Belges propriétaires en Espagne : Modelo 210 et déclaration belge

La Belgique figure parmi les premiers pays d'origine des acheteurs non-résidents en Espagne. Si vous êtes résident belge et propriétaire sur la Costa Blanca, la Costa del Sol ou aux Canaries, vous avez deux séries d'obligations : le Modelo 210 en Espagne, comme tout non-résident, et la déclaration de ce bien en Belgique, où les règles ont profondément changé en 2021.

Fiscasa est un service privé, indépendant de l'Agencia Tributaria et du SPF Finances. Le volet belge de ce guide est une présentation générale : faites valider votre déclaration belge par un conseiller fiscal belge ou par le SPF Finances.

Côté Espagne : les mêmes règles que pour tous les résidents de l'UE

Un résident fiscal belge est un non-résident en Espagne. Il est soumis au Modelo 210 dans les mêmes conditions qu'un résident français :

• bien non loué : revenu imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % (voir revenu imputé) ;
• bien loué : loyers moins charges déductibles, imposés à 19 % (voir location) ;
• vente : plus-value à 19 %, retenue de 3 % par l'acheteur (voir vente).

Le calendrier est le même, y compris les nouvelles dates de 2027 : revenu imputé 2026 du 1er avril au 31 décembre 2027, locations 2026 du 1er au 20 avril 2027 (voir nouveautés 2027). La domiciliation sur un compte belge est possible depuis février 2024 en cas de dépôt électronique, et le virement depuis l'étranger fonctionne depuis une banque belge (voir payer depuis l'étranger).

Exemple côté espagnol

Marc et Els, résidents à Gand, possèdent à 50/50 un appartement à Torrevieja d'une valeur cadastrale de 70 000 €, commune au taux de 2 %.

• Revenu imputé total : 70 000 × 2 % = 1 400 €
• Impôt de chacun : 700 × 19 % = 133 €
• Deux déclarations, soit 266 € pour le foyer.

Côté Belgique : un revenu cadastral « à la belge » pour les biens à l'étranger

Ce qui a changé en 2021

Un résident belge est imposé sur ses revenus mondiaux, y compris les revenus de ses biens immobiliers à l'étranger. Avant 2021, ces biens étaient pris en compte sur la base de leur valeur locative, souvent estimée de façon approximative. À la suite d'une condamnation par la Cour de justice de l'Union européenne pour traitement discriminatoire, la Belgique a aligné le régime des biens étrangers sur celui des biens belges : le SPF Finances attribue désormais un revenu cadastral (RC) à chaque bien situé à l'étranger.

L'obligation de déclarer votre bien

• Les biens détenus à l'étranger devaient être déclarés au SPF Finances lors de la campagne de déclaration organisée en 2021-2022.
• Un bien acquis depuis doit être déclaré spontanément dans les quatre mois qui suivent l'acquisition.
• La déclaration se fait dans MyMinfin, rubrique de déclaration d'un bien à l'étranger, ou par formulaire papier. Il faut une déclaration par bien ou par ensemble formant une seule unité.
• Le SPF fixe ensuite le RC et le notifie par courrier recommandé. Vous disposez de deux mois pour le contester.
• Le RC sert de base aux revenus immobiliers étrangers depuis l'exercice d'imposition 2022 (revenus 2021).
• Le défaut de déclaration peut être sanctionné par une amende administrative.

Si vous n'avez jamais déclaré votre bien espagnol au SPF Finances, régularisez cette situation sans attendre.

Comment ce RC est-il pris en compte ?

Pour une résidence secondaire non louée, le montant pris en compte est, comme pour une seconde résidence en Belgique, le RC indexé, majoré de 40 %. Le coefficient d'indexation est publié chaque année.

Exemple illustratif : un RC « à la belge » de 900 €, avec un coefficient d'indexation de 2,2, donne 900 × 2,2 × 1,4 = 2 772 € de revenu immobilier.

Pour un bien loué, le régime dépend du type de location (à un particulier pour son habitation, à usage professionnel, location meublée ou de courte durée). Ces situations sont plus techniques : faites-les analyser.

Exonéré, mais avec réserve de progressivité

La convention préventive de la double imposition entre la Belgique et l'Espagne attribue à l'Espagne le droit d'imposer les revenus des biens immobiliers situés sur son territoire. La Belgique exonère ces revenus, mais avec réserve de progressivité : ils ne sont pas imposés en tant que tels, mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable à vos autres revenus belges.

Conséquences pratiques :

• vous devez mentionner le revenu de votre bien espagnol dans votre déclaration belge, même s'il est exonéré ;
• il peut augmenter légèrement le taux appliqué à vos revenus belges ;
• l'impôt espagnol payé (Modelo 210) n'est ni déductible ni imputable sur l'impôt belge : c'est la méthode de l'exonération qui évite la double imposition, pas celle du crédit d'impôt.

Le compte bancaire espagnol

Si vous avez un compte en Espagne, vous devez en mentionner l'existence dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques et le déclarer au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique. C'est une obligation distincte, souvent oubliée.

La vente du bien

La plus-value sur un bien espagnol est imposée en Espagne (19 %, Modelo 210). Pour un particulier qui gère normalement son patrimoine privé, la plus-value sur une résidence secondaire n'est en principe pas imposée en Belgique au-delà de certains délais de détention, mais les règles belges en la matière (délais, spéculation) doivent être vérifiées au cas par cas.

Les dates à croiser

Période	Espagne	Belgique
Jusqu'au 31/12/2026	Revenu imputé 2025	—
1er-20/04/2027	Locations 2026	—
Printemps-été 2027	—	Déclaration IPP, exercice d'imposition 2027 (revenus 2026)
1er/04-31/12/2027	Revenu imputé 2026	—

Ce que fait Fiscasa pour les propriétaires belges

Nous préparons vos Modelo 210 en français, au prix du foyer, et vous remettons un récapitulatif annuel de votre bien (références, valeur cadastrale espagnole, loyers et jours loués, impôts payés en Espagne), utile pour votre déclaration belge et votre conseiller. Nous ne remplissons pas votre déclaration belge. Voir nos tarifs ou estimez votre impôt espagnol avec le calculateur.

FAQ

Je suis Belge et je paie déjà le précompte immobilier en Belgique. Dois-je payer en Espagne ?

Oui. Le précompte immobilier belge porte sur vos biens belges. Votre bien espagnol est soumis à l'IBI local et au Modelo 210 en Espagne.

Le revenu cadastral belge de mon bien espagnol remplace-t-il la valeur cadastrale espagnole ?

Non. Le RC fixé par le SPF Finances ne sert qu'à votre déclaration belge. Votre Modelo 210 se calcule toujours avec la valeur cadastrale espagnole indiquée sur le reçu d'IBI.

L'impôt payé en Espagne réduit-il mon impôt belge ?

Non. La Belgique exonère le revenu espagnol avec réserve de progressivité ; l'impôt espagnol n'est ni déductible ni imputable.

Je n'ai jamais déclaré mon bien au SPF Finances. Est-ce grave ?

C'est une obligation, assortie d'amendes en cas de manquement. Une régularisation spontanée est préférable. Prenez contact avec le SPF Finances ou un conseiller fiscal belge.

Les Belges résidant en Espagne sont-ils concernés par ce guide ?

Non. Si vous êtes résident fiscal en Espagne, vous relevez de l'impôt espagnol des résidents (IRPF), et non du Modelo 210.

Fiscasa accepte-t-il les clients néerlandophones ?

Notre service est aujourd'hui proposé en français. Les documents espagnols sont traités tels quels, quelle que soit votre langue.