Modelo 210 in ritardo: regolarizzare gli anni non dichiarati

Hai comprato casa in Spagna qualche anno fa e scopri solo ora che era dovuta un'imposta annuale? Non sei un caso isolato: molti proprietari pensavano che bastasse l'IBI, o che se ne occupassero il notaio o l'agenzia. La buona notizia è che regolarizzare spontaneamente costa poco, a condizione di farlo prima che l'amministrazione ti contatti.

Fiscasa è un servizio privato, indipendente dall'Agencia Tributaria. Gli importi qui sotto sono stime basate sulle regole in vigore a ottobre 2026.

Cosa dice la legge: i recargos dell'articolo 27 LGT

Quando una dichiarazione con imposta da pagare viene presentata oltre il termine senza un previo requerimiento dell'amministrazione, la Ley General Tributaria (articolo 27) non prevede sanzioni, ma una maggiorazione chiamata recargo por declaración extemporánea.

La tabella dal 2021

Ritardo rispetto alla scadenza	Recargo	Interessi di mora
Meno di un mese	1 %	no
1 mese intero	2 %	no
2 mesi interi	3 %	no
…	1 % + 1 % per ogni mese intero	no
11 mesi interi	12 %	no
12 mesi o più	15 %	sì, dal 13° mese

Contano solo i mesi interi: un ritardo di 4 mesi e 20 giorni dà 1 % + 4 % = 5 %.

La riduzione del 25 %

Il recargo si riduce del 25 % se paghi l'intera imposta al momento della presentazione, e poi il recargo entro il termine indicato nella notifica che l'amministrazione ti invia, senza chiedere la rateizzazione. Un recargo del 15 % diventa così 11,25 %.

Gli interessi di mora

Oltre i 12 mesi, al recargo del 15 % si aggiungono gli interessi di mora (intereses de demora). Decorrono dal giorno successivo ai primi 12 mesi di ritardo fino al giorno della presentazione. Il tasso è del 4,0625 % annuo, invariato dal 2023 a causa della proroga del bilancio dello Stato. Gli interessi non beneficiano della riduzione del 25 %.

Come si paga il recargo?

In pratica, presenti la dichiarazione tardiva e paghi l'imposta. L'amministrazione calcola poi il recargo (ed eventualmente gli interessi) e ti invia una notifica con un termine di pagamento. Assicurati che l'indirizzo indicato nella dichiarazione sia corretto e tieni d'occhio la posta: non pagare la notifica entro il termine fa perdere la riduzione.

Se l'amministrazione si muove per prima

Tutto cambia se l'AEAT ti invia un requerimiento o avvia un controllo prima che tu presenti la dichiarazione. Il recargo non si applica più: scatta il regime delle sanzioni.

• Mancato pagamento dell'imposta (articolo 191 LGT): sanzione dal 50 % al 150 % dell'imposta evasa, a seconda della gravità;
• più gli interessi di mora per tutto il periodo;
• sono possibili riduzioni (accordo, pagamento rapido), ma il costo resta nettamente superiore a quello di una regolarizzazione spontanea.

Le fonti di incrocio dei dati dell'amministrazione si moltiplicano: comunicazioni delle piattaforme di affitto (DAC7), ritenuta del 3 % alla vendita, controlli dei notai, nuovo modulo che richiede la referencia catastral. Aspettare è un pessimo calcolo.

Quanti anni regolarizzare? La prescrizione di 4 anni

Il diritto dell'amministrazione di esigere un'imposta si prescrive in quattro anni, a decorrere dalla fine del termine di dichiarazione volontaria (articolo 66 LGT). Per il reddito imputato, il cui termine scade il 31 dicembre dell'anno successivo:

Reddito dell'anno	Fine del termine di presentazione	Prescrizione maturata dopo il
2021	31/12/2022	31/12/2026
2022	31/12/2023	31/12/2027
2023	31/12/2024	31/12/2028
2024	31/12/2025	31/12/2029
2025	31/12/2026	termine ancora aperto

Al 26 ottobre 2026, quindi, gli anni dal 2021 al 2024 sono in ritardo e non prescritti, mentre l'anno 2025 può ancora essere dichiarato nei termini. Qualsiasi azione dell'amministrazione (requerimiento, notifica) interrompe la prescrizione.

Fiscasa consiglia di regolarizzare tutti gli anni non prescritti: è l'unico modo per ripartire da una situazione pulita, soprattutto in vista di una vendita, quando acquirente e notaio possono chiedere le ricevute degli ultimi anni.

Esempio con i numeri: quattro anni di ritardo

Isabella possiede da sola un appartamento ad Alicante. La sua imposta annuale sul reddito imputato è di 150 €. Non ha mai dichiarato dall'acquisto nel 2020 e regolarizza il 15 novembre 2026, pagando tutto al momento della presentazione e il recargo entro i termini.

