Impôt des non-résidents à Dénia

Chaque matin, les ferries pour Ibiza et Formentera quittent le port de Dénia sous le château. Cette position de porte maritime, la gastronomie reconnue par l'UNESCO et le parc naturel du Montgó ont fait de la capitale de la Marina Alta (47 261 habitants) l'une des villes les plus recherchées du nord de la Costa Blanca. Au nord, Les Marines aligne sur une dizaine de kilomètres de plages de sable des appartements et des maisons mitoyennes ; au sud, Les Rotes offre des criques rocheuses et des villas accrochées aux premiers contreforts du Montgó.

Les propriétaires non-résidents y sont nombreux et plutôt fidèles : des Allemands installés depuis les années 1970, des Néerlandais, des Belges et des Suisses, et une clientèle française attirée par les liaisons avec Valence et Alicante. Dans l'ensemble de la province, les acheteurs étrangers les plus actifs viennent de Pays-Bas, Royaume-Uni, Belgique, Pologne ; leur part atteint 43,3 % des ventes de logements.

Le prix moyen à la vente se situe à 3 354 €/m² (septembre 2026), avec une forte prime pour la première ligne de Les Marines. Fiscalement, ce qui compte est ailleurs : la valeur cadastrale moyenne d'un logement de Dénia est de 41 900 €, héritage d'une révision cadastrale très ancienne.

La ponencia de valores de Dénia a pris effet en 1989. Cette date explique deux choses : des valeurs cadastrales restées basses, et un coefficient d'imputation de 2 %. En effet, pour les exercices 2023 à 2026, le coefficient réduit de 1,1 % n'est accordé qu'aux communes dont les valeurs ont été révisées par une procédure collective générale entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2012 ; partout ailleurs, le revenu imputé représente 2 % de la valeur cadastrale.

Prenons la moyenne communale, 41 900 € (statistiques du Catastro 2026). Le revenu imputé est de 41 900 € × 2 % ; taxé à 19 %, il donne 159,22 € par an pour un résident de l'UE ou de l'EEE propriétaire à 100 % pendant douze mois. Au taux de 24 % réservé aux résidents hors UE/EEE, le même logement coûte 201,12 €, sans déduction possible. Une villa de Les Rotes aura une valeur cadastrale bien supérieure à cette moyenne : reportez-vous à votre propre reçu d'IBI.

L'impôt est dû même si personne n'a dormi dans le logement de l'année ; il s'agit d'un revenu notionnel. La déclaration des revenus imputés de 2025 se dépose au cours de l'année civile suivante ; à partir de l'exercice 2026, l'Orden HAC/623/2026 fixe la période de dépôt du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante. Les résidents fiscaux français déclarent par ailleurs le bien sur les formulaires 2047 et 2042 et obtiennent, en application de la convention franco-espagnole, un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant.

La mairie de Dénia a délégué la gestion et l'encaissement de l'IBI à Suma Gestión Tributaria (Diputación de Alicante), by delegation of the Ayuntamiento. Le paiement volontaire s'effectue habituellement durant la période suivante : 27 juillet – 8 octobre. Le taux appliqué aux biens urbains, 1,05 %, figure parmi les plus hauts de la province, ce qui rend l'IBI de Dénia sensiblement plus lourd que celui de communes voisines à valeur cadastrale égale.

La valeur cadastrale et la référence cadastrale sont imprimées sur ce reçu ; ce sont les deux informations à reporter sur le Modelo 210. Domicilier le paiement sur un compte espagnol ou européen évite les majorations de retard et les frais de recouvrement. Si vous n'avez jamais reçu le document, il est consultable sur la sede electrónica de SUMA avec votre NIE, et Fiscasa peut extraire la valeur cadastrale à partir de la référence du bien.

Les jours où le logement est loué ne donnent lieu à aucune imputation ; celle-ci se limite au reste de l'année. Les loyers, eux, sont déclarés séparément sur un Modelo 210 annuel (regroupement en vigueur depuis 2024). Les bailleurs résidant dans l'UE ou l'EEE déduisent les dépenses proportionnellement aux jours loués et paient 19 % ; les autres paient 24 % du loyer brut.

Dénia fait partie des villes de la Communauté valencienne qui, en plus du régime régional, appliquent leurs propres limites d'urbanisme à la location touristique. Depuis le décret-loi 9/2024, l'inscription au registre régional du tourisme suppose un rapport de compatibilité urbanistique de la mairie ; elle est valable cinq ans, renouvelable ; et un séjour de plus de dix jours pour un même locataire n'est plus considéré comme touristique. Depuis le 1er juillet 2025, le numéro du registre national (Registro Único de Arrendamientos) doit figurer sur toute annonce. L'exploitation d'un logement non inscrit peut être sanctionnée ; vérifiez le texte en vigueur avant de louer.

• Villas en indivision : les maisons de Les Rotes et du Montgó sont fréquemment détenues par plusieurs membres d'une famille ; chacun dépose son propre Modelo 210 pour sa quote-part.
• Achat récent : l'imputation débute le lendemain de l'acte authentique, au prorata du nombre de jours jusqu'au 31 décembre.
• Terrain et annexes : si votre villa comporte plusieurs références cadastrales (parcelle, piscine, garage), chacune est un bien distinct à déclarer.
• Retards : régularisez spontanément les quatre dernières années ; la majoration est de 1 % plus 1 % par mois (15 % et intérêts au-delà de douze mois), réduite de 25 % si vous payez dans le délai de la notification.
• Belgique et Suisse : exonération avec réserve de progressivité pour les résidents belges ; taux de 24 % pour les résidents suisses, hors UE.
• Accès : Alicante-Elche (ALC) est à environ une heure et quart ; Valence est à une distance comparable par l'AP-7.