reçu porte donc le nom de SUMA et celui d'Orihuela, jamais celui de l'urbanisation, ce qui déroute parfois les nouveaux propriétaires. Fenêtre de paiement volontaire habituelle : 27 juillet – 8 octobre. Le taux d'imposition des biens urbains s'élève à 0,7 %.

Ce reçu est la pièce maîtresse de votre dossier : la referencia catastral de vingt caractères et le valor catastral qu'il mentionne alimentent directement le Modelo 210. SUMA accepte la domiciliation, y compris sur un compte étranger de la zone SEPA, ce qui écarte les majorations pour retard. Un propriétaire sans accès au portail de SUMA peut demander à Fiscasa de retrouver les données cadastrales à partir de l'adresse du bien.

Louer son bien réduit l'imputation : seuls les jours où le logement n'était ni loué ni mis en location comptent pour le revenu imputé. Les loyers perçus font l'objet d'une déclaration distincte sur le Modelo 210, regroupée par année depuis 2024 ; les résidents de l'UE/EEE y déduisent les charges au prorata et paient 19 %, les autres acquittent 24 % du loyer brut.

La Communauté valencienne encadre strictement la location touristique. Le décret-loi 9/2024 exige, avant toute inscription au registre régional du tourisme, un rapport de compatibilité urbanistique délivré par la mairie d'Orihuela ; l'inscription expire au bout de cinq ans et doit être renouvelée, et une location de plus de dix jours consécutifs au même occupant sort du champ touristique. S'y ajoute, depuis le 1er juillet 2025, l'obligation nationale d'afficher le numéro du Registro Único de Arrendamientos dans les annonces. Une location non inscrite peut être sanctionnée ; renseignez-vous sur la réglementation du moment avant de louer.

• Vérifiez l'adresse cadastrale : de nombreux bungalows d'Orihuela Costa portent une adresse postale différente de celle du Catastro ; la referencia catastral du reçu SUMA fait foi.
• Année d'acquisition : l'impôt court du lendemain de l'acte jusqu'au 31 décembre, au prorata ; ne l'oubliez pas l'année suivante.
• Plusieurs titulaires : un Modelo 210 par personne, même pour un couple marié sous régime de communauté.
• Années non déclarées : l'Espagne peut réclamer les quatre derniers exercices ; régulariser spontanément limite la majoration à 1 % plus 1 % par mois (15 % après un an), réduite d'un quart en cas de paiement dans les délais.
• Pas de représentant obligatoire pour les résidents UE/EEE ; le paiement par virement depuis l'étranger est accepté par l'Agencia Tributaria depuis 2023.
• Accès : Alicante-Elche (ALC) est à moins d'une heure par l'autoroute AP-7 ; beaucoup de propriétaires profitent de leur séjour d'automne pour régler l'IBI.