Anno	Imposta	Recargo ridotto	Interessi	Totale
2021	150,00 €	16,88 € (15 % − 25 %)	17,53 €	184,41 €
2022	150,00 €	16,88 €	11,42 €	178,30 €
2023	150,00 €	16,88 €	5,33 €	172,21 €
2024	150,00 €	12,38 € (11 % − 25 %)	—	162,38 €
2025 (nei termini)	150,00 €	—	—	150,00 €
Totale	750,00 €	63,02 €	34,28 €	847,30 €

Il costo della regolarizzazione, oltre all'imposta che era comunque dovuta, è di circa 97 € per cinque anni. Se l'amministrazione si fosse mossa per prima, la sanzione minima del 50 % sui 600 € di imposta degli anni dal 2021 al 2024 sarebbe stata di 300 € prima delle riduzioni, più gli interessi.

Per una coppia proprietaria al 50/50, ciascun coniuge regolarizza la propria quota: gli importi qui sopra si ripartiscono tra due serie di dichiarazioni.

Il calcolatore Fiscasa stima l'imposta di ogni anno; la nostra offerta di recupero calcola anche recargos e interessi prima che tu ti impegni.

Come si svolge la regolarizzazione?

1. Ricostruire gli anni

Per ogni anno: il valore catastale dell'anno (ricevuta IBI corrispondente), la percentuale applicabile nel comune, la quota, i giorni di possesso ed eventualmente i periodi di affitto. Se non hai conservato le ricevute IBI, l'ente di riscossione del tuo comune (per esempio SUMA nella provincia di Alicante) può rilasciarti dei duplicati.

2. Presentare una dichiarazione per anno e per proprietario

Ogni anno ha la propria dichiarazione. Dal 1° gennaio 2027, tutte le dichiarazioni, comprese quelle degli anni passati, devono essere presentate con il nuovo modulo (vedi novità 2027).

3. Pagare l'imposta

Con bonifico dall'estero usando il codice identificativo di pagamento di ogni dichiarazione, o con altri mezzi se disponi di un'identità digitale spagnola. Vedi pagare l'imposta spagnola dall'Italia.

4. Pagare le notifiche di recargo

Arrivano poi per posta, a volte diversi mesi dopo. Pagale entro il termine indicato per mantenere la riduzione del 25 %.

E gli affitti non dichiarati?

Il principio è lo stesso, ma l'imposta è più alta e gli incroci di dati più probabili (piattaforme, agenzie). Per un residente UE, le spese restano deducibili anche in una dichiarazione tardiva, purché tu abbia i giustificativi. Vedi affittare un immobile in Spagna.

E in Italia?

Se hai affittato l'immobile, i canoni avrebbero dovuto comparire anche nella tua dichiarazione italiana (quadro RL), e l'immobile va comunque indicato nel quadro RW ai fini dell'IVIE. In Italia è possibile rimediare con una dichiarazione integrativa e il ravvedimento operoso: fatti seguire da un commercialista o da un CAF. Vedi dichiarare in Italia una casa in Spagna.

FAQ

Riceverò una multa se regolarizzo di mia iniziativa?

No. Una presentazione spontanea, prima di qualsiasi iniziativa dell'amministrazione, comporta un recargo ed eventualmente interessi, ma nessuna sanzione.

Posso dichiarare solo gli ultimi anni?

Tutti gli anni non prescritti restano dovuti. Dichiararne solo una parte lascia un rischio di sanzione sugli altri. Consigliamo di regolarizzare tutto in una volta.

Il recargo si calcola sul prezzo del mio immobile?

No, si calcola sull'importo dell'imposta di ogni anno. Su un'imposta di 150 €, un recargo del 15 % è pari a 22,50 €, che scende a 16,88 € con la riduzione.

Ho ricevuto una lettera dell'AEAT. È troppo tardi?

Il regime del recargo non si applica più per le imposte oggetto della lettera, ma bisogna rispondere entro il termine indicato. Fiscasa può aiutarti a capire la lettera e a preparare le dichiarazioni richieste; per un ricorso ti indirizzeremo a un professionista abilitato.

Quanto costa il recupero con Fiscasa?

Il prezzo è fissato per nucleo e per ogni anno aggiuntivo, comunicato prima di qualsiasi ordine. Vedi i nostri prezzi.

Il mio immobile è stato venduto. Devo comunque regolarizzare?

Sì, per gli anni non prescritti in cui ne eri proprietario, compreso l'anno della vendita in proporzione. Vedi vendita di un immobile in Spagna.